相對(duì)中心區(qū)每平方米單價(jià)動(dòng)輒三四萬(wàn)元的住宅，深圳如今包括商鋪、商務(wù)寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始掉隊(duì)，儼然成為一路高歌猛進(jìn)的樓市隊(duì)伍“斷后者”。據(jù)易居(中國(guó))的統(tǒng)計(jì)，深圳商鋪市場(chǎng)今年3月銷售均價(jià)是23287元／平方米，9月為20298元／平方米，波動(dòng)幅度在10%左右，較為平穩(wěn)；寫字樓市場(chǎng)量?jī)r(jià)則出現(xiàn)了一定復(fù)蘇，3月全市銷售均價(jià)為22668元／平方米，9月達(dá)到28525元／平方米，漲幅近26%，其中3-5月單月成交都未突破2萬(wàn)平方米，而6-8單月成交都在4萬(wàn)平方米以上；不過(guò)相對(duì)與住宅的攀升速度，商業(yè)樓的“成績(jī)單”不足為道，3月深圳住宅銷售均價(jià)還只有11454元／平方米，9月則將翻了近一倍，沖上20482元／平方米高峰。

　　其中，福田中心西區(qū)、蛇口片區(qū)表現(xiàn)較為明顯，可以肯定的是，在深圳部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)“商住倒掛”的趨勢(shì)或者現(xiàn)實(shí)(尤其是更適合居住的區(qū)域)。

　　商住市場(chǎng)或“輪漲”

　　“按照正常的邏輯，商用物業(yè)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)、企業(yè)或有實(shí)力的投資者，價(jià)格應(yīng)該推上去。”綜合開(kāi)發(fā)研究(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

　　“我經(jīng)驗(yàn)值是，商鋪、寫字樓、住宅的價(jià)格比大概為1.5∶1∶0.8，但這并無(wú)固定的定論，只能說(shuō)從現(xiàn)在的情況看，在住宅價(jià)格‘突進(jìn)’的背景下，這個(gè)平衡被逐漸打破了�！庇⒙�(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)總裁郭建波說(shuō)。

　　兩個(gè)不同的市場(chǎng)拉開(kāi)“差距”的同時(shí)，“連通器”也逐漸開(kāi)啟，“投資勢(shì)力”傳統(tǒng)性的“重住輕商”偏好正在悄然轉(zhuǎn)變，畢竟目前租金并沒(méi)有出現(xiàn)“商住倒掛”的情況，更重要的是，“商住倒掛”的幅度已經(jīng)完全超過(guò)投資者的心理承受范圍。

　　“‘倒掛’到一定的極限，即過(guò)度‘倒掛’，意味著住宅市場(chǎng)價(jià)格積累的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，在流動(dòng)性剩余的大背景下，投資力量風(fēng)向可能因此而變化，寫字樓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)來(lái)了�！庇蟹治鋈耸勘硎尽�

　　郭建波則從配套角度分析認(rèn)為“商住倒掛”現(xiàn)象的短暫性和結(jié)構(gòu)性：“住宅的‘突進(jìn)’必定需要辦公等配套跟進(jìn)，產(chǎn)生大量需求，兩者的關(guān)系會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的機(jī)制，一頭熱的情況不會(huì)長(zhǎng)久。”

　　宋丁分析道：“這種‘轉(zhuǎn)移’的直接結(jié)果是，兩者開(kāi)始‘輪漲’，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是相關(guān)政策有利的情況下，不排除商務(wù)物業(yè)會(huì)突然發(fā)力后來(lái)居上。在短期內(nèi)，深圳投資者認(rèn)真挑選商務(wù)物業(yè)，會(huì)發(fā)現(xiàn)許多機(jī)會(huì)。”

　　尋找潛力區(qū)域

　　從目前深圳商務(wù)寫字樓市場(chǎng)看，福田中心區(qū)和寶安成交比重最大，而無(wú)論從配套、交通、規(guī)劃等多重硬件角度看，福田中心區(qū)無(wú)疑是最適合品牌企業(yè)入駐之處。

　　另一方面尷尬的是，當(dāng)下福田中心區(qū)寫字樓供應(yīng)十分有限，多見(jiàn)于二手流通，新商務(wù)樓相對(duì)其他片區(qū)，價(jià)格門檻明顯過(guò)高，較有代表性的卓越世紀(jì)中心均價(jià)已沖上3.7萬(wàn)元／平方米，令不少企業(yè)和投資者望而卻步。相比之下，中心西區(qū)乃至福田中心區(qū)一級(jí)輻射圈內(nèi)的商務(wù)樓價(jià)格仍保持著巨大的誘惑力，譬如中央西谷，目前均價(jià)只有2萬(wàn)多元，銷售人員告訴記者，成交還享有額外折扣。

　　“中心西區(qū)乃至車公廟片區(qū)一帶，在深圳”重心“西移的背景下，正日益成為城市主流的商務(wù)中心。中央西谷、NEO大道、財(cái)富廣場(chǎng)、數(shù)碼時(shí)代大廈、本元大廈等一大批新老寫字樓為該片區(qū)醞釀了良好的商務(wù)氛圍�！庇袠I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　“今年年初，東亞銀行(中國(guó))在天安數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)立了福田支行，成為首批進(jìn)入深圳全面開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)的外資行中首家進(jìn)駐該片區(qū)的銀行。首批進(jìn)入深圳全面開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)的4家外資行目前網(wǎng)點(diǎn)主要設(shè)立在星級(jí)酒店、高檔寫字樓密集區(qū)，華強(qiáng)北、中心區(qū)以及羅湖的傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)是他們的擴(kuò)張重點(diǎn)。而東亞銀行的進(jìn)入意味著中心西區(qū)已經(jīng)足以與這些傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)鼎足而立�！彼�進(jìn)一步補(bǔ)充。

　　事實(shí)上，中心西區(qū)商務(wù)配套的趕超，已令不少先知先覺(jué)者嗅到商機(jī)，搶先“占領(lǐng)”。“濱河、深南大道東西連接線貫穿深圳全城，全程無(wú)紅綠燈；地鐵1、7號(hào)線通達(dá)深圳各商務(wù)區(qū)……中心西區(qū)的核心動(dòng)力作用、相對(duì)低的價(jià)格門檻是我們看好并落定的主要緣由�！庇型顿Y者直言。

　　小戶商務(wù)主“沉浮”

　　深圳寫字樓有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，買賣與租賃都主要集中在中小面積單位，80-400平方米的單位約占買賣總成交的七成左右。而在中心區(qū)域，未來(lái)市場(chǎng)小戶型、戶型靈活性的項(xiàng)目少，大多供應(yīng)都是大戶型。在此背景下，目前中心西區(qū)推出小戶商務(wù)平臺(tái)的中央西谷大廈、NEO大道等項(xiàng)目占盡風(fēng)頭，成交一路攀升。

　　“超低運(yùn)行成本是他們旺售的核心推動(dòng)力，相比較中心區(qū)動(dòng)輒近4萬(wàn)元的均價(jià)和高額的管理費(fèi)用(平均18元／平方米)，同樣繁華、便利的中心西區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，如中央西谷大廈均價(jià)極具優(yōu)勢(shì)，管理費(fèi)僅10元／平方米；其次，鑒于推出小戶商務(wù)場(chǎng)所的因素，這里的總價(jià)門檻并不高，且設(shè)計(jì)精妙，100-200平方米單位也許就可以組合成百變戶型，受企業(yè)和投資者青睞也是情理之中的事情。”有商務(wù)寫字樓市場(chǎng)研究學(xué)者指出。

　　據(jù)記者了解，目前來(lái)該片區(qū)購(gòu)買商務(wù)樓的客戶除看準(zhǔn)“價(jià)格洼地”的投資者和創(chuàng)新型企業(yè)外，金融、保險(xiǎn)、高科技等實(shí)力卓著的公司儼然已匯聚成需求的主流大軍，他們有能力、有名氣，但行為低調(diào)、內(nèi)斂，相當(dāng)注重企業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)成本，大多采取整層或半層購(gòu)買的方式。