今天上午10點，土地市場上少有的低密度地塊順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地在國土局二樓大廳拍賣，起拍價14.1億元,經(jīng)過近1個半小時190輪的激烈競爭，名不見經(jīng)傳的大龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在12家競爭企業(yè)中，以50.5億元的高價戰(zhàn)勝龍湖、保利等競爭對手，成為今天競拍的“贏家”，50.5億元的總價、3萬元左右的樓面價，今年新的雙料地王就此誕生。業(yè)內(nèi)人士保守預(yù)計，該項目銷售均價將超過4萬元，甚至更高。

　　拍前 官員勸誡“別搶”

　　22號地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)，范圍具體是：東至沙峪環(huán)中路(裕園路)；西至溫榆河大堤路；北至馨園九街；南至天竺開發(fā)區(qū)21號地邊界。該地塊以“六通一平”形式供地，建筑使用性質(zhì)為居住及居住配套服務(wù)設(shè)施。宗地總面積為52萬6737平方米，建設(shè)用地面積為27萬1565.4平方米，代征地面積為25萬5171.6平方米。規(guī)劃建筑面積為16萬9126平方米以內(nèi)，起拍價為14億1000萬元。

　　9點40分，拍賣還未開始，前來競拍和觀戰(zhàn)的開發(fā)商就把國土局二層拍賣廳擠得滿滿的，國土局又在場外布置了上百個臨時觀看座位。

　　為了避免開發(fā)商搶購，北京市土地儲備中心葉向忠在拍賣之前向大家介紹說，今年北京的政策房、商品房、商服用地供應(yīng)已全部超額完成，但北京的土地供應(yīng)并不會停下來，預(yù)計12月底之前，還將供應(yīng)300萬平方米左右，明年一季度還會繼續(xù)加大加快供應(yīng)。總體說，北京并不缺地。

　　葉向忠特別強調(diào)，這塊地的容積率0.62，雖然很低，但并沒有違反國家相關(guān)限制別墅用地的規(guī)定，另外，像今天這樣的低密度用地，今后還會有，“投資有風險，舉牌需謹慎”，大家不要見一塊搶一塊。

　　現(xiàn)場 12家開發(fā)商爭搶

　　雖然14.1億元的起拍價并不低，但像大家預(yù)想的，仍然有龍湖、保利、遠洋地產(chǎn)、百仕達、冠城、大成、中建等12家開發(fā)商前來爭搶，其中還包括安邦保險、合景泰富、大龍、融僑、艾美高等神秘買家。葉向忠的話顯然沒有對開發(fā)商起任何作用。1個多小時后，總價50.5億元，3萬元的樓面價在開發(fā)商高漲的拿地熱情下，均創(chuàng)造了新的歷史紀錄。

　　拍賣之初，1000萬元為一個競價階梯的幅度顯然與開發(fā)商的預(yù)期價差得太遠，開發(fā)商并不積極，拍賣師雷蕾立即把價格直接調(diào)到15億元，競價階梯調(diào)到5000萬元。

　　隨后，1號百仕達房地產(chǎn)和3號融僑兩家開發(fā)商頻頻舉牌，當叫價到36.4億元，也就是樓面價飆升至2.2萬時，融僑放棄了這場競爭。此后，28號大龍、1號百仕達又與龍湖、萬達、遠洋等房地產(chǎn)公司展開了激烈的叫價。過程中頻出“黑馬”，跳過競價階梯，喊出高價。但大龍房地產(chǎn)在整個競價過程中顯得“不屈不撓”，最終在50.5億元拍賣師落槌后停住，大龍代表與身旁人熱烈擊掌慶祝。據(jù)了解，大龍房地產(chǎn)開發(fā)公司是順義當?shù)亻_發(fā)商，現(xiàn)為上市公司。

　　分析 天竺地塊緣何受追捧

　　中國不動產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人分析說，該地塊容積率為0.62，可以說是近年來北京少有的超低容積率地塊，尤其是相比于當前北京住宅項目容積率多為2至3，更能顯示出該地塊的特殊性。另外，在目前土塊越來越少、位置越來越偏的大趨勢下，該地塊位于順義中央別墅區(qū)、又有近17萬平方米的規(guī)模，對于想做高端產(chǎn)品的開發(fā)商來說，絕對是個“地寶”。

　　預(yù)測 售價將超過4萬元

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從容積率的角度講，該宗地限高12米，適建產(chǎn)品應(yīng)該為聯(lián)排或疊拼。因為按照國土資源部的定義，別墅為獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式，占地面積相當大，容積率非常低，一般在0.4以下。另一方面，雙排、聯(lián)排、疊拼等低密度類別墅住宅并沒有被劃為別墅，而被視為高檔住宅，這些產(chǎn)品的容積率多在0.6至0.8之間。22號地0.6左右的容積率恰在這個范圍之間。據(jù)了解，2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理�！�2008年1月3日，國務(wù)院再次作出強調(diào)。因此，從這個角度講適建產(chǎn)品應(yīng)該是聯(lián)排或疊拼等高檔住宅而非嚴格意義的別墅。

　　但從與周圍項目的匹配看，該宗地位于中央別墅區(qū)，區(qū)域內(nèi)別墅項目云集，也有可能用于別墅建設(shè)，同時搭配一些較別墅密度要高的產(chǎn)品，如公寓、花園洋房、疊拼等來滿足容積率要求。

　　對于售價，業(yè)內(nèi)人士認為，假定22號地所建為類似別墅的高檔住宅，預(yù)測售價將超過4萬元。

　　據(jù)了解，目前，與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖·滟瀾山別墅等項目相匹配的產(chǎn)品售價在2萬元至4萬元之間，比如龍灣800平方米以上的大別墅售價在每平方米4萬元左右，300至500平方米的別墅售價在每平方米1.8萬元至2.3萬元之間；龍湖聯(lián)排近期售價為每平方米3.4萬元左右。

　　本區(qū)域內(nèi)的其他別墅項目還有優(yōu)山美地、中糧·祥云國際和譽天下。優(yōu)山美地當前二手房的均價為雙拼2.2至2.4萬元，三四百平方米的獨棟別墅均價在2.8至2.9萬元；中糧·祥云國際的成交價約為2.6萬元；譽天下的聯(lián)排產(chǎn)品成交價在2.2萬元左右。

　　追訪 大龍避談“地王”

　　對于該塊土地的價格，今天上午，北京大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新聞發(fā)言人馬先生在接受記者采訪時表示，順義兩年前就已經(jīng)出現(xiàn)過地王，現(xiàn)在沒有什么地王之說。據(jù)他透露，該公司是順義本地最大的開發(fā)商，主要開發(fā)高端住宅，在王府井、宣武門附近都開發(fā)過項目。而對于該塊土地未來的開發(fā)類型及未來定價，馬先生表示并不愿透露。 (記者李海霞)