雖然政策調(diào)控措施出臺(tái)，但沒有太多人指望房價(jià)能大幅下跌，原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比如此之高，在中國經(jīng)濟(jì)的支柱地位確實(shí)是難以動(dòng)搖，政府政策調(diào)控的目的更多希望看到的是房價(jià)穩(wěn)步上漲。

　　長期來看，房地產(chǎn)業(yè)仍然有利可圖，特別是二、三線房地產(chǎn)業(yè)增長前景更值得期待。房地產(chǎn)股也依然值得投資，特別是像保利地產(chǎn)(600048.SH)這樣有獨(dú)特國企背景優(yōu)勢、高速成長的行業(yè)龍頭在持續(xù)下跌后可以低價(jià)介入。

　　房地產(chǎn)業(yè)仍然有利可圖

　　在地王頻現(xiàn)、房價(jià)持續(xù)走高、房地產(chǎn)企業(yè)囤地?zé)崆楦邼q之際，整個(gè)行業(yè)終于挨到了兩記重拳，首先是針對二手房交易市場，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；其后，有報(bào)道稱，證監(jiān)會(huì)召集“招保萬金”四大地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人召開內(nèi)部會(huì)議，主題是“再融資與高房(地)價(jià)的關(guān)系”，并且，該報(bào)道稱，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)暫緩房企融資申請的審核工作；而最近的一記重拳是，將開發(fā)商購地預(yù)付款比例提高至50%，這一舉措大大降低了土地環(huán)節(jié)的杠桿效應(yīng)。

　　從短期看，政府為了快速有效地打擊房價(jià)上漲過快，可能還將陸續(xù)出臺(tái)調(diào)整政策，包括調(diào)高二套房首付比例及利率、提高商業(yè)貸款首付比例、取消商業(yè)貸款利率優(yōu)惠等等。

　　但中長期看，房地產(chǎn)在GDP中占比如此之高，在投資中占比如此之大，決定了房地產(chǎn)稍有閃失和起落對經(jīng)濟(jì)的影響是相當(dāng)大的。尤其拉動(dòng)內(nèi)需是2010年工作重點(diǎn)，而住房消費(fèi)正是拉動(dòng)內(nèi)需的重要組成部分。

　　那么，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)是什么？

　　其實(shí)從12月中旬的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議可以得到答案，會(huì)議提出，要遏制部分城市房價(jià)過快上漲，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場在明年能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　而且中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”，這說明對于不導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的住房消費(fèi)行為，政府的態(tài)度是非常鼓勵(lì)。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展才是政府真正愿意看到的。

　　總之，政府的調(diào)控目的是防止房價(jià)過快上漲，而不是使房價(jià)下跌。實(shí)際上，房價(jià)下跌將是我國剛出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭的宏觀經(jīng)濟(jì)所無法承受的。如果過度打壓房地產(chǎn)市場，可能使過去一年中為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而付出的大量努力毀于一旦。

　　房地產(chǎn)股依然值得投資

　　可以預(yù)見的是，政府將在不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況下對房價(jià)過快上漲進(jìn)行抑制，逐漸退出之前的優(yōu)惠政策，這一過程房地產(chǎn)個(gè)股將不可避免地面臨2~3個(gè)月時(shí)間的調(diào)整。

　　但是，由于在今年的良好銷售情況，房地產(chǎn)上市公司今年及明年上半年的業(yè)績高速增長將非常明確。并且，中長期看，資金充沛、土地儲(chǔ)備充足且提前布局二、三線城市的房地產(chǎn)公司贏得未來3~5年的成長空間仍是大勢所趨。

　　畢竟，目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍然非常薄弱，無論國際國內(nèi)都存在對經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)憂。而在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)還將是我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

　　此外，城市化進(jìn)程的加速將保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長空間，房地產(chǎn)行業(yè)長期仍然是有利可圖。特別是對中小城市戶籍制度的放開將使得符合條件的農(nóng)業(yè)人口涌入城市，從而提振住房剛性需求，二、三線房地產(chǎn)業(yè)增長前景更值得期待。

　　因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊依然存在投資機(jī)會(huì)，特別是兩類公司：一是房價(jià)上漲對企業(yè)業(yè)績敏感度高的公司，如保利；二是土地儲(chǔ)備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的可能，房價(jià)上漲對其重新估值提升明顯，且未來ROE保持在相對較高水平的公司，如冠城大通(600067.SH)。

　　保利地產(chǎn)持續(xù)高增長

　　保利地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，投資保利地產(chǎn)，即是投資我國未來的房地產(chǎn)行業(yè)。從已售未結(jié)算金額和可結(jié)算資源兩項(xiàng)看，無論是短期，還是中長期，保利地產(chǎn)的業(yè)績高速增長都較為確定，完全值得期待。

　　作為中央企業(yè)，保利地產(chǎn)擁有充沛的現(xiàn)金和強(qiáng)大的融資能力，目前已經(jīng)出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)質(zhì)上并不存在太大的直接負(fù)面影響。

　　事實(shí)上，公司今年的業(yè)績增長就非常強(qiáng)勁，增速遠(yuǎn)超過老對手萬科A。雖然銷售額與萬科仍有較大差距，但成為行業(yè)老大并非空想。

　　2009年1至10月份,保利地產(chǎn)全國市場占有率達(dá)到1.17%,萬科為1.67%.保利近兩年市場占有率迅速提升的重要?jiǎng)恿υ谟谄浠�本完成的全國化布局正式開始進(jìn)入收獲期。

　　特別是保利今年的增長速度著實(shí)令人贊嘆。今年前11個(gè)月，公司房屋簽約面積486萬平方米，同比增長134%；實(shí)現(xiàn)簽約金額403.65億元，同比增長了147.5%，無論銷售面積還是增長速度，行業(yè)內(nèi)都有很明顯的優(yōu)勢。

　　2008年末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為138.85億元，根據(jù)2009年前三季度公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行推測，到第三季度末，公司已售未結(jié)算金額預(yù)計(jì)達(dá)到347.7億元，較年初大幅增長了150%。

　　項(xiàng)目銷售收入的結(jié)算時(shí)間在竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，因此，結(jié)算時(shí)間一般較預(yù)售時(shí)間滯后半年到一年，這意味著，在未來半年到一年，公司可以進(jìn)行收入確認(rèn)的金額是2008全年收入的2.24倍，是2009前三季度收入的3倍。

　　從短期看，保利地產(chǎn)的業(yè)績增長將非常確定。從可結(jié)算資源的角度看，公司中長期的業(yè)績增長空間值得期待。根據(jù)公布的營運(yùn)數(shù)據(jù)，截至11月底，保利地產(chǎn)可結(jié)算資源高達(dá)2823萬平方米，目前是A股上市公司中最高的，若以5000元/平方米的平均銷售價(jià)格計(jì)算，可結(jié)算總額超過1400億元，這將是2008全年銷售額的約9倍之多。

　　此外，未來二、三線城市的房地產(chǎn)市場崛起盛宴，保利地產(chǎn)不會(huì)錯(cuò)過。根據(jù)我們的匯總統(tǒng)計(jì)，2008年至今，保利地產(chǎn)合計(jì)新增土地儲(chǔ)備面積844萬平方米，規(guī)劃建筑面積1628萬平方米。其中，在二線城市或一線城市郊區(qū)的分別達(dá)到約760萬平方米和1460萬平方米。

　　特別是最近一年來，保利地產(chǎn)加大了在二、三線城市拿地的速度，2008年，公司新增土地儲(chǔ)備中二線城市占比超過90%，2009年以來略低，但也達(dá)到88%左右。

　　逢低買入保利地產(chǎn)

　　頻出的“地王”身份大多是大中型國企，民營企業(yè)少之可憐，這是因?yàn)閲�企資金相對雄厚，市場敏感度較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。

　　而且他們并不不認(rèn)為這些調(diào)控政策會(huì)影響到他們的市場前景。的確，所有可能增加交易成本都是可以輕易地轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

　　因此，拿地首付款比例不低于50%的土地市場新政并不會(huì)對保利構(gòu)成壓力，由于其充沛的資金和強(qiáng)大的融資能力，而競爭對手可能因資金問題減少拿地，新政反而可能幫助其以更低的價(jià)格獲得更多的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

　　經(jīng)過最近半個(gè)月來的持續(xù)下跌調(diào)整，目前，按照機(jī)構(gòu)對2009年的一致盈利預(yù)期值，保利地產(chǎn)的市盈率只有20倍左右，2010年則只有15倍。

　　公司未來的業(yè)績增長使得目前的A股股價(jià)有不錯(cuò)的估值優(yōu)勢，若短期內(nèi)受地產(chǎn)政策高壓而出現(xiàn)繼續(xù)調(diào)整，則會(huì)出現(xiàn)更好的估值低洼。

　　因此，盡管目前保利地產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)有不錯(cuò)的估值優(yōu)勢，但投資者不妨靜待短期內(nèi)可能出現(xiàn)的受地產(chǎn)高壓導(dǎo)致的行業(yè)調(diào)整期，待調(diào)控壓力釋放完畢后，公司將有一個(gè)更具有吸引力的股價(jià)，基于未來中長期的明確增長能力，投資者可以放心地投資于這一房地產(chǎn)新龍頭。 （周俊）