省城全面監(jiān)管商品房預(yù)售資金已進入“倒計時”。昨日，記者從合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦公室獲悉，目前各項準備工作正在“緊鑼密鼓”開展。據(jù)了解，省城樓市年預(yù)售資金達到400億元左右。一旦實施后，省城購房人的所有預(yù)售資金將得到全額全程監(jiān)管；同時，一些房產(chǎn)開發(fā)商不顧資金壓力盲目擴張的現(xiàn)象也將得到遏制。

　　政府將全程免費監(jiān)管

　　此前，安徽商報曾報道合肥市已成立房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦公室。記者昨日從該辦公室了解到，當前最關(guān)鍵的工作是一款“預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”軟件的開發(fā)。

　　據(jù)介紹，合肥市目前共有開發(fā)企業(yè)近千家，樓盤項目600多個，年涉及預(yù)售資金達400億元左右。而預(yù)售資金監(jiān)管的目標是：取得預(yù)售許可后，從購房人交付給開發(fā)商的第一筆購房款起，至符合交房條件止，期間所交付的所有購房款都將得到全程監(jiān)管。這意味著，經(jīng)嚴格審批后，今后這些商品房預(yù)售款只能用于預(yù)售項目的各項后續(xù)開支。

　　不過，該監(jiān)管過程說起來易、操作起來卻比較復(fù)雜。首先，牽涉到各家開發(fā)商，其次各商業(yè)銀行，以及每一個項目等。資金安全當然是首要的，這些工作也顯然不是人工能完成的，因此，軟件開發(fā)必須慎之又慎。據(jù)稱，目前已進入攻堅階段。一旦研發(fā)結(jié)束，其他各項籌備工作完成，預(yù)售資金監(jiān)管也將正式實施。

　　預(yù)售資金監(jiān)管大勢所趨

　　其實，預(yù)售資金監(jiān)管在很多城市都已開始推行，這也是按照國家政策要求的。

　　記者了解到，合肥市有關(guān)住房交易資金監(jiān)管措施實際上幾年前就開始提出了，當時是針對二手房交易中出現(xiàn)的中介“占壓房款”等問題，采取了二手房資金的托管。

　　2005年，在二手房市場出現(xiàn)不法中介截流、占壓、購房款的事件發(fā)生后，合肥市便首次在全市范圍內(nèi)實行二手房交易資金全面托管。二手房交易由主管部門通過與銀行結(jié)算系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)對接，直接將交易資金鎖定，保障了房屋交易價款和交易稅費資金流從房屋交易進行之初到交易手續(xù)結(jié)束全過程、動態(tài)、及時的監(jiān)管，從而有效避免了房屋買賣交易資金往來由于第三方代理而造成占壓、挪用等行為。

　　不過，相比較二手房交易涉及面單一，預(yù)售房款的監(jiān)管顯然更難。不過，隨著“國五條”的實施，且當前樓市隱現(xiàn)的浮躁心態(tài)抬頭、商品房預(yù)售環(huán)節(jié)不規(guī)范行為增多等情況，商品房預(yù)售資金監(jiān)管實屬大勢所趨。

　　可防止房價非理性波動

　　據(jù)合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦公室介紹，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度作為商品房預(yù)售制度的有效補充和完善，一方面能有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房項目未竣工前將預(yù)售資金挪作他用，從根本上保障了預(yù)售資金被用于新建商品房項目的后續(xù)建設(shè)；另一方面能夠有效規(guī)范商品房預(yù)售行為，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、規(guī)范經(jīng)營、公平競爭，形成良好的市場秩序和環(huán)境。

　　此外，專家也認為，預(yù)售資金監(jiān)管措施首先能防止在市場再次快速上升時，開發(fā)商冒險擴張而陷入困境。一直以來，在房地產(chǎn)開發(fā)中預(yù)售款是企業(yè)資金以小搏大，滾動開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，項目只需要40%或更少的資金就可以啟動，特別是多項目之間的拆借，讓開發(fā)商擴張更快，而這種操作模式和心態(tài)在市場高溫時表現(xiàn)的尤為突出，很多企業(yè)就是在這種冒險擴張中深陷困境。預(yù)售資金實行監(jiān)管可以警示和預(yù)防開發(fā)商拆東墻補西墻的現(xiàn)象，讓開發(fā)商真正憑借自身的實力發(fā)展，加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，進一步規(guī)范市場。

　　另外，可防止房價出現(xiàn)非理性波動的風(fēng)險。因為，開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本，就有條件用囤房不賣，從而推高房價；而市場不好時，一些資金緊崩的企業(yè)就只好大幅殺價。

　　當然，開發(fā)商未建完配套就“跑”，今后顯然也很難再現(xiàn)。

　　利于形成良性發(fā)展環(huán)境

　　采訪中，合肥市房地產(chǎn)管理部門的一些專家分析認為，預(yù)售資金監(jiān)管將在形成規(guī)范的商品房交易環(huán)境，改變開發(fā)企業(yè)短視操作行為，實現(xiàn)房價合理定位等方面起到積極作用。

　　首先，當前樓市的穩(wěn)定是重中之重，因此對于容易造成社會糾紛的市場隱患進行控制，才能夠保證市場的長期發(fā)展。

　　其次，對開發(fā)商而言，在未來市場競爭中，合理科學(xué)的土地獲取、開發(fā)及產(chǎn)品銷售管理流程是立足之本，資金監(jiān)管將對企業(yè)建立穩(wěn)健、長久的發(fā)展戰(zhàn)略起到良好促進作用。對相關(guān)金融機構(gòu)來說，也可以通過監(jiān)管過程及時了解開發(fā)商的資金鏈情況，及時對企業(yè)發(fā)展過熱做出風(fēng)險提示。

　　最后，對商品預(yù)售資金的監(jiān)管，也給消費者一顆“定心丸”，對提升購買信心起到長期支持作用。同時，由于預(yù)期資金監(jiān)管制度的建立和實施將使房價定價組合更透明，這也有利于商品房定價趨于合理，而且有利于避免商品房預(yù)售期出現(xiàn)各種違規(guī)。(王為民 張偉)