面對2010年昆明樓市，持幣待購還是買房？有人在等待，等著飆漲的房價掉頭向下，；也有人在等待，等著城中村改造集中上市買套高性價比房子；還有人在等待，等房價繼續(xù)上漲，把手中的存“貨”拋出撈上一筆……2010年究竟誰會歡喜誰會愁？

　　看著房價一路走高，已經(jīng)住在上百平米大房里的李小姐打起了如意算盤：再買一套房，以租養(yǎng)貸。聽說北市區(qū)房子很好租，她首先把目標瞄準美璟欣城，在中介推薦下，她看中兩套，一套44平米的單身公寓，售價25萬元，帶家具、家電可以租到700元左右，另一套69平米，售價42萬，租金900元左右。她計算了一下，第一套需要29年收回成本，貸款7成期限20年，月均還款1075元，第二套則要38年收回成本，貸款7成期限20年，每月還款1806.47元。

　　此后，李小姐又看了多套房子。報業(yè)尚都32萬的單身公寓月租1200元，收回成本需要22年；時光俊園73平米房價57.5萬元，月租2000元，需要23年收回；梁源小區(qū)80多平米要賣34萬元，租金1200元，23年收回成本；“專家說投資房產(chǎn)最好是15年以內收回成本，但昆明租房很難做到，以租養(yǎng)貸好像也不現(xiàn)實。”李小姐說。

　　由于房價漲幅遠遠超過了租金的上漲幅度，北京樓市租售比在11月首次突破了 1：500，部分區(qū)域甚至達到了1比600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年，這還沒有算上通脹、借貸種種成本。

　　從數(shù)據(jù)上看，昆明剛性需求和投資需求都青睞的小戶型一直在升溫。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調查顯示,昆明上月的房屋銷售價格同比上漲了4.9%，90平方米以下新建住宅的價格同比上漲了11%，新建商品住宅價格同比上漲了11.2%，新建普通住宅的價格同比上漲了12.9%，漲幅較大。

　　不斷上漲的房價形成對比的是10月份下滑的成交量,由于受國慶大假和房交會的影響,來自風之鈴咨詢機構的數(shù)據(jù)顯示,上月昆明主城4區(qū)共成交各類商品房7061套,這一數(shù)據(jù)終止了自今年3月份以來成交量連續(xù)7個月的持續(xù)攀升。

　　□本地專家之言

　　中產(chǎn)階層支撐房價

　　鄧曉盈 昆明理工大學建筑工程學院副教授,房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任

　　對于富人撐起房價的觀點，鄧教授認為，房子作為生活必需品，在2007年以前，中國房地產(chǎn)市場供應還是以商品房為主，逼得一些低收入人群也只能擠上這座獨木橋，今后隨著經(jīng)濟適用房、廉租房的供應增加，就可以從不同渠道分流一些，中產(chǎn)階層購買力支撐房價之說才有一定道理。

　　明年會有多少人買房？

　　張洪 云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任

　　房價有兩個因素不得不考慮，即需求量和明年的金融環(huán)境。

　　如果明年政策還是保持適度寬松，人們的投資需求就有可能繼續(xù)活躍，增加需求量。反過來，如果國家進行調控，需求將反方向壓縮。從昆明城市化水平看，明年會不會有那么多人進昆明樓市買房，還值得商榷。

　　房子，任何時候都可以買

　　周大研 云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任

　　明年昆明樓市的供應和需求很難判斷，但有一個觀點有一定道理，就是不管任何時候都可以買房，從昆明樓市走過的路來看，房價并沒有降過，昆明樓市也不存在以前炒得沸沸揚揚的價格向下拐點。

　　□牛人牛語

　　“富人的購買力決定一個城市房價”

　　11月25日在天涯社區(qū)一篇帖子引起熱議：2010房價需知，財富再分配的進程與人造中產(chǎn)階級。

　　樓主“小號”旗幟鮮明地吶喊，那些期望房子大跌好給自己撿便宜的同胞，大概要失望。古今中外，房價跌，接盤的永遠不是草根。富人的財富永遠比窮人的存錢罐抗跌。

　　你必須知道，決定一個城市房價的永遠不是市民平均收入。那么，歸根結底，房價跟什么有關？是富人的購買力！當然，也不用太富，城市中產(chǎn)階級甚至達到小康標準的家庭就成。

　　客觀的說，房價漲到50%的人買不起時——但是30%的人依然買得起，這就ok！房子貴不貴，不由需要住房子的人決定，而是由“買得起”房子的人決定。你不具備購買力，就沒有定價權。

　　綜上所述，房價跌的前提是富人沒錢了。今天買不起，明天跌了你還是買不起，后天又漲了你更買不起。

　　2010房價問答

　　1.房價合理么？

　　答：合理，30%的人依然買得起

　　2.房價會長期如此么？

　　答：不會，因為歸根結底沒支撐

　　3.我可以等到房價跌么？

　　答：不能，因為你的資金會跌得更快(通脹)

　　4.我有別的投資選擇么？

　　答：沒有，國進民退，無論房地產(chǎn)有多渣，別的都更渣，在存銀行就是虧錢的時代，有錢人想不買房子都難……

　　太多人期望房價崩盤，它就越不會崩盤。當然，對于既得利益階層，無論漲跌都不是壞事。反之，無論漲跌都是壞事。(首席記者 楊抒燕)