北京樓市一向善于概念炒作和借勢(shì)。前不久，北京CBD管委會(huì)宣布，北京CBD東擴(kuò)工作已經(jīng)啟動(dòng)，CBD核心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里，即沿通惠河、朝陽北路向東直抵東四環(huán)。消息一出無疑給東四環(huán)沿線樓盤又加了一把火，美利山、華瀚國際、華僑城等都不同程度地提價(jià)，但萬科的公園5號(hào)和招商地產(chǎn)的公園1872等一些高端樓盤價(jià)格卻原地沒動(dòng)。同樣的消息為何不同的樓盤表現(xiàn)不同？CBD東擴(kuò)只是概念上的行政區(qū)重新劃分，還是會(huì)有實(shí)實(shí)在在的利好？這些都是近期東部置業(yè)者十分關(guān)心的問題。

　　基建投資是CBD東擴(kuò)的實(shí)質(zhì)利好

　　繼4月提出CBD區(qū)域?qū)⑾驏|四環(huán)方向擴(kuò)展，儲(chǔ)備區(qū)開發(fā)工程將于今年正式啟動(dòng)的規(guī)劃后，歷經(jīng)一個(gè)月的考察，終于塵埃落定。5月25日，北京市政府已經(jīng)批準(zhǔn)CBD東擴(kuò)方案。未來10年，朝陽區(qū)將投入約70億元用于東擴(kuò)區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí)北京CBD管委會(huì)宣布，CBD核心區(qū)東擴(kuò)后將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國際金融以及高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。至此，東四環(huán)正式擺脫泛CBD的籠統(tǒng)稱呼。

　　CBD東擴(kuò)意味著中央商務(wù)區(qū)的核心商務(wù)、商業(yè)資源將向東部延展，大量高收入、高消費(fèi)客群東移，將會(huì)逐步帶動(dòng)周邊高端物業(yè)的租售需求。據(jù)了解，大望路板塊、四惠板塊、百子灣板塊、紅領(lǐng)巾橋板塊、朝青板塊等五大板塊，都不同程度走俏。東恒盛世季營(yíng)銷總監(jiān)于雪認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的聚集必將帶來大量的高端人群。據(jù)了解，東擴(kuò)CBD預(yù)計(jì)可吸納約15萬人就業(yè)，相當(dāng)于再造一個(gè)CBD，這些人具有較強(qiáng)的購房能力和投資意愿。據(jù)了解，華瀚國際近期漲價(jià)近3000元，華僑城最近銷售的現(xiàn)房?jī)r(jià)格比同期銷售的期房?jī)r(jià)格漲了2000多元。

　　CBD東擴(kuò)不僅導(dǎo)致東四環(huán)沿線一手樓盤需求增加，成為價(jià)格助推因素之一，對(duì)二手房?jī)r(jià)和租金也起到一定的提振作用。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部表示，CBD區(qū)域一直是二手房成交的活躍區(qū)域，CBD東擴(kuò)的確定對(duì)二手房成交量和成交價(jià)格都將起到一定的支撐作用，并且這種促進(jìn)作用將隨著區(qū)域建設(shè)的深化而逐步顯現(xiàn)。目前二手房業(yè)主借售和提價(jià)的現(xiàn)象越來越多，在一定程度上也反映了利好刺激了業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期。在租金上，我愛我家表示，目前西大望路至東四環(huán)區(qū)域的兩居室租賃價(jià)格基本在2500元至3500元/月之間。CBD東擴(kuò)后會(huì)對(duì)整個(gè)東四環(huán)房屋租金產(chǎn)生一定的影響，這塊區(qū)域的租賃價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在目前的價(jià)格基礎(chǔ)上上漲10%左右。

　　東四環(huán)房?jī)r(jià)不可透支CBD東擴(kuò)概念

　　雖然伴隨著CBD的東擴(kuò)，東四環(huán)沿線部分樓盤出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象，但是也有開發(fā)商認(rèn)為，CBD東擴(kuò)效應(yīng)的影響還需要一定的時(shí)間才能顯現(xiàn)，而且可能不會(huì)像市場(chǎng)預(yù)期的那樣對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。首先，從現(xiàn)有公布的信息來看，投資是分散在未來的十年中，且總額不大。其次，CBD東擴(kuò)并非投資打造一個(gè)新商務(wù)區(qū)，而是將現(xiàn)有的區(qū)域劃歸到CBD當(dāng)中。從CBD新增的區(qū)域來看，也是北京目前區(qū)域成熟度最高的區(qū)域，可供發(fā)展和改善的空間有限。

　　CBD東擴(kuò)使東四環(huán)沿線多數(shù)樓盤都出現(xiàn)了一定程度的漲價(jià)，但區(qū)域內(nèi)的高端樓盤卻沒有跟風(fēng)漲價(jià)。招商地產(chǎn)北京管理總部營(yíng)銷總監(jiān)李杰認(rèn)為，公司經(jīng)歷過去年樓市下跌的洗禮，高端樓盤操盤策略和定價(jià)策略都更趨成熟和穩(wěn)健。另一方面，公園1872的定價(jià)策略更側(cè)重于項(xiàng)目本身價(jià)值的深度挖掘，而不是隨波逐流，順勢(shì)抬價(jià)。一方面大牌開發(fā)商擁有雄厚的資金實(shí)力和充足的現(xiàn)金流，開發(fā)商往往將開發(fā)的大眾樓盤作為現(xiàn)金回流的重要保障，而高端項(xiàng)目是開發(fā)商實(shí)力品質(zhì)的體現(xiàn)，往往價(jià)格非常穩(wěn)定，不會(huì)因?yàn)橘Y金壓力出現(xiàn)大幅降價(jià)或漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大牌開發(fā)商項(xiàng)目定價(jià)往往會(huì)高于同區(qū)域其他樓盤，價(jià)格不僅體現(xiàn)了目前項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，而且將區(qū)域今后發(fā)展的潛力也提前體現(xiàn)出來。CBD東擴(kuò)無疑會(huì)促進(jìn)東四環(huán)區(qū)域樓市掀起新一輪的交易高潮，但是，水漲船高不是一種理性選擇，開發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目本身價(jià)值基礎(chǔ)上理性定價(jià)，用價(jià)值來吸引購房需求，而不應(yīng)用提價(jià)的方式扼殺購房需求。