年末將近，一邊是地王頻現(xiàn)、地產(chǎn)市場火熱，另一邊則是銀行放貸增速開始下降。房地產(chǎn)市場資金密集型的特點(diǎn)給予了房地產(chǎn)信托已大好機(jī)會，REITs似乎也將在長期籌備后，趁熱推出。但專家提醒，地產(chǎn)市場畢竟伴隨高風(fēng)險，投資還需謹(jǐn)慎。

　　地王現(xiàn)象催熱房地產(chǎn)信托

　　“地王,又見地王。”從一開始的驚訝，到現(xiàn)在的平常對待，國內(nèi)的投資者已經(jīng)對“地王”這個詞語不再陌生。2009年似乎注定是一個地王頻出的年代。

　　據(jù)記者了解，近日，曾創(chuàng)下國內(nèi)土地單價記錄的黃浦區(qū)163街坊地塊將二次出讓，其出讓方給出的樓板價可能將在4萬每平米以上。同時，有消息稱，上海外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊也已經(jīng)正式推出，預(yù)申報價格也可能不低于90億元。

　　也許是世博會，也許是迪士尼。今年以來僅上海一個城市，拍賣土地的總價紀(jì)錄已經(jīng)被屢次刷新。

　　地王頻現(xiàn)的時代，帶動了房地產(chǎn)，更帶火了整個產(chǎn)業(yè)的資金鏈條。年末將近，各大銀行的放貸增速已經(jīng)開始放緩，而火爆的地產(chǎn)市場是最需要資金的支持的。房地產(chǎn)信托似乎聞到了信貸收閘的氣味，迅猛突擊入市。高額的土地成交額背后，信托資金暗流涌動。

　　近日，平安信托和金地集團(tuán)聯(lián)手，開發(fā)一款名為平安財富·安鑫一號房地產(chǎn)信托計劃。記者以投資者的身份致電平安信托得知，該款產(chǎn)品的投資起點(diǎn)金額為300萬，總投資額約為33億。幾乎在同一時間，中信信托推出了，“中信·聚信匯金2號”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，據(jù)了解，該產(chǎn)品收益結(jié)構(gòu)為每年固定收益加浮動分成。

　　平安和中信的這兩款產(chǎn)品只是近期迅猛入市的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中的一員。記者從中國信托業(yè)協(xié)會了解到，10月份,47家披露信息的信托公司中共有21家信托公司成功設(shè)立了36款集合資金信托產(chǎn)品，其中有10款產(chǎn)品投向房地產(chǎn)。同時,在10月份,有21家信托公司的43款集合資金信托產(chǎn)品進(jìn)行推介,有10款擬投向房地產(chǎn)。9月份,推介的產(chǎn)品43款,擬投向房地產(chǎn)的9款,設(shè)立的產(chǎn)品95款,投資于房地產(chǎn)的12款。8月份,推介的產(chǎn)品數(shù)為46款,擬投向房地產(chǎn)的4。由此可見，三季度以來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的持續(xù)升溫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)告訴《證券日報》記者，房地產(chǎn)信托模式相較于銀行信貸而言更為靈活。在面對一些資金不足但未來收益可觀的項(xiàng)目時，房地產(chǎn)信托多變的方式更容易受到資金需求方的青睞。

　　蓄謀已久 REITs推出在即

　　房地產(chǎn)信托的持續(xù)火熱，似乎給一直處于在籌備中的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)吹了吹熱風(fēng)。

　　近日有消息稱，北京、上海、天津三大直轄市的REITs試點(diǎn)工作已經(jīng)基本到位，只要央行的房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)管理辦法一出臺，三地的試點(diǎn)工作將同時推出。有消息人士表示，三大城市推出的REITs的標(biāo)的物將各有特色，北京注重商業(yè)地產(chǎn)，上海選擇大型國企的物業(yè)資源進(jìn)行打包發(fā)行產(chǎn)品，而天津則會將廉租房定為標(biāo)的物。

　　除了以上REITs的動態(tài)外，還有多名業(yè)內(nèi)人士在公開場合表示了對REITs的密切關(guān)注。在日前舉辦的第八屆證券投資基金國際論壇上，深交所多為高層對外表示，交易所已經(jīng)對REITs有了一個長期的研究，參與了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于REITs模式的一些論證和方案設(shè)計。因此對其的出臺充滿期盼。

　　有多為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在正是推出REITs一個相對比較合適的時機(jī)。

　　有專家對記者表示，REITs的推出將給投資者更多的選擇機(jī)會，也會大大豐富我國資本市場的產(chǎn)品。但由于REITs產(chǎn)品所蘊(yùn)含的風(fēng)險，所以監(jiān)管部門對其推出過程中的每一步都非常謹(jǐn)慎。這對其今后能長期健康的發(fā)展，是非常有利的。

　　勢頭火熱 警惕風(fēng)險

　　對于投資者而言，任何金融產(chǎn)品都是一把雙刃劍，收益總和風(fēng)險密不可分。房地產(chǎn)信托對于個人投資者而言確實(shí)有很多好處。有專家認(rèn)為，相對于直接投資房地產(chǎn)的二級市場,通過信托產(chǎn)品，投資者可以分享到一級市場的高額投資回報。同時，委托給專業(yè)的公司來定奪投資標(biāo)的，也比個人投資者更有把握。因此，這的確是分享我國土地升值的一個不錯的選擇。但同時，由于地產(chǎn)是資本密集型的行業(yè)，其風(fēng)險也是需要謹(jǐn)慎考慮的。

　　據(jù)悉，目前國內(nèi)已經(jīng)有地方監(jiān)管部門向區(qū)域所在的信托公司發(fā)文，要求其警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

　　回建強(qiáng)也對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受政策等因素的影響還是比較大的，存在著體系上的風(fēng)險。如果明年信貸還是比較寬裕，地產(chǎn)商相對比較容易從銀行融到資金，則房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未必就會很火。此外，未來房地產(chǎn)市場本身的走勢，也是一個風(fēng)險存在的因素。

　　還有地產(chǎn)分析師對記者表示，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限比較長，因此其中的不確定性因素很多。目前的走俏是基于明年通脹預(yù)期和信貸增速放緩。但這些到目前為止也只是猜測。同時，現(xiàn)在龐大資金拍賣的土地，一般都由信托資金在背后支撐。而這些土地最后建成項(xiàng)目后的收益如何，還有待觀察。

　　專家表示，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計的技術(shù)比較高，也比較專業(yè)。因此投資者在選擇產(chǎn)品時要多方面進(jìn)行考慮。首先要選擇有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)和品牌較好的信托公司，同時，要對產(chǎn)品所選擇的標(biāo)的物有一定的了解和判斷。最后還要關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計時有關(guān)風(fēng)險方面的考慮，根據(jù)自己的實(shí)際情況和投資風(fēng)格進(jìn)行精挑細(xì)選，切忌盲目從眾。