近日，深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》，該辦法系統(tǒng)、全面規(guī)范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內的城市更新活動，并將于2009年12月1日開始正式實施。

　　深圳市規(guī)劃國土委副主任薛峰介紹，為了配合《深圳市城市更新辦法》出臺，市規(guī)劃國土委對已批專項規(guī)劃進行了認真梳理，推出了一批具備較好實施條件的項目近期實施，其中包括城市更新項目19個，工業(yè)區(qū)升級改造6個。

　　有市場人士分析，作為中國改革的試驗田，如果該辦法能夠在深圳順利實施，則其他地方都可能效仿。意味著招牌掛政策出現(xiàn)微調，畸形土地價格會出現(xiàn)一定修正。

　　對降低房價沒有影響？

　　不過中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對《證券日報》記者表示：“這個辦法不會對土地價格有任何影響，只是表面文章。因為現(xiàn)在的地價全是炒上去的�！�

　　而在資本市場上，該概念已經(jīng)提前遭到暴炒，深圳眾多本地股輪番上漲。

　　中金公司認為，這一政策出臺有利于深圳具有較多項目用地(特別是工業(yè)用地)且綜合開發(fā)能力強的公司。由于參與升級改造的公司，除了需要有較強的住宅、商業(yè)開發(fā)能力之外，還要有較強的整體規(guī)劃開發(fā)經(jīng)營能力，因此，區(qū)域規(guī)劃改造經(jīng)營管理將可能成為核心競爭力，綜合開發(fā)能力的地產(chǎn)公司能更加受益。

　　但易憲容對《證券日報》記者表示：“這個新辦法對于上市公司而言就是一個炒作，上市公司想通過這個新辦法獲益，無非是想利用其工業(yè)用地轉變?yōu)樯虡I(yè)用地帶來的土地增值收益，但是新辦法里沒有對非商品性質房地產(chǎn)轉為商品性質要補交多少費用作出明確的規(guī)定，也就是說企業(yè)要補交多少錢，怎么交，完全是政府說了算�！�

　　新辦法的第二十七條規(guī)定，功能改變類更新項目應當繳納的地價按照以下規(guī)定確定：(一)改變功能的原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；(二)改變功能的增加建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。

　　將促使地價上升？

　　而其中最重要的一點則是，非商品性質房地產(chǎn)轉為商品性質的，應當按照有關規(guī)定另行補繳相應地價。

　　“這個新辦法的出臺，其實是當?shù)卣�府想更快的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并增加當?shù)卣�府的財政收入。既然政府的主要目的是增加財政收入，那么他肯定會提高這些公司要補繳的相應地價，這些公司轉變土地性質后還能有多少利潤呢。所以說這就是一個市場的炒作。”易憲容講到。

　　中金公司的報告也認為,深圳市的房產(chǎn)新辦法對上市公司短期影響有限，執(zhí)行尚有難度。該辦法規(guī)定拆除重建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施，因此開發(fā)的節(jié)奏和進度依然在政府掌控之中，短期對于公司層面的影響將有限；同時該辦法依然面臨拆遷難的問題，背后的核心在于拆遷成本過高，所以要協(xié)調各方利益即使通過協(xié)議的方式仍是很困難的，仍需要政府的支持，而且項目再開發(fā)建設最重要的是土地性質的改變和容積率的提高，而該辦法并未規(guī)定具體的操作程序細節(jié)，能否突破還需要看執(zhí)行情況。

　　同時易憲容還認為：“由于各地區(qū)土地價格不同，衡量標準不好界定，并且受城市規(guī)劃的限制，在有些地方也沒有規(guī)定具體的操作程序細節(jié)，這就給一些地方政府在操作上留下了很大余地，很容易產(chǎn)生一些貓膩，進而讓土地市場越來越混亂�！�