憑借最后兩周的高成交量，上海10月樓市止住了持續(xù)三個月下滑的局面，“銀十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需關(guān)系再度緊張刺激了房價上漲的神經(jīng)。中國證券報記者從相關(guān)統(tǒng)計機構(gòu)的房屋成交系統(tǒng)了解到，受到下旬兩周高成交量的帶動，10月一手商品住宅的成交量達(dá)到156萬平方米，環(huán)比上升6.1%；然而，10月的新建商品住宅供應(yīng)量卻大幅下滑15.1%，為152萬平方米。

　　高房價預(yù)期和高需求并存

　　地產(chǎn)分析師薛建雄表示，地王頻現(xiàn)表明了開發(fā)商對房價的較高預(yù)期，在沒能達(dá)到良好的售價和快銷預(yù)期之前開發(fā)商不愿推盤。此外，10月樓市重現(xiàn)供不應(yīng)求局面，表明購房需求仍然過旺。同時，10月中旬之后，大虹橋規(guī)劃、創(chuàng)業(yè)板創(chuàng)富效應(yīng)和良好經(jīng)濟增長預(yù)期等利好消息不斷，刺激原本被預(yù)期為“鐵十”的樓市在月底反轉(zhuǎn)成“銀十”。

　　從成交結(jié)構(gòu)來看，上周上海成交面積前10名的樓盤，均價都在2萬元/平方米以下，其中有4個萬元以下的遠(yuǎn)郊樓盤，使得上周全市商品住宅的平均成交價格大幅下滑12%，為14430元/平方米。豪宅市場在經(jīng)歷了8月的高潮之后，9、10月分別只有星河灣和四季雅苑的成交量超過50套，絕大多數(shù)豪宅項目處在月成交量低于10套的滯銷狀態(tài)。10月份，上海樓市中檔住宅平均成交價格在9月下滑8%后，10月再度下滑8%，為15514元/平方米。

　　新進場買家并非剛性需求

　　雖然10月有超過50個樓盤的超大預(yù)期推盤量，但最終的實際供應(yīng)量卻大幅下滑15.1%，僅129萬平方米；11月預(yù)期上市和推新房源的樓盤依然超過50個，專家表示，最終的實際供應(yīng)量還要看近期的熱銷形勢能否緩續(xù)。

　　在薛建雄看來，目前房價超出絕大多數(shù)剛性需求的承受能力，樓市的主要買家是一些第二、三甚至五、六套房的買家，他們基于自用與投資的目的之間。此類買家看到好行情，就會大舉買進，同時放出手上較老的房源獲利套現(xiàn)；行情稍一下滑，就會停止買賣。這一買家特點導(dǎo)致了成交量的大起大落，也成為了房價易漲難跌的支撐。

　　中國證券報記者了解到，以上海二手住宅成交數(shù)據(jù)為例，7000元以下的低檔房，自去年第四季度至今年9月，在總的住宅成交量中所占比重，已由31%跌至19%，說明首次置業(yè)需求大幅萎縮。與此同時，大中戶型成交比重持續(xù)上升，比如140-200平方米戶型，由4.8%上升至6.3%，這意味著投資、投機需求持續(xù)增長。此外，隨著二套房貸政策的收緊，近期投機需求也處在觀望之中。

　　分析師楊紅旭表示，根據(jù)近期上海統(tǒng)計局公布的前三季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，供不應(yīng)求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面積為962萬平方米，下降11.2%；新開工面積為114萬平方米；施工面積同比下跌3.5%。這三項指標(biāo)皆表明供應(yīng)緊張。而前三季度商品住宅銷售面積卻高達(dá)2230萬平方米，同比增長49.5%，規(guī)模遠(yuǎn)大于竣工量和新開工量。這意味著未來6個月住宅供應(yīng)緊張。明年供求關(guān)系將明顯緩解，但不要奢望會逆轉(zhuǎn)為嚴(yán)重供大于求，也即明年房價調(diào)整空間有限。