2009年，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響尚未褪盡之時(shí)，福州樓市不僅沒(méi)出現(xiàn)眾人預(yù)期中的拐點(diǎn)，而仍是走出了“四季如春”的上揚(yáng)行情。回顧2009年，不僅用新的成交面積刷新了2007年史上最高峰時(shí)期紀(jì)錄，同樣在幾日前的土地拍賣會(huì)上，15040元/平方米的樓面地價(jià)又創(chuàng)出了新的地王。

　　海西國(guó)策、宏觀調(diào)控、開(kāi)發(fā)商資金鏈充�！�…眾多背景之下，一路上行的房?jī)r(jià)在2010年將如何變化？房企將如何把握機(jī)會(huì)，尋求突圍之道？中小戶型房源有限，房?jī)r(jià)是否又會(huì)上揚(yáng)？而大幅放量的大戶型項(xiàng)目又會(huì)帶給福州怎樣的換房置業(yè)新理念？2010年的樓市是漲還是跌？其中的懸念，頗費(fèi)思量。

　　1 土地供需矛盾持續(xù)突出？

　　本月25日，被稱為“2009最后一拍”的土地拍賣會(huì)上，誕生了新“地王”。此次拍賣共推出9幅地塊，均位于福州市區(qū)，經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)的競(jìng)逐，9幅地塊“名花有主”。值得一提的是，在第6幅地塊拍賣中，冠城大通以總價(jià)4.03億元拍下，樓面均價(jià)15040元/平方米，刷新了福州“地王”的紀(jì)錄。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年政府推地力度不大。相關(guān)數(shù)據(jù)也佐證了業(yè)內(nèi)人士的分析。

　　今年福州五城區(qū)共拍出30幅、1412畝土地，與往年相比，大為減少�！懊鎸�(duì)全市數(shù)十家的開(kāi)發(fā)商，平均下來(lái)，每家開(kāi)發(fā)商的儲(chǔ)備用地真的是‘少得可憐’�！睂�(duì)此，業(yè)內(nèi)人士王先生不無(wú)感慨。從成交地塊所處區(qū)域來(lái)看，以倉(cāng)山區(qū)和臺(tái)江區(qū)為主。有專家分析，從今年供應(yīng)和成交的土地性質(zhì)來(lái)看，以商業(yè)用地為主，地塊普遍偏小，純居住用地只有萬(wàn)科在則徐大道以西的原工貿(mào)紙箱廠東地塊，面積僅為24.25畝。就此來(lái)看，新增土地供應(yīng)帶來(lái)的商品房供應(yīng)也有限。

　　“今年土地供應(yīng)量同往年相比有所減少。”融匯江山企劃部經(jīng)理陳福表示，由于土地供應(yīng)量不大，加之外地房企參與角逐，地價(jià)被抬高了不少。另外，從拿地到商品房的推出還需要較長(zhǎng)的周期，下半年成交的地塊最快也要到明年底才能推出現(xiàn)房，而且今年土地拍賣多以商業(yè)用地為主，這對(duì)明年的住宅供應(yīng)造成不小的影響。

　　2 2010上半年供不應(yīng)求？

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了今年的土地供應(yīng)不足外，隨著年初樓市的復(fù)蘇，剛性需求得到有效釋放，今年大量存量房的消化殆盡也影響了明年的市場(chǎng)供應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年福州樓市全年升溫，導(dǎo)致從3月開(kāi)始，樓市數(shù)據(jù)屢創(chuàng)新高，6月起，各大開(kāi)發(fā)商手上的存量房消耗殆盡，這種“青黃不接”的狀況甚至持續(xù)了3個(gè)多月，直到9月才稍有新貨放量。“現(xiàn)在市場(chǎng)上最缺的就是120m2以下房源”，據(jù)2009年11月、12月最新成交數(shù)據(jù)顯示，目前福州樓市的市場(chǎng)供應(yīng)集中在180㎡以上房源。

　　面對(duì)今年需求集中釋放、存量房大量消化、土地供應(yīng)相對(duì)趨緊的情況，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)明年的樓市狀況心存擔(dān)憂，“存量房基本消化殆盡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，而且可開(kāi)發(fā)用地也不多，如果明年延續(xù)年底的成交量，明年商品房供應(yīng)會(huì)比較緊張，房?jī)r(jià)很有可能會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)�！边@種擔(dān)心，從本月“最后一拍”的土地拍賣會(huì)上也可見(jiàn)一斑。“此次拍賣的地塊，其中商業(yè)用地占了半壁江山，其中宗地2009-34號(hào)和35號(hào)地全部為商業(yè)金融用地，可供住宅開(kāi)發(fā)的少之又少”，融信地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，不單單是“最后一拍”，從整個(gè)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)量都比往年少了許多�！皬耐恋亻_(kāi)發(fā)的周期來(lái)看，到上市，最快也要有一年的時(shí)間才能推向市場(chǎng)”，因此，2009年上半年甚至相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，福州市場(chǎng)上可售的樓盤(pán)，仍將是存量房。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，2009年福州樓市的成交量將以400多萬(wàn)平方米的總量熱鬧收?qǐng)觯瑒?chuàng)下歷年新高。“如果照這樣的數(shù)量發(fā)展，明年樓市肯定會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況”，業(yè)內(nèi)人士林先生表示，考慮到土地儲(chǔ)備的因素，已有部分開(kāi)發(fā)商放緩?fù)票P(pán)速度，以保證來(lái)年的供應(yīng)量。

　　“如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商仍不愁賣，樓市行情看漲”，一業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)心地稱，從目前開(kāi)發(fā)商的在售樓盤(pán)來(lái)看，別墅產(chǎn)品以及平層大戶仍占據(jù)主流，中小戶型仍將是稀缺產(chǎn)品，產(chǎn)品斷檔仍然嚴(yán)重。

　　3 二手房交易降溫？

　　此次國(guó)家調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限等一系列政策調(diào)整，對(duì)業(yè)界來(lái)說(shuō)盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。

　　記者從福州市房地產(chǎn)交易登記中心了解到，早在兩個(gè)月前，福州各大地產(chǎn)中介就預(yù)測(cè)政策將調(diào)整，在簽約時(shí)反復(fù)提醒客戶，促成交易，所以近幾月來(lái)的交易量也放大了許多。11月份，由于市場(chǎng)上對(duì)于政策調(diào)整的預(yù)期強(qiáng)烈等因素，福州市二手房交易量較前10月增加了30%左右，但從12月份開(kāi)始交易熱度有所降溫，“主要是因?yàn)橘I賣方都是按揭購(gòu)買的話，手續(xù)時(shí)間上已經(jīng)趕不上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的末班車了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結(jié)”。

　　“這一政策對(duì)于二手房市場(chǎng)買賣方心理的影響是比較大的。至于直接對(duì)市場(chǎng)的影響，還有待觀察。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅政策還不明確，究竟2年至5年內(nèi)的次新房是按全額收取營(yíng)業(yè)稅還是差額收取。”驪特房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給記者算了一筆賬，如果是一套100萬(wàn)元的房子，全額征收和差額征收營(yíng)業(yè)稅之間就相差將近3萬(wàn)元，對(duì)于購(gòu)房者特別是投資客來(lái)說(shuō)還是相差挺大的，況且現(xiàn)在市場(chǎng)上不少次新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)超過(guò)100萬(wàn)元。“因此，接下來(lái)會(huì)有一個(gè)觀察期。”驪特房產(chǎn)董事長(zhǎng)李特表示，接下來(lái)二手房交易量出現(xiàn)下降主要還是因?yàn)檎�策調(diào)整而引發(fā)的市場(chǎng)觀望，具體影響有待相關(guān)政策進(jìn)一步明朗。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從12月9日以及14日兩次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)樓市的調(diào)控政策看，監(jiān)管層主要是為了打擊投資、投機(jī)需求。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)到明年初，二手房交易量將下降30%～40%。但同樣，業(yè)內(nèi)人士均表示，從國(guó)家政策上看，對(duì)改善型自住需求依然是持鼓勵(lì)態(tài)度的，“因此短時(shí)間內(nèi)，二手房交易量下滑實(shí)屬正�！�。

　　4 海西建設(shè)助推樓市？

　　一位資深業(yè)內(nèi)人士稱，海西建設(shè)已經(jīng)成為一個(gè)全國(guó)的大品牌，海西的價(jià)值不可估量。他認(rèn)為，海西的品牌價(jià)值必然落于有形之物，也就是地產(chǎn)上，可以說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)外對(duì)海西建設(shè)高度關(guān)注，這最直接的反映就是這片土地更珍貴。只要對(duì)國(guó)家有信心，對(duì)海西有信心，對(duì)樓市也就有信心。

　　海西品牌為樓市提供了極大的增值空間。福建的對(duì)臺(tái)特殊優(yōu)勢(shì)，是其他地區(qū)所無(wú)法替代的。房管部門負(fù)責(zé)人表示，海西的需求必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮的技術(shù)基數(shù)。首先，如果海西建設(shè)按照設(shè)想的速度發(fā)展，可以預(yù)計(jì)的是，今后城鎮(zhèn)居民收入水平將以較高的速度增長(zhǎng)，這就為房地產(chǎn)消費(fèi)打下了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。第二，海西建設(shè)必然加速城市化的推進(jìn)，也必然帶來(lái)就業(yè)的發(fā)展，因此就必然給房地產(chǎn)提供一個(gè)剛性的需求。第三，城市港口群的興起、海西旅游業(yè)的發(fā)展，也會(huì)給城市的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一個(gè)長(zhǎng)期的利好效應(yīng)。

　　5 “資本為王”趨勢(shì)更明顯？

　　“一旦樓市調(diào)整，或者住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房企的資金實(shí)力將越來(lái)越重要�！睒I(yè)界人士林先生認(rèn)為，2010年，國(guó)家若有新的調(diào)控政策出臺(tái)，除了對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響外，福州樓市也必然迎來(lái)一個(gè)新的洗牌期。

　　事實(shí)上，嗅覺(jué)敏銳的房企早已走在前面。11月17日，中庚集團(tuán)與中國(guó)建設(shè)銀行福建省分行、建銀國(guó)際(控股)有限公司在福建武夷山成功簽訂上市戰(zhàn)略合作協(xié)議。作為中國(guó)建設(shè)銀行“總行級(jí)重點(diǎn)客戶”，12月8日，福晟集團(tuán)、福建仁文建設(shè)有限公司等房企與建行福建省分行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步奠定了雙方的合作關(guān)系，亦為它們的下一步發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　另?yè)?jù)有關(guān)媒體披露，包括寶龍、禹洲、中駿等三家民營(yíng)房企的赴港上市計(jì)劃有望年內(nèi)獲批，而不久前，大洲集團(tuán)也成功控股ST*興業(yè)完成借殼上市。今年的開(kāi)發(fā)商早已不愁生存問(wèn)題，如何讓“錢生錢”才是開(kāi)發(fā)商們的心頭大事。重啟IPO、擴(kuò)大融資渠道、積極謀求上市，成為年終開(kāi)發(fā)商們未雨綢繆的事。2009年一年的旺銷，這也預(yù)示著2010年的地產(chǎn)企業(yè)不太容易缺血，更意味著開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)整自身市場(chǎng)定位的壓力很小，所以，“開(kāi)發(fā)商用高調(diào)市場(chǎng)預(yù)期拍出高地價(jià)，也無(wú)形中反證了未來(lái)高房?jī)r(jià)的遠(yuǎn)景”。