借著勢(shì)不可擋的銷售進(jìn)度，保利地產(chǎn)(600048.SH)在前三季度加快購(gòu)地速度，成為今年以來(lái)新增土地儲(chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商，這背后的支撐，是自2008年房地產(chǎn)冷凍期以來(lái)，始終樂(lè)觀看市的公司董事長(zhǎng)李彬海。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)《投資者報(bào)》表示，雖然保利地產(chǎn)第三季度業(yè)績(jī)格外喜人，但仍要注意國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入、企業(yè)盈利改善等低于預(yù)期以及政策調(diào)控超出預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，加之在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，一線城市新盤(pán)供應(yīng)仍將不足，在較高房?jī)r(jià)背景下，成交量難以大幅回升，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力有限，拿地價(jià)格卻隨著多家房地產(chǎn)競(jìng)購(gòu)而高企不下。

　　四季度或迎暴增業(yè)績(jī)

　　三季報(bào)顯示，隨著銷售額快速增長(zhǎng)，公司營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)大幅度上漲，其營(yíng)業(yè)收入達(dá)114.5億元，同比增長(zhǎng)71.09%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.87億元，同比增長(zhǎng)40.98%；實(shí)現(xiàn)每股收益0.55元，同比增長(zhǎng)38.36%。

　　此前的2007和2008年度，保利地產(chǎn)第四季度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占全年比重分別為51.83%和56.87%；凈利潤(rùn)占全年比重分別為62.24%和43.4%。可以看出，第四季度是保利地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的集中期，也是業(yè)績(jī)釋放期。其今年第四季度的業(yè)績(jī)絕對(duì)額和占全年比重將依然樂(lè)觀。而且從銷售簽約面積和銷售簽約金額來(lái)看，160%以上的同比增長(zhǎng)率，也注定了其2009年度的業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)可期。

　　從存貨數(shù)據(jù)看，截至9月30日保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)為528.48億元，較年初尚有31.48%的增長(zhǎng)，說(shuō)明前9個(gè)月公司依然在加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，為今明兩年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做好了前期準(zhǔn)備。

　　截止到9月末，保利地產(chǎn)預(yù)收賬款286億元，同比增長(zhǎng)107%；比2008年底增長(zhǎng)191%。預(yù)計(jì)2009年公司全年銷售簽約金額430億元~450億元，加上2008年底尚余98億元的預(yù)收款，預(yù)計(jì)今年結(jié)算收入190億元左右，2009年底預(yù)計(jì)將剩余340億元可以供給保利地產(chǎn)2010年結(jié)算。可以說(shuō)，保利地產(chǎn)已經(jīng)將2010年的業(yè)績(jī)提前鎖定了。

　　值得關(guān)注的是，保利地產(chǎn)在資產(chǎn)減值損失項(xiàng)目，僅沖回8762.79萬(wàn)元，相比上年同期的69.49萬(wàn)元變化僅幾千萬(wàn)元。而根據(jù)萬(wàn)科A公布的三季報(bào)顯示，其沖回的資產(chǎn)減值損失高達(dá)2.38億元，相比該公司2008年度同期5.65億元的計(jì)提，變化幅度高達(dá)8億多元。

　　同樣，金地集團(tuán)1~9月沖回的資產(chǎn)減值損失也有2.45億元，且其沖回集中在7~9月。由于會(huì)計(jì)處理的不同，相比萬(wàn)科A和金地集團(tuán)，保利地產(chǎn)三季報(bào)要遜色不少。

　　銷售方面，保利地產(chǎn)也取得較快幅度增長(zhǎng)，今年1～9月份公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約面積392.24萬(wàn)平方米，銷售簽約金額323.35億元，同比增長(zhǎng)163.16%和165.20%。此外，由于本年銷售狀況良好、資金回籠金額增大，公司前三季度預(yù)收賬款285.86億元，較年初增長(zhǎng)191.74%。

　　染指商業(yè)地產(chǎn)

　　截至10月下旬的統(tǒng)計(jì)顯示，保利地產(chǎn)已經(jīng)在今年斥資300億元用于新增土地儲(chǔ)備，新增總建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，成為今年以來(lái)在國(guó)內(nèi)買(mǎi)地量最大的開(kāi)發(fā)商。僅9月份，保利地產(chǎn)先后在青島、長(zhǎng)春、南京、上海、杭州、重慶、佛山7座城市獲取地塊，合計(jì)斥資高達(dá)99.25億元。

　　但開(kāi)工面積方面，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積120.58 萬(wàn)平方米，竣工面積49.73 萬(wàn)平方米。今年1~9 月份在建面積1049.77 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)7.53%，增幅有限。

　　這明顯與其拿地速度不符。10月20日，保利地產(chǎn)同時(shí)在南京、廣州和佛山三個(gè)城市獲得大宗地塊，涉及總用地面積高達(dá)140萬(wàn)平方米。與往常不同的是，保利地產(chǎn)之前專注做住宅開(kāi)發(fā)，此次在廣州、佛山獲得的兩個(gè)項(xiàng)目都包含了大量的商業(yè)用地。

　　“公司從幾年前，就開(kāi)始參與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，速度幾乎與住宅開(kāi)發(fā)時(shí)相同。這也顯示出保利地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)志在必得的決心。” 保利地產(chǎn)內(nèi)部人士10月28日對(duì)《投資者報(bào)》表示。

　　雖然在以前的業(yè)績(jī)表上，很少看到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)保利地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，但其在廣州早就進(jìn)行過(guò)幾個(gè)高端寫(xiě)字樓或綜合商業(yè)體的開(kāi)發(fā)。保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊此前透露，近期拿到手的項(xiàng)目里，頻現(xiàn)商業(yè)用地，與公司戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)占用資金額度較大，尤其是持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)資金額度需求更大，保利地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的調(diào)整比較明顯。

　　保利地產(chǎn)充沛的現(xiàn)金流是轉(zhuǎn)型的有力支撐，加上連續(xù)拿地，讓公司未來(lái)3年開(kāi)發(fā)銷售均有保障；然后是成本控制優(yōu)勢(shì)明顯，今年1~9月，三項(xiàng)費(fèi)率只有5.5%，在行業(yè)中處最低水平。這也為其進(jìn)一步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打下基礎(chǔ)。

　　如果算上前9個(gè)月在土地上的支出，該公司今年以來(lái)在土地上的投入達(dá)400億元。要注意的是，保利地產(chǎn)在今年所獲得的土地地價(jià)不菲，前9月的平均樓面地價(jià)為3254元/平方米，比其之前2000元左右的存量土地單價(jià)高出162.7%，這進(jìn)一步增加了建設(shè)成本。

　　三季報(bào)出來(lái)后，多家分析機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)級(jí)為“強(qiáng)烈推薦”，業(yè)績(jī)超過(guò)預(yù)期。國(guó)海證券表示，四季度如果延續(xù)10月份的良好銷售勢(shì)頭，對(duì)地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)的樂(lè)觀預(yù)期，可以至少延續(xù)到2010年中報(bào)。