“只要地塊沒(méi)問(wèn)題，抵押手續(xù)齊全，銀行放貸依然很寬松�！闭憬�一家房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。1月12日，該公司以當(dāng)?shù)厥薪家粔K“四證齊全”的土地辦理了貸款抵押，獲得銀行9000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)貸款，并沒(méi)有受到特殊的限制。

　　權(quán)威人士表示，2010年，全國(guó)新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬(wàn)億元左右，市場(chǎng)整體流動(dòng)性依然充裕。雖然國(guó)務(wù)院要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但從目前的情況看，商業(yè)銀行放貸并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性收緊，在資金面寬松的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為高收益率的項(xiàng)目仍為銀行信貸所看好。

　　不過(guò),12日晚,中國(guó)人民銀行突然宣布,從2010年1月18日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。看來(lái)，央行已經(jīng)開(kāi)始出手收緊市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　放貸沖動(dòng)

　　“目前還沒(méi)有收到房貸收緊的通知�！惫ど蹄y行江蘇分行的一位信貸員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，該行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的政策仍然和2009年一樣，并沒(méi)有發(fā)生太大改變�！�2010年開(kāi)始的十天時(shí)間，我們就已經(jīng)把1月份的貸款額度用完了。只要審查合規(guī)，銀行就可以把款貸出去�！�

　　“一般來(lái)說(shuō)，年初國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境都會(huì)較年底更為寬松，容易出現(xiàn)放貸沖動(dòng)現(xiàn)象，國(guó)家提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)具有針對(duì)性�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。

　　在經(jīng)歷了2009年大規(guī)模信貸投放后，央行在2010年初的工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是大型國(guó)有銀行還是股份制銀行或是城商行，當(dāng)前的房地產(chǎn)貸款仍然延續(xù)2009年的政策，并沒(méi)有進(jìn)一步收緊的舉措。

　　中國(guó)證券報(bào)記者獲得了一份近期某大型國(guó)有銀行總行給各地分行統(tǒng)一下的文件，其中要求強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，但并未明確要“收緊”以及收緊的程度。

　　在這份內(nèi)部文件上，該銀行表示，在個(gè)人房貸方面，將主要保障個(gè)人住房貸款和個(gè)人再交易住房貸款中的普通自住房和改善型自住房貸款需求，繼續(xù)審慎發(fā)展個(gè)人商業(yè)用房貸款和個(gè)人住房抵押額度貸款。在開(kāi)發(fā)商貸款方面，該行要求將貸款投向樓市發(fā)展較為平穩(wěn)、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低、潛在需求較大的100個(gè)中心城市地級(jí)市及百?gòu)?qiáng)縣。重點(diǎn)投向普通住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，住宅項(xiàng)目在新發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的占比不低于80%。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在致電中信銀行時(shí)也了解到，目前該行的房地產(chǎn)貸款依照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有接到收緊的通知。但是該行的工作人員表示，由于不同城市的樓市情況不同，因此各個(gè)分行在執(zhí)行上可能會(huì)有一些浮動(dòng)�！叭绻�提高首付比例的話(huà)，在利率上將會(huì)有所優(yōu)惠�！�

　　重慶銀行某負(fù)責(zé)人坦言，雖然國(guó)務(wù)院要求央行、銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，但房貸一直屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)于銀行和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是雙贏(yíng)�！般y行各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)都有貸款壓力，而房貸質(zhì)量通常較好，因此銀行都比較愿意發(fā)放房貸。尤其是中小銀行，為了留住客戶(hù)，對(duì)于中介辦理的房貸審批都很快。因?yàn)橘J得越多，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成得就越快。除非國(guó)家出臺(tái)強(qiáng)制性的規(guī)定，否則銀行的房貸業(yè)務(wù)很難真正收緊�！�

　　資金充裕

　　“資金在銀行手里是可控的，但流入市場(chǎng)后，便很難監(jiān)控具體的用途。資金的逐利性決定了其更可能流向高收益率項(xiàng)目�！便y行業(yè)內(nèi)人士指出。

　　2009年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房企資金異常充裕。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年前11個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，銀行信貸資金超過(guò)1.6萬(wàn)億元，比2008年同期增長(zhǎng)60%以上。2009年全國(guó)近10萬(wàn)億元的銀行新增貸款中，約六分之一流入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

　　目前，國(guó)有銀行下發(fā)分行的文件中表示，要審慎投放非住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款。對(duì)列入國(guó)家《禁止用地項(xiàng)目目錄》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是別墅類(lèi)項(xiàng)目，嚴(yán)禁發(fā)放貸款，對(duì)“地王”項(xiàng)目不予以支持。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，多數(shù)房企可以通過(guò)合規(guī)項(xiàng)目獲取貸款，但資金具體使用則難以監(jiān)控�！叭绻�每筆貸款都全程監(jiān)控，那我們將支付高昂的成本�！币晃恍刨J員坦言。

　　另外，受2009年資金面寬松的影響，房企現(xiàn)金流普遍大幅改善。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，扣除不可比因素后，108家房企2009年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁倒灿?jì)481.78億元，而2008年同期僅為-377.29億元。這108家房企2009年前三季度共持有貨幣資金1796.58億元，較2008年同期增長(zhǎng)77.98%。

　　在上市房企直接融資方面，國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查。不過(guò)，截至目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)并未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資做出確定限制。

　　“現(xiàn)在，影響地產(chǎn)股直接融資的因素是破發(fā)。如果二季度政策消化后市場(chǎng)逐步回暖，那么，房企增發(fā)實(shí)施的可能性很大。”業(yè)內(nèi)人士指出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，共有9只房地產(chǎn)股的股價(jià)低于公司擬定的定向增發(fā)底價(jià)，其中包括北京城建、上實(shí)發(fā)展、中國(guó)寶安、愛(ài)建股份、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、新湖中寶、大連友誼、萬(wàn)方地產(chǎn)。這些公司定向增發(fā)預(yù)案均在2009年7月以后公布。

　　熱錢(qián)難防

　　“近期樓市降溫，投資需求有所消退。不過(guò)，在低利率環(huán)境下，熱錢(qián)依然流向資產(chǎn)領(lǐng)域，包括股市和樓市�！笔袌�(chǎng)人士指出。

　　去年以來(lái)，隨著美元的持續(xù)貶值和發(fā)達(dá)國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的去杠桿化，國(guó)際短期跨境資金開(kāi)始在全球范圍內(nèi)重新配置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，新興市場(chǎng)國(guó)家成為熱錢(qián)流動(dòng)首選目的地，而流入新興市場(chǎng)國(guó)家的資金最終又源源不斷地進(jìn)入到股市和樓市。

　　社科院研究員尹中立認(rèn)為，當(dāng)前全球各央行普遍維持低利率，導(dǎo)致國(guó)際短期跨境資金流動(dòng)日漸加劇，刺激著新興市場(chǎng)股市樓市價(jià)格的不斷上漲。他預(yù)計(jì)，2010年，海外熱錢(qián)會(huì)進(jìn)一步進(jìn)入新興市場(chǎng)國(guó)家的股市和樓市等領(lǐng)域，并有可能進(jìn)一步助推價(jià)格泡沫的膨脹�；�于此，國(guó)務(wù)院提出，要防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

　　“境外熱錢(qián)的流入對(duì)推高房?jī)r(jià)的確有重要作用，但助推樓市出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)的主因，是國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的驟然增加�！敝袊�(guó)社科院金融所張明表示。他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)熱錢(qián)更需防范。

　　2009年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲，豪宅熱銷(xiāo)，房產(chǎn)成為投資者轉(zhuǎn)移儲(chǔ)蓄、沉淀資金、抵御通脹的主要選擇之一�！艾F(xiàn)在利率太低，錢(qián)存銀行很不劃算。”這是房產(chǎn)投資客的普遍想法。

　　總體而言，目前貸款利率依然較低�！皣�(guó)11條”提出，二套房貸首付款比例不得低于40%，但貸款利率并沒(méi)有明確規(guī)定，只要求商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。顯然，這給銀行留下了很大自主權(quán)。一家股份制銀行的人士表示，該行二套房貸利率可以下浮，具體優(yōu)惠幅度的決策權(quán)會(huì)下放給各分行自行掌握。

　　中國(guó)證券報(bào)記者以客戶(hù)身份咨詢(xún)中信銀行相關(guān)人士，該人士證實(shí)，在文件沒(méi)有落實(shí)下來(lái)之前，該行二套房貸可比照首套房貸執(zhí)行；文件出臺(tái)后，將根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)，確定二套房是否可享受利率優(yōu)惠以及相應(yīng)折扣，一般而言，貸款利率最多仍能打8折。

　　作為競(jìng)爭(zhēng)的手段，銀行往往會(huì)為搶占市場(chǎng)份額而下浮利率，除非監(jiān)管部門(mén)對(duì)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”這一模糊性表述做出解釋?zhuān)�否則貸款利率繼續(xù)保持優(yōu)惠并不違規(guī)。