——專(zhuān)訪S深物業(yè)董秘范維平

　　昨日，S深物業(yè)A以14.52元漲停收盤(pán)，在“S族”股票中顯得格外醒目。昨天也是S深物業(yè)股改股東大會(huì)之前最后一個(gè)交易日，今日S深物業(yè)開(kāi)始停牌，董事會(huì)開(kāi)始征集投票。21日將召開(kāi)股東大會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)表決此前已公布的股改方案。

　　日前，S深物業(yè)以三季度單季6倍、累計(jì)13倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，拉開(kāi)了滬深兩市三季報(bào)披露的大幕，地產(chǎn)收入為其主要盈利來(lái)源。同時(shí)，S深物業(yè)提出了中期分配預(yù)案，計(jì)劃以每10股送1股并派現(xiàn)0.112元(含稅)回饋股東。

　　不過(guò)，入秋后，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)交易量環(huán)比減少現(xiàn)象依舊持續(xù)，分析人士甚至認(rèn)為深圳樓市或再次步入調(diào)整期。作為當(dāng)?shù)胤科�，S深物業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)是否會(huì)受此方面影響呢？10月13日，《證券日?qǐng)?bào)》記者就此采訪了公司董秘范維平先生。

　　銷(xiāo)售回款成還貸主要來(lái)源

　　《證券日?qǐng)?bào)》：截至三季度，公司短期借款以及籌資現(xiàn)金流都有所減少，還貸能力增強(qiáng)，還貸資金主要來(lái)源于哪些方面？

　　范維平：公司本年度的在售項(xiàng)目有兩個(gè)，銷(xiāo)售情況良好，回籠了部分資金；再加上大股東深投控的資金支持，公司歸還了大部分歷史遺留貸款，公司的銀行信用有較大改善。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：06、07年公司連續(xù)兩年虧損，并被ST，公司在06年公開(kāi)透露資金短缺之困。隨著08年和09年前三季度業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)，目前資金方面的壓力還存在嗎？

　　范維平：從公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目而言，公司的現(xiàn)有資金能力基本滿足開(kāi)發(fā)需要。但作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度而言，資金永遠(yuǎn)是相對(duì)短缺的。因此，我們希望得到各位流通股東的支持，如果股改順利通過(guò)，公司可以得到大股東深投控進(jìn)一步的資金支持。隨著公司基本面的不斷改善，公司的融資能力也會(huì)有所提高，在這種情況下再加上大股東深投控的資金支持，公司的發(fā)展前景會(huì)更好。

　　負(fù)債率仍相對(duì)偏高　但償債風(fēng)險(xiǎn)不大

　　《證券日?qǐng)?bào)》：目前公司資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，您認(rèn)為這個(gè)水平合理嗎？未來(lái)是否還會(huì)進(jìn)一步降低？

　　范維平：目前公司資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)偏高，但償債風(fēng)險(xiǎn)不大。未來(lái)隨著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不斷改善，資產(chǎn)負(fù)債率將會(huì)逐步降低并趨向合理水平。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：從06、07年到08、09年中期，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比步步提升，隨著該部分業(yè)務(wù)收入能力的增強(qiáng)，未來(lái)房產(chǎn)收入占比是否會(huì)繼續(xù)提高？

　　范維平：公司的主業(yè)為房地產(chǎn)。隨著該部分業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，未來(lái)房產(chǎn)收入占比將會(huì)繼續(xù)提高，其他行業(yè)的收入占比相對(duì)會(huì)減少。

　　新華城項(xiàng)目將成2010年主要收入來(lái)源

　　《證券日?qǐng)?bào)》：御花園項(xiàng)目年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)率達(dá)到97%，下一年即2010年，將有哪些項(xiàng)目進(jìn)入收入結(jié)轉(zhuǎn)期？

　　范維平：預(yù)計(jì)2010年新華城項(xiàng)目可進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。新華城預(yù)計(jì)將于2010年6月全部竣工，截至三季度末，該項(xiàng)目預(yù)收款已經(jīng)達(dá)到44700萬(wàn)元，是下年主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：新華城項(xiàng)目下年結(jié)轉(zhuǎn)率將達(dá)到多少？

　　范維平：新華城項(xiàng)目預(yù)售情況良好，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入將會(huì)成為公司2010年的重要收入來(lái)源，而下年結(jié)轉(zhuǎn)率要根據(jù)銷(xiāo)售回款情況加以確定。

　　購(gòu)買(mǎi)+資產(chǎn)注入增加土地儲(chǔ)備

　　《證券日?qǐng)?bào)》：公司目前儲(chǔ)備地塊規(guī)模怎樣，未來(lái)會(huì)通過(guò)哪些方式增加土地儲(chǔ)備？

　　范維平：總體來(lái)說(shuō)，公司現(xiàn)有土地貯備相對(duì)偏少，未來(lái)公司將通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)土地和股改通過(guò)后由大股東資產(chǎn)置換注入來(lái)增加土地貯備。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：今年4月份以來(lái)，深圳樓市在均價(jià)不斷提高的同時(shí)，成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下降，因此有分析人士擔(dān)憂未來(lái)深圳房產(chǎn)交易市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入拐點(diǎn)，作為深圳房產(chǎn)公司，您認(rèn)為公司未來(lái)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)會(huì)受到此方面因素影響嗎？

　　范維平：公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。目前，公司的土地資源主要集中在深圳地區(qū)，公司對(duì)未來(lái)幾年的發(fā)展也做了妥善安排。我們將根據(jù)市場(chǎng)變化，捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也將做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

　　同時(shí)，若股改能順利過(guò)關(guān)，資產(chǎn)注入、資金支持等大股東承諾到位，將使公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力大幅度提高，我相信宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，對(duì)公司未來(lái)幾年的發(fā)展不會(huì)造成重大影響。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：大股東土地資產(chǎn)注入何時(shí)能夠啟動(dòng)？

　　范維平：按大股東股改承諾，不少于5個(gè)億的資產(chǎn)置換將于股改通過(guò)后一年內(nèi)啟動(dòng)，時(shí)間要求比較嚴(yán)格。我想本次股改通過(guò)后，大股東一定會(huì)兌現(xiàn)承諾，資產(chǎn)置換將很快啟動(dòng)。