在特色市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，我們的“房地產(chǎn)”是一個(gè)典型的“制度相對(duì)不健全，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)”的行業(yè)。

　　基于這個(gè)大前提，以及樓市本身的周期性調(diào)整(抑或“調(diào)而不整”)，我們可以發(fā)現(xiàn)，二套房在通脹嚴(yán)重和通脹預(yù)期強(qiáng)烈的時(shí)期，往往成為樓市泡沫的助推器。因?yàn)�，借助銀行貸款來(lái)炒房的做法，不僅直接衍生了許多投機(jī)客和投資客，還間接的拉升了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的過(guò)高預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)一批恐慌性需求也加入其中，典型的還屬07年的樓市。

　　當(dāng)然，不能因?yàn)樗�在特殊時(shí)期的可炒作身份，就給他貼上“遺臭萬(wàn)年”的標(biāo)簽。在09年的樓市回暖中，二套房的放寬對(duì)于刺激投資性需求蘇醒，提振合理的改善性需求，進(jìn)而助推市場(chǎng)信心的恢復(fù)，也是功不可沒(méi)！

　　既然，二套房功、過(guò)皆有，而且“功、過(guò)”是屬于不同質(zhì)的東西，無(wú)法進(jìn)行量的比較，因此不能對(duì)二套房政策的收緊，簡(jiǎn)單的給個(gè)對(duì)錯(cuò)了事。至于，近來(lái)的事實(shí)或傳聞二套房再收緊消息，就只能兩分法來(lái)看待了，筆者到認(rèn)為：市場(chǎng)最應(yīng)關(guān)心的是二套房政策的未來(lái)動(dòng)向，進(jìn)而作為決策依據(jù)之一。要判斷二套房政策的未來(lái)走向，必先了解他的來(lái)龍去脈，以及地位和作用：

　　縱觀這些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，筆者認(rèn)為，

　　1、二套房是樓市泡沫的助推器。

　　眾所周知，二套房衍生的投機(jī)客和投資客，為07年的房地產(chǎn)泡沫做出了巨大的“貢獻(xiàn)”，尤其是在“炒作成風(fēng)到炒作成瘋”的過(guò)程中，許多恐慌性需求的加入，終于將樓市推向了死亡的邊緣，于是就有二套房被“一刀切”式的收緊。由于，當(dāng)時(shí)正值9月27日，也就是一年中的“尾巴期”，銀行的信貸指標(biāo)即將用完，再有銀行的客戶去貸款，一刀切式的政策就會(huì)發(fā)生作用。這就有了樓市的急轉(zhuǎn)之下，然后是一年多的市場(chǎng)觀望。(央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍)。當(dāng)然，樓市泡沫的“產(chǎn)生和刺破”并不都是二套房的錯(cuò)，也與銀行的信貸支持分不開(kāi)，但這終究無(wú)法否認(rèn)二套房“樓市殺手”的本色。

　　2、二套房是調(diào)控主力軍、先行軍。

　　為什么是主力軍？因?yàn)槎�套房不論是被封殺還是被放寬，都直接左右著投資客和投機(jī)客的活躍程度，而這兩部分需求不僅占據(jù)著很大的市場(chǎng)份額，更能夠直接或間接的影響市場(chǎng)預(yù)期。不論是“927”大封殺，還是08年底的放寬尺度，都為樓市的轉(zhuǎn)向起到了很大的作用。雖然09年的前三季度，剛需牢牢占據(jù)著市場(chǎng)主力，但這并不能否定投資客和投機(jī)客，對(duì)市場(chǎng)信心的回暖所起到的“溫?zé)帷弊饔�。尤其�?7年的大封殺，對(duì)樓市的轉(zhuǎn)向則起到了立竿見(jiàn)影的作用，之前是熱火朝天，而之后則是漫長(zhǎng)的寒冬。

　　為什么是先行軍？二套房在政策調(diào)控的過(guò)程中，不僅起到主力軍的作用，而且還是起到試探或試溫的作用。在09年，二套房還沒(méi)有來(lái)得及大展拳腳時(shí)，就在7、8月份被收緊，大量的投資和投機(jī)剛要蠢蠢欲動(dòng)便“胎死腹中”。為何？因?yàn)橹醒朐?8年底出臺(tái)新二套房政策的根本用意，是讓銀行自行控制風(fēng)險(xiǎn)，并靈活引導(dǎo)改善性需求和良性的投資性需求入市，進(jìn)而刺激市場(chǎng)回暖，而且事實(shí)也證明是成功的。而轉(zhuǎn)過(guò)6月份，也就是房?jī)r(jià)正向增長(zhǎng)開(kāi)始，潛規(guī)則開(kāi)始盛行一時(shí)的時(shí)候，中央便對(duì)銀行失去了信任。因此，迅速收緊二房,讓銀行從“自控風(fēng)險(xiǎn)到被動(dòng)防范,”，而市場(chǎng)也從非理性苗頭被及時(shí)的潑了盆冷水。當(dāng)然，7、8月份的調(diào)整還是以防范和試探市場(chǎng)為主。

　　3、二套房需要嚴(yán)格“區(qū)別對(duì)待”(改善性和非改善性)。

　　事實(shí)上二套房政策不論是收緊還是放寬，都造成了一定程度的誤傷。尤其是07年的“927”新政，一刀切式的收緊，把相當(dāng)一部分合理的改善性需求也擋在了門外，這當(dāng)然是在特殊時(shí)期可以理解。而08年年底的適度放寬，則是對(duì)之前受二房收緊而誤傷的需求的合理釋放。比如成都的改善性需求，如果是已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，就可以比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。這就為一刀切式的政策留下了回旋的余地，也讓調(diào)控更加的精確化和盡量的合理化。隨著樓市的持續(xù)回暖，眼嚴(yán)格區(qū)分二套房中的不同客戶，就成為了未來(lái)調(diào)控首先需要解決的問(wèn)題。

　　4、二套房屬于“有保有壓”的被打壓部分。

　　政策的調(diào)控是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，未來(lái)二套房政策走向，除了要看二套房在市場(chǎng)中的地位，更重要的是要看當(dāng)下的樓市形勢(shì)。因?yàn)�，在一個(gè)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，任何一個(gè)錯(cuò)誤或者說(shuō)欠準(zhǔn)確的政策，都可能令之前的調(diào)控前功盡棄。那么當(dāng)下的形式就是樓市已經(jīng)全面回暖：不僅房?jī)r(jià)、成交量、投資增速(9月完成投資額3903億元，同比增長(zhǎng)55.93%，環(huán)比增速達(dá)24.2%，單月同比增速創(chuàng)近5年來(lái)高峰。)、市場(chǎng)信心等大部分部分趕超歷史最好時(shí)期，也遇到了囤地、地王、房?jī)r(jià)反彈過(guò)激烈、通脹預(yù)期強(qiáng)烈等問(wèn)題，而且有些還很嚴(yán)重。因此，調(diào)控的基調(diào)必然是從“保8%”向“有保有壓”過(guò)度，也可以說(shuō)是在保8的前提下，盡量維持市場(chǎng)的額穩(wěn)定回暖，也就需要對(duì)一些救市副作用進(jìn)行打壓。

　　作為政策調(diào)控的主力軍和先行軍，二套房的收緊則是首當(dāng)其沖，這一點(diǎn)在7、8月份已經(jīng)看到了，未來(lái)的政策趨勢(shì)不僅是要嚴(yán)格區(qū)分二套房的“改善性和非改善性”需求，最重要的時(shí)對(duì)于銀行“潛規(guī)則”的治理，再加上鄰近年關(guān)，各銀行的信貸額度已經(jīng)不多，必然會(huì)導(dǎo)致二套房的收緊之聲再起。

　　可以預(yù)料，未來(lái)的二套房政策，會(huì)是防范“通脹預(yù)期”變?yōu)椤巴�脹”的重要一點(diǎn)，也是防范投資客和投機(jī)客在此炒作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此嚴(yán)格區(qū)分后的區(qū)別對(duì)待，肯定是二套房的關(guān)鍵詞之一。至于判斷的正確與否，還是靜候12月份的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議吧。（張宇良）