11月份，鄭州樓市供求出現(xiàn)歷史性大反轉(zhuǎn)，供應(yīng)量持續(xù)上升并首現(xiàn)井噴創(chuàng)下新高，成交量則持續(xù)下滑創(chuàng)下新低，房?jī)r(jià)雖然穩(wěn)中反彈，但上漲動(dòng)力缺乏支撐，火爆的小陽(yáng)春行情面臨終結(jié)。

　　供應(yīng)量突破天量保障住房大顯神威

　　鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，11月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積145.19萬平方米，較上月上漲了85.44%，較去年同期上漲了169.64%；商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積126.6萬平方米，較上月上漲了84.08%，較去年同期上漲了300.51%。11月投放量出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，繼9月份之后再次創(chuàng)下新高。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)鄭州機(jī)構(gòu)分析師劉會(huì)友認(rèn)為，11月供應(yīng)量的大幅放量，有以下兩方面主要原因促成：

　　一方面，由于今年以來在系列政策的支持下，銷售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金緊張局面得到有效緩解，我市投資開發(fā)建設(shè)增速雖然低于全國(guó)和全省水平，但開發(fā)節(jié)奏也明顯加快，9月份以來市場(chǎng)供應(yīng)量回升明顯，同時(shí)臨近年末，政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，為了趕上優(yōu)惠政策的末班車，企業(yè)明顯加大推量，加速上市。

　　另一方面，保障性住房大量上市，園田花園批售經(jīng)濟(jì)適用房2956套、32.28萬平方米，廉租房680套、3.21萬平方米，裕華美欣批售經(jīng)濟(jì)適用房900套、8.11萬平方米，11月累計(jì)供應(yīng)保障住房4536套。這是有史以來單月保障住房供應(yīng)量最大的一次。未來包括啟福中原、永豐新都、中鼎花園、濱河花園、萬龍花園、紫薇苑、湖光新苑、北文雅、金桂苑、茜城花園等一大批經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目還會(huì)陸續(xù)面世。與此同時(shí)，第六批經(jīng)濟(jì)適用房共推出10個(gè)項(xiàng)目6023套房源正進(jìn)入選房階段，這是鄭州市一次性投放經(jīng)濟(jì)適用住房數(shù)量最多的一次。另?yè)?jù)最新消息稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，我市擬投放7塊經(jīng)濟(jì)適用房用地，合計(jì)583.21畝，將在年底前動(dòng)工。這些現(xiàn)象表明我市在保障性住房建設(shè)方面高度重視、力度空前，此將有利于優(yōu)化房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)平抑和穩(wěn)定發(fā)揮積極作用。

　　供過于求成交量創(chuàng)下3月份以來的最低值

　　鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，11月份，商品房銷售9785套(間)，較上月下降了5.29%；商品房銷售面積91.86萬平方米，較上月下降了4.2%，較去年同期上漲了22.96%；其中商品住宅銷售8858套(間)，較上月下降了7.07%；商品住宅銷售面積79.2萬平方米，較上月下降了6.36%，較去年同期上漲了25.62%。

　　在一系列救市政策的刺激下，剛性需求和投資需求競(jìng)相釋放，市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)活躍。然而11月份在10月份小幅回落的基礎(chǔ)上又有較大回落，商品房在連續(xù)5個(gè)月保持萬套以上成交紀(jì)錄后首次回到萬套以下，商品住宅在連續(xù)8個(gè)月保持在9000套以上之后首次回落到9000套以下。雙雙創(chuàng)下今年3月份以來的最低值，終結(jié)了3月份以來的“小陽(yáng)春”火爆行情。也是今年以來首次明顯出現(xiàn)供過于求的月份。

　　劉會(huì)友認(rèn)為，成交量的持續(xù)回落一方面與寒冷天氣有一定關(guān)系，另一方面表明在經(jīng)過銷量持續(xù)井噴釋放之后，市場(chǎng)能量已經(jīng)有所減弱，預(yù)示著后市可能會(huì)進(jìn)入回調(diào)通道。

　　房?jī)r(jià)穩(wěn)中反彈，但上漲動(dòng)力缺乏支撐

　　11月份，鄭州商品房銷售均價(jià)約為5375元／平方米，較上月上漲了6.14%。其中，商品住宅銷售均價(jià)為4850元／平方米，較上月上漲了47元，微漲了0.98%。

　　從近幾個(gè)月商品房及商品住宅價(jià)格走勢(shì)看，在經(jīng)過3~5月份的快速膨脹后，6月份以來總體上趨于穩(wěn)定。但10月份以來商品住宅價(jià)格又連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)上揚(yáng)，這其中除了高價(jià)位樓盤階段性放量的結(jié)構(gòu)性因素之外，也與部分開發(fā)商過于樂觀趁機(jī)提升價(jià)格有關(guān)。但是接下來的紫薇苑、啟福中原、永豐新都等一大批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目會(huì)相繼面世，結(jié)構(gòu)上會(huì)重新得到補(bǔ)缺，同時(shí)隨著供應(yīng)量的逐步恢復(fù)，市場(chǎng)自身的價(jià)格調(diào)節(jié)作用會(huì)使住房?jī)r(jià)格重新被平抑到一個(gè)合理的水平上。另外從連續(xù)20周的住宅價(jià)格走勢(shì)看，基本保持在每平方米4800元上下徘徊，說明鄭州房?jī)r(jià)在經(jīng)過上半年的快速膨脹期后進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上揚(yáng)的動(dòng)力不足，穩(wěn)定的房?jī)r(jià)有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　隨著市場(chǎng)形勢(shì)的改觀，在四季度及2010年各地樓市將進(jìn)入庫(kù)存恢復(fù)性補(bǔ)漲階段，預(yù)計(jì)開發(fā)投資增長(zhǎng)將迎來較大增幅，市場(chǎng)供應(yīng)量有望逐步恢復(fù)到正常水平。另外隨著2009年臨近末尾，樓市的火爆局面可能面臨終結(jié)。市場(chǎng)需求受房?jī)r(jià)高企、政策收緊、2009年過度釋放等因素影響，2010年需求將有所回調(diào)，2009年需求火爆局面將難以再現(xiàn)，投機(jī)行為將受到政策限制，投資需求面臨高位風(fēng)險(xiǎn)，剛性需求基本保持穩(wěn)定。房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，市場(chǎng)表現(xiàn)以平穩(wěn)發(fā)展為主。開發(fā)商要對(duì)房?jī)r(jià)保持謹(jǐn)慎理性預(yù)期，切忌盲目漲價(jià)。

　　“由于今年銷售形勢(shì)持續(xù)看好，開發(fā)企業(yè)資金困境得到有效化解，下半年以來投資開發(fā)力度逐步得到加強(qiáng)，尤其是9月份以來商品房供應(yīng)量明顯有所回升，供求關(guān)系得以改善。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的明朗，預(yù)計(jì)后市隨著商品房及保障住房投放量的不斷加大，在供應(yīng)回升和需求回調(diào)的雙重作用下，住房?jī)r(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)，價(jià)格過度上揚(yáng)的機(jī)會(huì)不大。開發(fā)企業(yè)應(yīng)正確把握形勢(shì)變化，靈活務(wù)實(shí)應(yīng)對(duì)，購(gòu)房者不必跟風(fēng)恐慌，應(yīng)當(dāng)從容購(gòu)房、理性消費(fèi)。這一切我們似乎都可以從《蝸居》中找到答案�！痹摍C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人趙爽認(rèn)為。 （大河報(bào)記者辛漸）