10月北京樓市開局不利，截至10月20日，除去政策房，實際成交的期房商品住宅為4415套，同期成交的現(xiàn)房商品住宅為1032套。環(huán)比9月同期，實際成交的期房商品住宅成交套數(shù)下降了29.2%，現(xiàn)房成交環(huán)比也下降了42%，降幅明顯。11月的市場供應(yīng)在一定程度上受到9月和10月的市場表現(xiàn)影響，雖然新開盤量有所下降，但多達(dá)41個樓盤中仍有一些值得關(guān)注的熱點(diǎn)項目，8000個排號的美立方仍會開盤，華貿(mào)城新一期也會入市開盤；此外，還有如萬科藍(lán)山、天潤福熙大道等純新盤進(jìn)入市場，因此，樓市11月仍然值得期待。

　　后勢預(yù)測

　　預(yù)測一：更多純新盤將選擇低開

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年11月有41個樓盤計劃開盤。雖然媒體報道指出11月開盤量出現(xiàn)下降趨勢，但整體來看，今年11月的開盤量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一個項目，比2008年多了5個項目，但相比火熱的2007年56個項目來看，還是減少了一些。不過多位業(yè)內(nèi)人士表示，從今年北京樓市的走勢來看，今年和2007年的市場有些相近，而且11月樓盤的走勢也和2007年會有所相似。

　　11月預(yù)計入市的純新盤大約有13個，從這些純新盤的價格制定來看，多數(shù)采取的是低開策略。“這一點(diǎn)和10月份有些相似�！痹铝梁庸珗@營銷總監(jiān)張奕奕認(rèn)為，11月份的新盤采取低開策略，對樓市的影響還是很大的。今年4-9月樓市銷售火熱，不論是純新盤還是老項目后期，多數(shù)采取高開策略。一方面是當(dāng)時樓市火熱，開發(fā)商看到排號的人多立馬坐地漲價，另一方面就是購買者追漲的心態(tài)明顯，給開發(fā)商漲價提供了堅實的基礎(chǔ)。從10月份開始，純新盤采取低開策略，說明其對后勢的看法存在不明朗或分歧�！敖衲甑�11月和2007年的11月的市場表現(xiàn)類似�！睆堔绒日J(rèn)為，純新盤低開的現(xiàn)象越來越明顯，這樣對其他開發(fā)商和購買者的心態(tài)影響將很大。

　　多個業(yè)內(nèi)人士均持有上述觀點(diǎn)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒認(rèn)為，2007年北京樓市價格飆漲，到11月份一路飆飛的房價走勢放緩，開盤價格和成交數(shù)量均出現(xiàn)疲態(tài)�！敖衲暌彩乔�9個月價格瘋漲，10月開始放緩，11月份可能出現(xiàn)價格和交易量均放緩的局面�！睏钌黉h表示，如果按照2007年的走勢來看，今年11月的樓市走勢應(yīng)該屬于下降趨勢。

　　預(yù)測二：開發(fā)商多會“保價舍量”

　　記者在采訪幾位準(zhǔn)備低開的開發(fā)商時發(fā)現(xiàn)，其實公司內(nèi)部對是否低開都有一定的分歧和爭議�！霸陂_盤前一天我們最終價格還沒確定�！�10月份某低開純新盤的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們在確定開盤價格時內(nèi)部分歧很大，有的認(rèn)為低開能快速實現(xiàn)樓盤銷售，有的則認(rèn)為，高開的風(fēng)險也不大，樓市的余熱還能持續(xù)。不過，最后該項目采取的是低開，因為他們更希望在淡季中有所表現(xiàn)，同時，11月還計劃持續(xù)推盤。

　　另外，多個準(zhǔn)備11月份開盤的開發(fā)商接受記者采訪時表示，價格目前還暫未確定，這在一定程度上也表現(xiàn)了開發(fā)商對后期走勢預(yù)期的不明朗。尤其是純新盤低開策略的影響，使得部分價位高的老項目不敢輕易開盤，不敢輕易制定開盤價格�！半m然開發(fā)商多數(shù)完成年度銷售任務(wù)，今年短期內(nèi)不會有資金壓力。但對于今年后2個月到明年3月份，多達(dá)5個月的銷售‘垃圾時間’比較擔(dān)憂�！敝�名投資專家杜春飆指出，多數(shù)房企對今年后2個月的走勢并不是很擔(dān)心，他們更擔(dān)心的是今年后2個月的淡季，對明年一季度產(chǎn)生影響。這樣影響如果傳遞到明年，市場就會再次發(fā)生變化。

　　“大幅度調(diào)價的樓盤會很少，即使出現(xiàn)樓盤價格調(diào)整也是小范圍的。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，11月轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季，開發(fā)商在對市場形勢的判斷上也趨于保守。同時，受到今年存量快速消化的影響，多數(shù)開發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著持有流動性過剩、資金相對充足的現(xiàn)實，部分樓盤更愿意等一個更好的時機(jī)、更好的價格點(diǎn)上出手。但是從價格上看，11月即將開盤的項目價格仍在持續(xù)走高，這種現(xiàn)象說明，樓市的博弈現(xiàn)象進(jìn)一步加深，開發(fā)商在當(dāng)前采取了“保價舍量”的策略來應(yīng)對市場變化。

　　預(yù)測三：整體市場趨于平穩(wěn)

　　多數(shù)專家認(rèn)為，11月份的價格仍舊會保持高位，但交易量會有所下降，這也就是開發(fā)商的“保價舍量”的策略。北京鴻瀚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理曹傳勇認(rèn)為，9月份，北京商品住宅成交均價已達(dá)14377元/平米，已超過2007年房價歷史最高13931元/平米。8月份已到今年樓市回暖的“階段性頂部”，9月份成交價格與8月份14849元/平方米環(huán)比降3%。

　　“銷售回暖帶動價格攀升將加劇供需雙方的博弈，而供需雙方對價格預(yù)期的差距正在拉大，構(gòu)成助推成交量下滑的力量�！辈軅饔路治稣J(rèn)為，11月份價格高位徘徊，客戶購房意愿下降，銷量下降，房價環(huán)比增幅極有可能到達(dá)高點(diǎn)，其后漲幅會慢慢縮小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及價格下降，后期不會出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，主要由于前幾月大部分開發(fā)商多已完成年底前任務(wù)，資金回流多達(dá)到預(yù)期，市場不具備大幅下跌的動力。

　　中原地產(chǎn)李文杰也認(rèn)為，11月份北京樓市還能保持一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)�！澳壳安徽撌菑慕灰變r格、交易量和政策來看，都能保持一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。”李文杰認(rèn)為，這種平穩(wěn)的狀態(tài)是政府、開發(fā)商及部分購房者都能接受的。所以不論是從政策，還是從開發(fā)商的心態(tài)來看，11月份調(diào)整和變化的動力不足，所以11月樓市不會出現(xiàn)大起大落。對于購買者來說，本月更應(yīng)該關(guān)注純新盤，建議不要輕易購買部分價格走到歷史最高的老項目后期。