6月份，北京商品房銷售繼續(xù)維持高位，期房和現(xiàn)房成交量漲跌互現(xiàn)。其中期房商品住宅成交量環(huán)比仍略有上漲，而現(xiàn)房商品住宅出現(xiàn)明顯的下挫態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月前三周，期房住宅成交套數(shù)為9267套，成交面積101.8萬平方米，除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住宅8013套，成交面積為91萬平方米；同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為1973套，成交面積為28.7萬平方米。與5月相比，期房商品住宅成交套數(shù)、面積分別增長6.7%和2.7%；而現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)、面積分別下降20.5%和8.6%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在通脹預(yù)期影響下，北京商品房銷量出現(xiàn)大幅回落的可能性不大。但開發(fā)商主觀提價(jià)、剛性需求集中釋放期消退，將使樓市進(jìn)入新的博弈期，價(jià)量波動(dòng)將加劇。

　　開發(fā)商謹(jǐn)慎推盤

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京將有45個(gè)項(xiàng)目開盤銷售。其中純新盤項(xiàng)目有16個(gè)，其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開盤。從新盤入市的比重看，開發(fā)商推盤仍較為謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商在定價(jià)過程中“把握不準(zhǔn)”。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，在投資性購房行為的推動(dòng)下，非理性追漲的現(xiàn)象已出現(xiàn)苗頭，開發(fā)商希望“順應(yīng)市場(chǎng)”抬高價(jià)格，但是目前市場(chǎng)的回暖，主要是受政策刺激；尤其是房價(jià)的上漲，主要是所謂通脹預(yù)期和寬松貨幣政策所致。由此推動(dòng)的樓市增長，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，容易滋長泡沫。

　　數(shù)據(jù)顯示，從4月份以來，京城在售項(xiàng)目提價(jià)銷售的比例逐步攀升，6月開盤的老項(xiàng)目后期中，三分之二的項(xiàng)目相比前一期提高了售價(jià)，提價(jià)幅度在500-3900元/平方米區(qū)間，平均增幅為12%。如何確定7月份的市場(chǎng)價(jià)格，抓住有利時(shí)機(jī)和價(jià)位入市銷售，成為不少開發(fā)商在推盤前的“煩惱”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，目前市場(chǎng)的主流消費(fèi)還是剛性自住型需求客，他們對(duì)價(jià)格的敏感程度較高，一旦價(jià)格過快拉升超出心理價(jià)位，將會(huì)重新觀望；這也是開發(fā)商所擔(dān)心的。

　　城八區(qū)開盤項(xiàng)目增多

　　7月即將入市的項(xiàng)目中，城八區(qū)開盤項(xiàng)目明顯增多。統(tǒng)計(jì)顯示，有29個(gè)項(xiàng)目位于城八區(qū)，占總開盤項(xiàng)目比重達(dá)64.4%。而這其中，又以朝陽、海淀、石景山三個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目居多。朝陽區(qū)計(jì)劃開盤的項(xiàng)目高達(dá)15個(gè)，其中不乏萬科公園五號(hào)、悅溪等熱銷項(xiàng)目。

　　從環(huán)線分布來看，五環(huán)外項(xiàng)目仍是供應(yīng)主流，7月五環(huán)外開盤項(xiàng)目達(dá)27個(gè)，占總開盤項(xiàng)目的60%，而這些項(xiàng)目中普通住宅項(xiàng)目僅有10個(gè)，其余均是別墅、公寓、花園洋房及商住樓項(xiàng)目。

　　在項(xiàng)目物業(yè)類型上，7月開盤入市的項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目達(dá)5個(gè)。分別是保利壟上、御墅、藍(lán)岸麗舍、澳景園、北美佳苑，這些項(xiàng)目多為獨(dú)棟、單套面積500平方米以上的高檔別墅。而7月入市的公寓類項(xiàng)目則多集中在朝陽區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽區(qū)即將開盤的公寓項(xiàng)目達(dá)8個(gè)，占公寓供應(yīng)總量的一半左右。而且，從有價(jià)格記錄的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，朝陽區(qū)公寓項(xiàng)目的整體開盤均價(jià)達(dá)19400元/平方米，價(jià)格相對(duì)較高。從戶型面積來看，以中小戶型為主，適合投資。

　　華高萊斯一位分析師認(rèn)為，在限外令解禁、通脹風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，豪宅項(xiàng)目增多主要是面向具有保值增值需求的客戶。而戶型適中、地理位置優(yōu)越的公寓項(xiàng)目又較為適合一般的投資置業(yè)者。這也顯示出開發(fā)商在通脹預(yù)期下調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的舉措。