銀河證券、興業(yè)銀行4日分別發(fā)布報告，對2010年房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)行了展望。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，根據(jù)目前的市場情況和對未來可能出臺政策的預(yù)期，2010年房地產(chǎn)價格可能漲幅趨緩，但不會出現(xiàn)價格的絕對下降。

　　魯政委說，展望2010年，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控目標(biāo)是“遏制房價過快上漲”，而非促使房價下落。雖然在調(diào)控政策的作用下，2010年房價可能會面臨更多波動，但總體仍將出現(xiàn)溫和爬升。

　　做出這一判斷主要基于四大原因：第一，2010年利率預(yù)計仍將維持低位。

　　第二，人們收入預(yù)期繼續(xù)改善。從目前來看，各方均預(yù)期2010年經(jīng)濟(jì)形勢將好于2009年，而勞動力市場也已出現(xiàn)顯著復(fù)蘇跡象。在此情況下，除非強(qiáng)烈預(yù)期2010年房價將下跌，否則，居民的購房熱情仍會較為強(qiáng)烈。

　　第三，目前供需失衡仍然明顯。數(shù)據(jù)顯示，自2009年3月份定金及預(yù)付款累計同比增速轉(zhuǎn)正以來，此后持續(xù)快速攀升，到11月份已上升到66.5%，進(jìn)入2004年以來的最高增速區(qū)域，其增速也高于房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的總體增速。成交量下降情況下定金及預(yù)付款項的高速增長，表明了供給無法滿足市場上的旺盛需求。

　　第四，房地產(chǎn)開發(fā)商資金充足，缺乏主動降價動力。資料顯示，與2008年以來出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速(花錢速度)持續(xù)高于房地產(chǎn)資金來源增速(收錢速度)因而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張不同，2009年以來房地產(chǎn)資金來源增速不僅高于開發(fā)投資增速，而且差距持續(xù)擴(kuò)大，暗示當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商資金充裕。

　　中國銀河證券研究所所長滕泰認(rèn)為，雖然短期中央會關(guān)注并遏制房地產(chǎn)價格過快上漲，但是中國房地產(chǎn)價格的長期上漲卻無法改變。他說，決定任何一個國家房地產(chǎn)市場長期走勢的因素主要包括五個方面：居民收入因素、財富和資產(chǎn)配置因素、人口因素、房地產(chǎn)金融因素、土地供給因素。

　　考慮到中國居民隱性收入較多，中國居民的實際可支配收入增長率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計局公布的名義可支配收入增長率，年平均增速在兩位數(shù)。

　　從財富和資產(chǎn)配置方面分析，中國居民購房投資是30年家庭財富積累的結(jié)果，一代中產(chǎn)階級的長期投資行為是驅(qū)動中國房地產(chǎn)市場價格上漲的重要因素。

　　從人口城市化和人口財產(chǎn)分布來看，中國是全世界城市化速度最快、最有利于城市地產(chǎn)價格上漲的地區(qū)。在人口城市化和收入貧富差距過大的歷史階段，城市房地產(chǎn)價格的上漲也是一般的歷史規(guī)律。

　　從房地產(chǎn)金融因素分析，中國是房地產(chǎn)金融最不發(fā)達(dá)的地區(qū)，除了房地產(chǎn)信貸沒有進(jìn)一步的金融衍生工具，因此未來的房地產(chǎn)金融發(fā)展空間很大，每一步房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都有可能推動地產(chǎn)價格上一個臺階。

　　從土地供給因素分析，中國也是全球土地最稀缺的國家之一。再加上政府為了保證糧食安全，保18億畝耕地的紅線，未來的城市土地供給勢必越來越少。