雖然年末樓市沖高熱情意猶未盡，但是周一(24日)國務(wù)院常務(wù)會議上提出的“一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當引起高度重視�！钡裙芾硪庀�，已開始給一路飆升的樓市出示“警示牌”，也為來年樓市行情埋下了伏筆。

　　歲末之際，總結(jié)2009年樓市，從年初的清冷，到年中的突飛猛進，再到年末的恐慌爆發(fā)，可謂“驚心動魄。

　　截止12月中旬，天津商品住宅市場成交已基本達到1500萬平方米，比天津2005年第一次成交高點1000萬平方米左右的成交量提高了50%，呈現(xiàn)出強勁的交易需求和能量釋放過程。業(yè)內(nèi)人士總結(jié)今年樓市特點認為，除了宏觀因素，天津城市特殊的發(fā)展前景也是2009年行情爆發(fā)和持續(xù)的基礎(chǔ)，但是從需求能量高度釋放的走勢來看，2010年即使沒有政策“警示”，樓市也不一定再持續(xù)今年這樣屢創(chuàng)新高的走勢。

　　一手房市場

　　比2007年更火熱

　　三個節(jié)點 三次上升

　　連夜排號、高價買房……年末市場是在上演“最后的瘋狂”還是預示明年樓市熱潮不落，這讓很多有經(jīng)驗的分析師也感到疑惑。即使是2004年、2007年樓市火爆期，行情也在年末有所顧慮，但是今年行情就是這樣“出人意料”。所以，今年住宅市場具有“出人意料”屢創(chuàng)新高的行情特點。

　　回顧今年商品住宅市場行情走勢，有三大跨越轉(zhuǎn)折及創(chuàng)新高“節(jié)點”：第一個節(jié)點是3月份。歲末年初時，市場彌漫著低迷氣氛，據(jù)中原地產(chǎn)等機構(gòu)統(tǒng)計，1月份天津商品住宅成交28.6萬平方米，均價為6984元/平方米；2月份新建商品住宅成交56.6萬平方米，環(huán)比上漲98%，成交均價為6713元/平方米，節(jié)日期間價跌量增行情出初露端倪，而進入3月份，天津住宅成交量突然大幅增長，共成交124萬平方米，環(huán)比上漲了119%，創(chuàng)單月成交量環(huán)比漲幅歷史新高，出現(xiàn)交易量回暖走勢。同時，3月份成交均價環(huán)比下降，為6550元每平方米，顯示出中低價房成交率先活躍的剛性需求釋放特征。

　　第二個節(jié)點是5-6月份，伴隨著成交量的大幅上漲，房價開始翻身。5月份商品房住宅成交128.5萬平方米，成交均價為6923元/平方米，6月份商品住宅成交115.8萬平方米，成交均價為7212元/平方米，接近2007年創(chuàng)下的7350 元/平方米的歷史最高水平。房價上漲意味著改善型需求已開始入市，新一輪房價上漲開始顯露苗頭。

　　分析人士認為，上半年市場回暖主要有兩大因素，一是2008年受到抑制的婚房、拆遷等剛性需求在年初房價下降時開始爆發(fā)式釋放；二是政策影響，國家及地方政府推出的金融、稅費、藍印戶口等各項政策刺激了行情啟動。另外，上半年樓市的持續(xù)火爆，動力還來自于高檔住房交易的快速反彈，高檔房量價齊升，承接了剛性需求帶來的啟動行情并推波助瀾，使行情再次沖高。天津仲量聯(lián)行中報顯示：天津高端住宅均價自去年第三季度開始下跌，經(jīng)過三個季度的的調(diào)整，第二季度開始回升。與上一季度相比，第二季度價格總體上升2.6%，達到12380元/平方米。約三分之二項目價格提高400元到700元每平方米。

　　第三季度延續(xù)增長勢頭，量價齊升，但增幅比第二季度有所下降。第三季度全市共成交商品住宅399萬平方米，環(huán)比上漲了13%，成交均價為7690元/平方米，環(huán)比上漲了10.8%，創(chuàng)歷史新高。其中市中心區(qū)成交均價為11810元/平方米，濱海新區(qū)成交110萬平方米，上漲幅度較大，反映出經(jīng)過上半年剛性需求釋放后，三季度市場供需熱點向城市核心地段高端物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢。

　　第三個節(jié)點是進入10月以來，恐慌性交易開始出現(xiàn)，由于通脹預期、優(yōu)惠政策到期等因素，11月起市場出現(xiàn)了猛烈的恐慌性需求能量集中釋放行情。戴德梁行月報顯示，11月天津全市商品住宅成交面積124.4萬平方米，環(huán)比增長14%，同比增長174%。其中市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交環(huán)比增長14.9%，同比增長159.4%；商品住宅成交價格為7834元/平方米，仍處于年度較高水平。而12月前兩周的成交數(shù)據(jù)則顯示，第一周全市新建商品住宅交易25.2萬平方米，均價8067元/平方米。第二周成交面積32.8萬平方米，環(huán)比上漲了9.3%；成交均價為8478元/平方米，環(huán)比上漲了5.9%；市內(nèi)六區(qū)的平均房價已經(jīng)達到了13000元/平方米以上歷史新高，比1月份上漲三成以上，可見投資型高檔購房需求的恐慌性釋放。

　　合富輝煌認為，刺激樓市的多項政策和天津城市發(fā)展前景成為火爆的主要誘因，通脹預期是行情持續(xù)的新動力，而供不應(yīng)求的市場局面也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

　　行情暗藏兩大懸念

　　與天津樓市歷史上2004年和2007年的兩次爆發(fā)性行情相比，今年行情具有交易量價上漲、節(jié)奏快、幅度大、投機性和投資性購房顯著增量的特點。據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)等機構(gòu)人士介紹，2003年下半年，大規(guī)模建設(shè)拆遷，引發(fā)了2004年天津商品房行情爆發(fā)，跨度到2005年，商品住宅交易量從不到500萬平方米上漲到1000萬平方米左右，同比增長超過50%。交易均價從3000-3500元/平方米一線，到3500-4500元/平方米左右。而2007年最具里程碑意義行情特點是房價逾越萬元心理大關(guān)。從年中開始，天津市中心區(qū)和大部分邊緣區(qū)域別墅均價快速達到每平方米萬元以上，獨棟別墅達到2萬元/平方米以上，內(nèi)環(huán)線區(qū)域、海河沿線、老城廂及梅江區(qū)域高層住宅也陸續(xù)突破每平方米萬元大關(guān)，形成了高價房新平臺和新的價格體系，從而對未來兩年房價定位產(chǎn)生深遠影響。而持續(xù)快速增長的2009年樓市暗藏的懸念主要有兩方面：一是過快的價格上漲和投機、投資性購房將引發(fā)政府在宏觀經(jīng)濟和政策方面的調(diào)整，其調(diào)整方式及力度將決定決定明年樓市行情走向。二是價格屢創(chuàng)新高，繼續(xù)沖刺可能會吞噬明年的上漲空間，需要一段調(diào)整和續(xù)勢期。

　　二手房市場

　　刷新單月成交最高紀錄

　　年初啟動年末成交漲三成

　　“11月，天津二手私產(chǎn)住宅共成交10851套，環(huán)比上漲37.8%，同比上漲340.6%，這是繼今年7月天津二手私產(chǎn)住宅成交量首次突破1萬套之后，本月成交總量再次破萬，并刷新了7月單月成交最高值，創(chuàng)近年來天津市二手私產(chǎn)住宅單月成交歷史新高�！边@也是今年春季以來，二手房市場再次爆出的突破性行情。

　　實際上，從去年底開始，極度低迷的二手房市場已經(jīng)率先出現(xiàn)回暖跡象。去年10月國家和地方政策松綁，使壓抑了一年多的二手房交易能量有了釋放契機，門店到訪人數(shù)和成交量迅速增大。據(jù)我愛我家統(tǒng)計，春節(jié)過后，天津二手房市場成交量從每月不足2500套，快速上升到3月份的8000套，成交量增加三倍多，成交均價也從去5100元/平方米左右上漲到5500元/平方米一線，漲幅10%以上�；钴S的二手房市場對商品房市場復蘇和火爆起到了“導火索”及“加速器”的作用。

　　中原地產(chǎn)不動產(chǎn)分部人士分析說，如果說2009年天津樓市與北京、上海等主要城市相比有何個性特點，二手房市場的蓬勃發(fā)展首當其沖。一直以來，天津二手房市場與一線城市的的活躍程度有較大差距，二手房成交量與商品房成交量比例也有差距。分析二手房市場這強悍走勢，我愛我家房屋租賃置換企劃總監(jiān)陳萌等專業(yè)人士認為，今年二手房行情來勢迅猛并持續(xù)火熱，首先是優(yōu)惠政策帶來的交易能量釋放，其次是政剛性需求和改善型需求形成梯次成交合力。特別是進入12月以來，大限到期政策收緊的方向逐漸明朗，二手房交易也形成了“井噴”之勢，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，進入12月以來，天津二手房周成交量達3000套以上，上周共成交3212套，成交均價為6293元/平方米，比上半年高30%左右。

　　行情暗藏政策導向懸念

　　今年初二手房市場行情的啟動和年末“末班車”交易量的持續(xù)放大，主要是由于營業(yè)稅等政策調(diào)整，因此政策變化也將對明年二手房市場行情起到?jīng)Q定作用。我愛我家人士認為，營業(yè)稅的恢復體現(xiàn)出國家抑制投機、投資性住房需求的政策導向，而對于自住性剛性需求和改善性自住需求或?qū)⒕W(wǎng)開一面，因此目前不顧一切搭“末班車”并不可取，應(yīng)充分考慮到慌忙交易交易可能產(chǎn)生的各種風險。另外，當“營業(yè)稅2年改5年”已成定局，面對高企的房價“5年內(nèi)普通住宅的差額征收” 也許成是購房者來年值得期待的政策。