昨天，第一太平戴維斯發(fā)布了第三季度研究報(bào)告，指出隨著經(jīng)濟(jì)回暖跡象逐步顯現(xiàn)，一直低迷的北京寫字樓銷售市場正在逐步走出低谷，今年前三個季度，北京市一手寫字樓市場成交額高達(dá)298億元人民幣(見圖表)，超過了2008年全年的水平。但受不斷增加的供應(yīng)面積影響，租務(wù)市場卻依然處于下降通道。

　　數(shù)據(jù)顯示，除成交額大幅增加，成交均價(jià)也在上升。第三季度，北京甲級寫字樓的成交均價(jià)回升至25614元/平方米，環(huán)比增長5.7%，較去年同期上升2.6%，為過去七個季度的高峰。

　　與銷售市場逐步向好相反，過去一年，甲級寫字樓的有效租金已自2008年第三季度的179.3元/平方米·月下降17.2%，至148.4元/平方米·月。在連續(xù)下跌的租金及率先回暖的散售價(jià)格共同作用下，甲級寫字樓的毛收益率持續(xù)下跌，自2008年第三季度的8.6%，下滑至歷史最低位7.0%。

　　第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，內(nèi)外資企業(yè)的寫字樓需求在年內(nèi)至2010年仍將保持強(qiáng)勁的走勢，因?yàn)椤霸絹碓蕉嗟钠髽I(yè)正走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影，與縮減費(fèi)用相比，他們更專注于業(yè)務(wù)的擴(kuò)張并謀求更大的市場占有率”。

　　-解析

　　未來租金將回升

　　北京易居研究所副所長牟增彬表示，寫字樓租賃市場的反應(yīng)滯后于銷售市場，也滯后于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)周期，加上企業(yè)對辦公場所的選擇決策需要一定時(shí)間，所以雖然寫字樓售價(jià)受經(jīng)濟(jì)回暖影響上升了，但租金還沒有反映出來。但從趨勢上看，售價(jià)的上升過一段時(shí)間總是要反映在租金上的。