價(jià)格低 即買即租 投資風(fēng)險(xiǎn)小———

　　42歲的王先生近些年來一直從事外貿(mào)工作，他認(rèn)為，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇合適的地段、合適的樓盤也是使資金保值、增值的好方式。近期，他考慮以170萬左右的價(jià)格在CBD區(qū)域附近購買一套兩居室。最后，王先生選擇購買了富力城一套87平方米的兩居室。據(jù)鑫尊置地總經(jīng)理劉軍介紹，2009年，越來越多的像王先生這樣的長線投資者，將投資的目光轉(zhuǎn)移到二手房上，尤其是在人口流動(dòng)較大，出租率較高的區(qū)域。

　　●熱點(diǎn)區(qū)域 投資首選

　　首先，王先生看中的是CBD這個(gè)區(qū)域，從北京對(duì)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的重視程度來看，CBD區(qū)域一直是朝陽區(qū)最熱的區(qū)域，大量知名企業(yè)的入駐以及大量資金的注入，周邊配套設(shè)施不斷完善和改善，加上北京電視臺(tái)和中央電視臺(tái)的東遷，整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)銷售和租賃市場的熱度將不斷升溫。據(jù)了解，長線投資者大多貸款買房，以租養(yǎng)供，待房產(chǎn)升值后出售以獲得收益，所以，租賃買賣熱點(diǎn)區(qū)域，是這類投資者的首選區(qū)域。

　　●樓盤新 價(jià)格低 即買即租

　　其次，王先生考慮到該區(qū)域內(nèi)新盤項(xiàng)目較少，且銷售價(jià)格比較高，另外從投資的角度，新房大多是期房，購買后不能很快獲得出租收益。通過對(duì)區(qū)域內(nèi)諸多二手房項(xiàng)目的比較，王先生最終選擇富力城，是因?yàn)樵擁?xiàng)目是CBD商圈較成熟的純居住大社區(qū)，也是區(qū)域內(nèi)的租賃熱點(diǎn)項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)及社區(qū)周邊配套完善，能夠滿足上班族居住、消費(fèi)、娛樂等不同需求。另外，該項(xiàng)目樓盤較新，2004年入住，而且是精裝修，省去了裝修的麻煩。小區(qū)緊鄰東三環(huán)，多趟公交線路加上已經(jīng)開通的地鐵10號(hào)線，交通便捷。

　　●出租及出售收益理想

　　鑫尊置地富力城店置業(yè)顧問小衛(wèi)為王先生分析了該房的租售收益：

　　出租收益分析：此房總價(jià)為168萬，評(píng)估公司評(píng)估后給出的評(píng)估值為140萬，若按銀行貸7成的房款(140萬*0.7=98萬)，因此首付為70萬。如果貸款年限為20年按等額本息計(jì)算，每月支付利息本金總額為6020.14元。富力城此戶型的房租為6000元/月，可以計(jì)算出出租年回報(bào)率為：

　　出租年回報(bào)率= (年租-物業(yè)供暖)/首付=(7.2萬-0.5萬)/70萬＝ 9.6%

　　由此可見，該房出租年回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一年期定期存款年利率2.52%。

　　出售收益分析：目前富力城的成交均價(jià)為19000元/平方米，按照富力城歷史價(jià)格趨勢，預(yù)測3年后的成交均價(jià)為22000元/平方米，以此套房屋為例計(jì)算收益，如果三年后出售，扣除3年利息、物業(yè)及供暖支出費(fèi)用后，3年凈得利潤11.6萬元，再加上三年租金凈得利潤為33.2萬元。

　　出售回報(bào)率=(賣價(jià)-購價(jià)-3年利息-3年物業(yè)供暖)/首付 =192.7萬-168萬-1.5萬/70萬 =16.57%

　　可以看出，該房的出售回報(bào)率也是非常高的，購買此套住房，完全可以以租養(yǎng)房，等房價(jià)升值后出售即可得到很好的投資回報(bào)。

　　●二手房投資風(fēng)險(xiǎn)較小

　　據(jù)了解，購買二手房進(jìn)行投資的多為儲(chǔ)蓄性投資，即長線投資，這類投資者主要關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的次新房。既是投資，就要考慮風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入調(diào)整期的一手房市場，價(jià)格浮動(dòng)較大，投資的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。城區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的新房由于其稀缺性，價(jià)格比較堅(jiān)挺，再加上一些降價(jià)的輿論影響，讓投資者對(duì)新房望而卻步。劉軍認(rèn)為，與同區(qū)域內(nèi)新房相比，二手房的價(jià)格比較低也比較實(shí)在，從近期二手房穩(wěn)定的市場成交來看，即使調(diào)整，二手房市場的價(jià)格浮動(dòng)也不會(huì)太大。因此，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，選擇二手房進(jìn)行長線投資不失為明智之舉。

　　●二手房投資優(yōu)勢凸顯

　　另外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房是現(xiàn)房，購買以后可以馬上出租，避免了新房等待交房時(shí)期的收益損失，也節(jié)省了裝修所需要投入的成本。甚至有的二手房買賣時(shí)就帶有租約，大大節(jié)省了租房前的空置成本，投資者可以馬上獲得收益。租賃熱點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)，租賃與買賣市場都很活躍，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)具有很大的升值潛力，貸款購房基本可以實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)供，房產(chǎn)升值后出售也可以獲得比較樂觀的投資回報(bào)。