從今年的4月份開(kāi)始算起，大盤(pán)跌了19%，地產(chǎn)股跌了32%，這是很驚人的。但這兩天，大盤(pán)好像“否極泰來(lái)”，連拉了幾天陽(yáng)線，再加上大家預(yù)測(cè)，如果經(jīng)濟(jì)有二次探底的危險(xiǎn)，地產(chǎn)可能會(huì)再次松綁。

　　記得在2008年金融危機(jī)特別嚴(yán)重的時(shí)候，我看出地產(chǎn)“有戲”了，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不好，所以我們要用地產(chǎn)做英雄來(lái)救經(jīng)濟(jì)這個(gè)美人，但是現(xiàn)在也是經(jīng)濟(jì)可能會(huì)有問(wèn)題的時(shí)候，我反而看低地產(chǎn)股。

　　地產(chǎn)股價(jià)值面臨重估

　　2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)差不多處于改革開(kāi)放以來(lái)最危險(xiǎn)的時(shí)刻，需要“不擇手段”地把經(jīng)濟(jì)拉回到一個(gè)增長(zhǎng)的狀態(tài)。而現(xiàn)在則完全不一樣，現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)屬于兩難的狀態(tài)，房地產(chǎn)不收的話就會(huì)過(guò)熱，收了之后，可能就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大減速。

　　現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，跟當(dāng)時(shí)也不在同一個(gè)水平上，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)把“政府”逼到忍無(wú)可忍的程度了。所以在這種環(huán)境下，政策就像是做試驗(yàn)，各個(gè)權(quán)重不一樣，高房?jī)r(jià)的負(fù)面作用和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失速相比，兩害相權(quán)取其輕。

　　回到房地產(chǎn)股價(jià)上來(lái)，還要從另外一個(gè)角度來(lái)分析一下地產(chǎn)公司的盈利模式。我們現(xiàn)在看地產(chǎn)股跌了40%好像挺厲害，其實(shí)如果你拋開(kāi)以前估值體系，用另外一套估值體系看它，其實(shí)還是很高。

　　地產(chǎn)公司最大的盈利面，最核心的競(jìng)爭(zhēng)力有兩點(diǎn)：一個(gè)就是融資能力，尤其是廉價(jià)融資能力；第二點(diǎn)實(shí)際上是便宜的拿地能力。重估一家公司，不要看過(guò)去，只看這種暴利能不能持續(xù)，就已經(jīng)足以合理重估這家上市公司了。

　　在過(guò)去的幾年，一般評(píng)價(jià)一個(gè)上市公司，去看它的盈利水平和盈利增長(zhǎng)速度，而地產(chǎn)公司的盈利，最重要的來(lái)自于高杠桿融資，還有高速增長(zhǎng)的地價(jià)，這兩個(gè)是地產(chǎn)股過(guò)去盈利的主體。而現(xiàn)在，是不可能指望地價(jià)再像過(guò)去一樣，出現(xiàn)幾年翻幾倍的情況，各國(guó)政府都不會(huì)再允許地價(jià)輕易上漲，就包括歐美、中國(guó)香港，這些過(guò)去自由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家和地區(qū)，政府也開(kāi)始干預(yù)房?jī)r(jià)上漲。

　　至于地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿，以后也不會(huì)再有了。比如說(shuō)過(guò)去，資本金只有1個(gè)億，你可能撬動(dòng)5個(gè)億，甚至10個(gè)億；現(xiàn)在我估計(jì)1個(gè)億的杠桿最多再撬動(dòng)1個(gè)億，不會(huì)再放大那么多倍了，這兩個(gè)要素足以使房地產(chǎn)公司的盈利增長(zhǎng)急劇收縮，重估地產(chǎn)股的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

　　放量壓價(jià)曠日持久

　　實(shí)際上，之所以要重估地產(chǎn)股，是因?yàn)檎�策根本上改變了地產(chǎn)股的盈利模式，而且此輪地產(chǎn)政策將會(huì)作為調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的手段之一，長(zhǎng)久持續(xù)下去。過(guò)去二十年就是一個(gè)自由經(jīng)濟(jì)泛濫的環(huán)境，未來(lái)政府干預(yù)會(huì)很厲害，尤其是金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。

　　其實(shí)政府已經(jīng)說(shuō)得很清楚，下一步是要控制房?jī)r(jià)，但不是壓房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，總體上政府是希望把房地產(chǎn)的量再放出來(lái)。放量出來(lái)做什么？就是把真正的需求滿足掉。

　　對(duì)中國(guó)來(lái)講，人們賺了錢(qián)以后，不會(huì)都用于吃喝玩樂(lè)，很多人都愿意把錢(qián)存起來(lái)，最終錢(qián)怎么辦，肯定還是要找去處。去做股票？很多人不愿意，風(fēng)險(xiǎn)太大，尤其有錢(qián)的人，他可能就是買(mǎi)房子。所以即使房?jī)r(jià)再怎么漲，這批人可能也還是要買(mǎi)房。

　　但我們現(xiàn)在確實(shí)看不到放量。有人說(shuō)也許量縮之后，價(jià)格略低，隨后市場(chǎng)就會(huì)放量。實(shí)際應(yīng)該是這個(gè)情況，但過(guò)程可能會(huì)很長(zhǎng)。

　　首先，已經(jīng)開(kāi)的盤(pán)很難降價(jià)，因?yàn)橐唤祪r(jià)，他以前賣(mài)出去的房子，別人都會(huì)要找他，要降價(jià)補(bǔ)錢(qián)。其次，上次放量是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈支撐不住的時(shí)候，但去年他們掙了錢(qián)，資金鏈并非很緊張。而且，房地產(chǎn)商的心態(tài)和上次調(diào)整也有很大不同。上次開(kāi)發(fā)商不知道有苦日子，就是在2004年，甚至2008年調(diào)整的時(shí)候他們都不信邪，就是說(shuō)我們這房子肯定一路上漲，杠桿拉得很猛。但現(xiàn)在可以說(shuō)整體的經(jīng)營(yíng)比過(guò)去保守多了。所以，我覺(jué)得這個(gè)可能是一個(gè)曠日持久的過(guò)程。

　　盡管如此，依然不要低估中國(guó)政府行政手段的力量，畢竟大批的房子在國(guó)有企業(yè)手里，央企的開(kāi)發(fā)商是一支最大的生力軍，要用行政手段降價(jià)的話，應(yīng)該比較容易。

　　保障房政策上位

　　我覺(jué)得，上周整個(gè)股市最重要的拐點(diǎn)是，住建部跟各地方政府簽了一個(gè)500多萬(wàn)套保障性住房的協(xié)議，這等于是給地方政府下了“軍令狀”。這樣，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)工量不會(huì)減少，只不過(guò)是把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利給擠掉。

　　政府恨的是房?jī)r(jià)高漲，影響社會(huì)穩(wěn)定，又不希望開(kāi)工量下來(lái)，很顯然，這兩個(gè)政策目標(biāo)最終找到了保障性住房來(lái)依托，放量也會(huì)從中來(lái)。

　　可能短期由于財(cái)政的問(wèn)題，地方政府沒(méi)有錢(qián)去開(kāi)發(fā)，但我覺(jué)得當(dāng)中央把財(cái)政、資金問(wèn)題解決清楚之后，未來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)是保障性住房。以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也蓋房子，但蓋的是限價(jià)房，是保障性住房，他沒(méi)有那么高的利潤(rùn)了，所以這時(shí)候他的收入、利潤(rùn)，整個(gè)行業(yè)的PE就會(huì)降下來(lái)。

　　若要判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底的話，那么現(xiàn)在絕對(duì)不是底，假如政府在保障性住房政策上執(zhí)行得不利，量上不來(lái)的話，確實(shí)是有這個(gè)危險(xiǎn)的。但是我個(gè)人覺(jué)得在目前這個(gè)狀況下，政策手段比較多，而且就是真的有救經(jīng)濟(jì)的最重的手段，還是在保障性住房這個(gè)領(lǐng)域，這才是目前中國(guó)政府所推動(dòng)的方向。而且政府一定會(huì)做很多的事情，來(lái)對(duì)沖掉由于打擊商品房領(lǐng)域所造成的負(fù)面影響。