“松山湖”魅影重現(xiàn)？與2008年國家調(diào)控政策之下房地產(chǎn)企業(yè)掀起一輪降價潮相似，前日又有企業(yè)宣布在全國范圍內(nèi)以85折促銷，只不過這一次的“帶頭大哥”換成了恒大。但數(shù)據(jù)顯示，該公司2009年現(xiàn)金流同比勁增940%，降價似乎與財務(wù)壓力無關(guān)。

　　5月5日，恒大地產(chǎn)突然宣布，將在全國范圍內(nèi)對旗下40個樓盤以85折進行降價促銷。

　　對此，SOHO中國總裁潘石屹隨即在微博上公布了他的疑惑：恒大地產(chǎn)2009年末有現(xiàn)金73億 (不包括受限制銀行存款)；負債142億(短期64億，長期78億)；凈利潤率(不含重估收益)為7%；2009年末有79億未付土地款；近期發(fā)債兩次：1月7.5億美元，4月6億美元，年利率13%。

　　上述財務(wù)數(shù)據(jù)似乎說明，恒大地產(chǎn)全國范圍內(nèi)的85折統(tǒng)一降價并不是因為公司的財務(wù)壓力所迫。此前，公司剛剛公布了4月份的月報，目前所掌握的現(xiàn)金已經(jīng)達到210億港元。

　　針對這一疑問，恒大地產(chǎn)一內(nèi)部人士6日向 《每日經(jīng)濟新聞》記者特別釋疑，公司全國降價并非由于財務(wù)壓力，而是在準備吞并其他房企的巨額資金。由于公司看準了國家的宏觀調(diào)控政策將會向深層次發(fā)展，因此極有可能出現(xiàn)中型或者中型以上的房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中倒下的情況，恒大此舉正是為了尋找機會收購這些公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　對于恒大地產(chǎn)的上述判斷，另一家全國性的房地產(chǎn)巨頭公關(guān)經(jīng)理6日也表示了贊同�！敖衲甑恼{(diào)控將會是2008年的延續(xù)，國家會把在2008年未盡的舉措安排在2010年完成。”按照他的觀點，將會有更多的中小開發(fā)商倒在宏觀調(diào)控的風暴下。

　　地產(chǎn)巨頭現(xiàn)金流改善明顯

　　分析人士認為，恒大地產(chǎn)的上述判斷或許來自公司對2008年樓市調(diào)控的深刻理解。

　　2008年的第四季度，各大網(wǎng)站曾流傳過一段不被萬科承認的所謂 “松山湖會議講話”，講話的內(nèi)容稱，“半年后全國各地政府在財政支付的壓力下，將開始大批量推出既好又便宜的地塊，市場上沒有幾個購買者，我們盡可以努力壓價，再迅速建設(shè)低價銷售。那些不敢降價、不肯降價的房企的存貨就一直沒有出手的機會�！�

　　而本次恒大地產(chǎn)全線85折的戰(zhàn)略與上述網(wǎng)絡(luò)版“松山湖會議”如出一轍。

　　5月6日，中原地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供了一組2008年底和2009年底主要房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流數(shù)據(jù)對照表，這些數(shù)據(jù)非常清晰地反映出各家房地產(chǎn)公司在2008年底曾經(jīng)遭遇的巨大壓力。當時主要房地產(chǎn)公司中僅萬科、中海、保利、華潤、碧桂園有能力歸還當年到期的短期債務(wù)，其他房地產(chǎn)公司均沒有能力支付上述欠款。個別房地產(chǎn)公司當年到期的短期債務(wù)甚至達到公司擁有現(xiàn)金的7倍多。

　　恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗曾在2009年8月舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，形容當時各家公司的慘狀是 “技術(shù)上都已破產(chǎn)”。綠城董事長宋衛(wèi)平也曾在去年11月舉行的投資者、媒體見面會上表示，當時公司的財務(wù)壓力巨大，以至于有同行想接手綠城。不過時隔僅僅一年，各家房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況已大大提升。以這次最先降價的恒大地產(chǎn)為例，2008年底擁有的現(xiàn)金僅為7億元，但到了2009年底，現(xiàn)金達到73億，現(xiàn)金流增幅達到了940%。

　　和恒大情況類似，綠城從2008年底的17.2億元，增長到了2009年底的118億元，增長幅度也達到了586%。全國前十的房地產(chǎn)公司中，除了萬科、招商、雅居樂等少數(shù)幾家，大部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流增幅都達到100%以上。

　　不僅如此，各家地產(chǎn)商還大幅縮減了一年內(nèi)到期的短期債務(wù)。龍湖、富力、華潤、雅居樂等地產(chǎn)公司都削減了50%左右的短期借款，去年成功上市的恒大地產(chǎn)，也只是在原來62億元短期借款的基礎(chǔ)上增加了2%至64億元。只有個別公司的現(xiàn)金低于一年到期的短期負債額，大部分公司都有充足的現(xiàn)金流償還債務(wù)。

　　而在今年上半年，已有9家房地產(chǎn)公司宣布了股權(quán)、債權(quán)、信托融資計劃，總額超過600億元，其中恒大的債權(quán)融資計劃總額達到41億元。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，各家房地產(chǎn)公司在不降價的情況下，現(xiàn)有的資金流能保證企業(yè)3~6個月左右的運營，這說明短期內(nèi)大開發(fā)商因為財務(wù)壓力而降價賣房的可能性并不大。

　　房企一旦倒下 群鱷競相爭食

　　盡管大部分房地產(chǎn)公司目前還沒有感受到很大的風險，但宏觀調(diào)控確實會令一些房地產(chǎn)企業(yè)成為其他地產(chǎn)大鱷競相爭食的“犧牲品”，其中甚至可能包括目前行業(yè)的龍頭企業(yè)。

　　“本次調(diào)控，中型和小型房地產(chǎn)企業(yè)將進一步受到壓迫，甚至被迫退出市場。而假如真有大企業(yè)出問題，這個企業(yè)倒下后的份額不會被中小企業(yè)蠶食掉，而是會被‘第一集團軍’瓜分。”新浪地產(chǎn)網(wǎng)主編林戈早已對地產(chǎn)大鱷間可能發(fā)生的兼并了然于胸。事實上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)早就預備了巨額的現(xiàn)金流等待“分一杯羹”。

　　中原地產(chǎn)提供的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年底，擁有100億元以上現(xiàn)金的房地產(chǎn)企業(yè)超過5家，其中中海和萬科擁有的現(xiàn)金超過200億元。

　　但除了萬科和保利以外，多家房地產(chǎn)公司的土地儲備實際上只比2007年年底略有增加，有些還出現(xiàn)了土地儲備的下降。以10家標桿房地產(chǎn)企業(yè)中的富力為例，2007年時該公司擁有土地儲備達到2617萬平方米，但截至今年3月底所擁有的土地儲備僅為2136萬平方米。

　　和富力情況相似的還有招商地產(chǎn)，目前的土地儲備已經(jīng)從2008年底的1100萬平方米下降至今年3月的1020萬平方米。一方面是土地儲備的下降，另一方面又是手中的現(xiàn)金流之多前所未有，類似恒大地產(chǎn)這樣想借宏觀調(diào)控吞并競爭對手的房地產(chǎn)企業(yè)，恐怕絕不會只有一家。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌認為，雖然大部分房企目前沒有財務(wù)壓力，但銷售收入主要來源于某一市場的房地產(chǎn)公司可能因當?shù)厥袌稣{(diào)控而被迫降價，或者被其他競爭對手 “分食”。比如，一些房地產(chǎn)公司去年銷售收入主要來自海南，而海南樓市出現(xiàn)的調(diào)整將令他們首先遭遇市場的巨大壓力。

　　不過林戈認為，恒大地產(chǎn)預期中的調(diào)控深度演變發(fā)生的可能性不大。如果市場下調(diào)得快，那么觸底也快。而且當前調(diào)控主要以打擊改善性需求為主，因此調(diào)控手段從市場退出后，這部分需求有可能迅速恢復。(記者 楊羚強)