明年4月至11月世博會(huì)期間，世博會(huì)所涉及的浦東、黃浦、盧灣等區(qū)域，在建商品房項(xiàng)目將可能停工，這也意味著明年浦東及浦西部分區(qū)域住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)量將大幅下滑，其導(dǎo)致的供需變化將成為影響板塊內(nèi)商品房市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素之一。

　　市場(chǎng)新增供應(yīng)將不足

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，此次世博會(huì)所涉及的項(xiàng)目停工時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，因而全市尤其是世博區(qū)域不可避免地將面臨一手商品房供應(yīng)下滑，市場(chǎng)新增供應(yīng)可能不足的問(wèn)題。由于世博所涉及區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目竣工期的大幅延后，一部分原計(jì)劃于明年上市的商品房項(xiàng)目將向后推遲至2011年；而每年1、2月受春節(jié)影響，市場(chǎng)需求偏淡，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)選擇客戶熱情較高的第二季度集中上市，因此以明年4月為起點(diǎn)，近一年的時(shí)間內(nèi)世博區(qū)域內(nèi)商品房的新增供應(yīng)量將接近零點(diǎn)。

　　就目前市場(chǎng)來(lái)看，包括剛性需求、改善型需求及投資需求在內(nèi)的客戶需求全面釋放，上海一二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求行情已十分明顯。以商品房公寓市場(chǎng)為例，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市新增新房公寓463.7萬(wàn)平方米，成交753.4萬(wàn)平方米，供求比為0.62：1；就具體區(qū)域來(lái)看，受世博會(huì)影響最大的浦東新區(qū)今年上半年新增新房公寓60.2萬(wàn)平方米，成交107.8萬(wàn)平方米，供求比僅為0.56：1，新房供不應(yīng)求程度尤其突出。明年世博會(huì)期間的項(xiàng)目停工，一方面會(huì)繼續(xù)刺激下半年新房市場(chǎng)客戶需求的大量釋放；另一方面，由于明年新房供應(yīng)的下滑，作為新房開(kāi)發(fā)體量較大的浦東新區(qū)，區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者會(huì)大量轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)1年以上的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)還將保持高位運(yùn)行的堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)。

　　具體區(qū)域上，交易將轉(zhuǎn)向二手房，三林等接壤世博會(huì)址的區(qū)域板塊，一手房在整體市場(chǎng)內(nèi)均占有相當(dāng)?shù)谋壤�，在未�?lái)將不可避免地受到新房項(xiàng)目停工的直接影響；同時(shí)該類板塊直接受世博會(huì)效應(yīng)輻射，板塊內(nèi)各項(xiàng)配套條件在短期內(nèi)還將有較大的飛躍，宜居度十分良好，因此其利好在整個(gè)浦東新區(qū)內(nèi)尤為突出，值得投資及改善型需求關(guān)注。

　　以三林板塊為例，目前板塊內(nèi)品質(zhì)較好、成交較為活躍的二手樓盤(pán)有尚東國(guó)際、金誼河畔等，其中尚東國(guó)際定位為花園洋房社區(qū)，在整個(gè)三林地區(qū)品質(zhì)最高，目前二手房均價(jià)在 21000—22000元/平方米，成交主力均為120—140平方米的兩房、三房，總價(jià)在250—280萬(wàn)元之間；此外金誼河畔目前二手房均價(jià)為 16000—17000元/平方米，主力戶型為90—100平方米的兩房、130平方米左右的三房。雖然板塊內(nèi)二手房年內(nèi)價(jià)格上漲較快，但其均價(jià)仍低于同社區(qū)內(nèi)新房3000元/平方米左右。隨世博會(huì)臨近，一方面板塊內(nèi)八號(hào)線浦東延伸段于近期進(jìn)入試運(yùn)行，另一方面作為板塊內(nèi)主要交通線的地鐵六號(hào)線也將向西延伸，與徐匯區(qū)上海南站直接相連，作為世博會(huì)直接輻射下的高檔住宅板塊，其升值潛力十分可觀。(記者 劉因)