半年間樓市快速反轉(zhuǎn)，信貸寬松和銷售回款增加，已使上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流大為改善。截至8月4日，已披露的13家房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示，報(bào)告期末，這些公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額共計(jì)144.23億元，而去年同期為-52.2億元。與此同時(shí)，萬科(000002)等公司大幅調(diào)高新開工計(jì)劃，行業(yè)的投資增速有望進(jìn)一步增加。

　　資本結(jié)構(gòu)改善

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，13家已披露中報(bào)的房企2009年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為144.23億元。其中有7家公司現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅在100%以上的共有8家。受益于樓市銷售火爆，二季度房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為89.02億元，環(huán)比上升61.26%，增幅顯著。

　　統(tǒng)計(jì)還顯示，13家房企中，上半年資產(chǎn)負(fù)債率同比有所下降的共有10家，占比達(dá)到76.92%，平均負(fù)債率為59.53%，同比下降5.42個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金共計(jì)336.25億元，同比增長71.53%，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有了一定好轉(zhuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，上半年銷售迅速回暖使得開發(fā)商資金回流速度增快，現(xiàn)金流問題得到極大緩解；另外，隨著預(yù)售款的結(jié)轉(zhuǎn)和直接融資的開啟，上市房企負(fù)債率有望降低。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。

　　與此同時(shí)，國家貨幣政策寬松所帶來的信貸支持，也降低了開發(fā)商籌資的難度。國內(nèi)貸款和定金及預(yù)收款成為開發(fā)商資金來源增速上升的主要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%；企業(yè)自籌資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。其中，個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1%。

　　“去年市場行情不好，開發(fā)商都比較謹(jǐn)慎，留了不少‘過冬糧’。”北京某房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，上半年銷售回款速度加快以及證券市場火熱都降低了房企資金鏈的緊張程度。“行業(yè)回暖速度快，目前企業(yè)資金比較充裕。”

　　但同時(shí)需要注意的是，13家房企中，有10家的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了不同程度的下降，這表明企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)用效率還有待進(jìn)一步提高。

　　新開工將提升

　　從2008年年底開始，央行對房貸等有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策有所放松。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，得到了國家的一系列信貸支持。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公布中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司上半年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-55.74億元，同比減少1.98倍；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為1.8億元，同比增加1.07倍，投資活動呈現(xiàn)出現(xiàn)金凈流入的局面，表明房地產(chǎn)上市公司投資支出有所下降。其中，二季度投資活動現(xiàn)金流量凈值為3.55億元，而一季度為-1.79億元，投資支出進(jìn)一步縮緊。

　　但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年，隨著土地市場升溫和市場預(yù)期進(jìn)一步向好，地產(chǎn)商的新開工面積和投資額將提升。已公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增速比前5月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　資深地產(chǎn)界人士表示，去年行業(yè)低迷使得開發(fā)商相對謹(jǐn)慎，而今年上半年市場迅速回暖，開發(fā)商需要時(shí)間調(diào)整原定的施工計(jì)劃。根據(jù)了解，目前各大地產(chǎn)商的開發(fā)力度已經(jīng)開始加大。萬科在最新公布的中報(bào)中表示，將今年新開工面積由年初計(jì)劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高了45.2%。

　　聯(lián)合證券研究顯示，樓市的回暖已開始明顯帶動投資和新開工的增長，房地產(chǎn)的率先復(fù)蘇對經(jīng)濟(jì)的拉動作用將日益顯現(xiàn)。受建筑周期影響，預(yù)計(jì)新開工形成的供給增加將會在四季度體現(xiàn)。(記者 于萍 林喆）