北京市房地產交易管理網及各大中介機構發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，作為2009年下半年的開端，7月份二手房市場走勢依然強勁，均價首次突破萬元。業(yè)內人士表示，房價持續(xù)高位運行存在不理性因素，消費者在樓市過熱時期更應該審慎購房。

　　>>看點1 成交量突破2.5萬套

　　北京市房地產交易管理網存量房網簽數(shù)據(jù)顯示，7月份全市二手房成交量達到25695套，環(huán)比上漲了12.6%。這不但是在6月份22810套成交高位上的繼續(xù)攀升，還讓成交量挺進了超過2.5萬套的又一峰值階段。這其中，二手房住宅網簽總量以24916套再次刷新了北京二手房市場的交易紀錄，環(huán)比增長7.37%。

　　【解讀】“鏈家地產”市場研究部分析師張月認為，上半年二手房節(jié)節(jié)攀升的成交量主要依靠的是累積需求的爆發(fā)，隨著累積需求的逐步釋放，7月份一些受過熱市場刺激而提前釋放的需求入市，成為支撐高位成交的中堅力量，并進一步促使市場呈現(xiàn)“熱循環(huán)”。這些提前釋放的需求一旦過度釋放，必然會讓未來二手房市場出現(xiàn)一定程度的“需求斷檔”。張月提醒消費者，在市場過熱的情況下應該審慎購房。

　　>>看點2 12區(qū)縣成交均價首破萬

　　“鏈家地產”研究部發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份本市12個區(qū)縣的二手房均價已達10280元/平方米，環(huán)比漲幅達3%，這是本市二手房成交均價首次突破萬元。另據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計，7月份城八區(qū)的二手房均價更是高達13341元/平方米，環(huán)比上漲3.17%。

　　7月份成交最為突出的典型區(qū)域主要集中在西、東、北部，包括廣安門、地鐵1號線石景山沿線區(qū)域、梨園、右安門、通州北苑、玉泉路等區(qū)域，成交最為突出的樓盤則幾乎都集中在東部區(qū)域，而這些熱點區(qū)域和熱點樓盤的二手房價格環(huán)比上漲幅度均達到5%以上。

　　【解讀】針對交易均價的上揚，“我愛我家”副總經理胡景暉表示，7月份，有投資意向的二手房客戶已占整體二手房成交量的39.28%，其資金相對充裕的交易特征正在加劇房源成交價格繼續(xù)上行的預期。投資客戶群交易比重的上揚，也在一定程度上形成了對自住需求客戶群的擠壓效應。與此同時，土地市場住宅用地的大幅溢價、開發(fā)商的惜售之風以及可售房源量的漸趨減少，也間接抬高了二手房賣方市場的收益預期，部分業(yè)主的跟風提價行為和二手房源偏緊等現(xiàn)狀成為市場交易價格非理性上漲的誘因。

　　>>看點3 中高價房源交易量攀升

　　“我愛我家”的數(shù)據(jù)顯示，7月成交二手房源的一大特點是大戶型成交比重增加，這也使得當月中高總價的房源交易量攀升明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份，120-150平方米大戶型房源的成交環(huán)比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中所占份額上升至8.45%，為今年以來的最高值�？們r方面，成交比重最高的是120萬元以上區(qū)間房源，占整體交易比重的27.79%，環(huán)比漲幅高達4.31%；90萬-120萬元區(qū)間房源的成交比重上揚至23.99%，環(huán)比增長2.01%，為二手房市場的第二大成交區(qū)間；90萬元以下三個區(qū)間房源的成交量均呈現(xiàn)不同程度的滑落態(tài)勢，其中50萬-70萬元區(qū)間的環(huán)比跌幅達4.05%，成交比重已減少至17.93%。

　　【解讀】胡景暉認為，7月份中高價位二手房交易量攀升，一方面緣于中大戶型成交量的上漲，另一方面緣于單價的快速上漲。樓市連續(xù)數(shù)月的強勢上攻吸引了部分投資客戶陸續(xù)進場，助推了房價的上漲。

　　-觀察

　　房價持續(xù)上漲難以為繼

　　伴隨著二手房價格上漲的是供需矛盾正進一步加劇，二手房市場供需比已由1：4躍升至1：7以上。而與嚴重的賣方市場相矛盾的是：成交難度變大的趨勢日益明顯，表現(xiàn)為帶看次數(shù)增多、交叉看房次數(shù)增多。

　　張月認為，這從一個側面反映出部分市場需求對于過快增長的房價難以承受。熱點樓盤價格經過短期內的迅速走高后，已很難有與之相匹配的需求跟進，因此未來一段時間，有可能出現(xiàn)由樓盤價格過快上漲引發(fā)的需求“倒戈”局面。

　　中原地產三級市場部副總經理宮萍認為，7月份，銀監(jiān)會曾表態(tài)要控制房地產貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，這將直接給近期有所抬頭的投資性需求降溫，給飛速回升的京城樓市以“緩沖”，預計8月的京城存量住宅網簽活躍度會有所降低，交易量也會有所回落。 ( 趙麗萍 )