城市是房地產(chǎn)的載體，而房地產(chǎn)是城市的重要標(biāo)志與內(nèi)容。如何評(píng)價(jià)各城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力，確定是否進(jìn)入某一城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為企業(yè)所關(guān)注。近期，中國(guó)指數(shù)研究院就對(duì)內(nèi)地40個(gè)主要城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力進(jìn)行了研究和評(píng)比。

　　評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　中國(guó)指數(shù)研究院的分析師指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力主要取決于以下幾個(gè)方面：一是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，市場(chǎng)規(guī)模越大，就擁有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、市場(chǎng)縫隙；二是增長(zhǎng)速度，一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度越快，越利于新的投資者進(jìn)入；三是潛在需求，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，經(jīng)濟(jì)狀況良好、人民收入較高的城市，對(duì)商品房的需求越多、市場(chǎng)空間越大；四是供求狀況，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需理論，供求決定價(jià)格，在供不應(yīng)求的情況下，商品價(jià)格往往偏高，有利于投資者獲取更高利潤(rùn)；此外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，供求制衡不斷穩(wěn)定，投資環(huán)境(自然要素、社會(huì)要素、經(jīng)濟(jì)要素、政治要素和法律要素)也得到越來(lái)越多的關(guān)注。

　　排名分析

　　研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向二、三線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)明顯�！靶纬蛇@種趨勢(shì)的原因主要是一線城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，且一線城市土地成本高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資門檻高；而二、三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，未來(lái)升值空間較大，一些開(kāi)發(fā)商和投資商認(rèn)為二、三線城市獲利空間更大，因此逐步將注意力轉(zhuǎn)向某些有潛力的二、三線城市。”中國(guó)指數(shù)研究院的分析師表示。

　　如重慶在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模性指標(biāo)突出，較低的供求比以及穩(wěn)定的成長(zhǎng)速度等優(yōu)勢(shì)使其綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力明顯增強(qiáng)。隨著天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)的不斷深入，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及辦公樓市場(chǎng)得到快速發(fā)展，天津各項(xiàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資吸引力表現(xiàn)較為平均。沈陽(yáng)2008年住宅市場(chǎng)供需相對(duì)較大，投資額和銷售額分別達(dá)到730億元和526億元，在40個(gè)城市中的排名分別為第三和第九。蘇州經(jīng)濟(jì)水平比較發(fā)達(dá)，人均可支配收入、GDP、利用外資等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在全國(guó)前列，辦公樓投資及投資環(huán)境吸引力均排名靠前。杭州和成都則在住宅投資吸引力方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　綜合近年中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究成果，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)較大的2009 年，開(kāi)發(fā)商在選擇投資城市時(shí)，更應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背后驅(qū)動(dòng)因素的不同，對(duì)出口導(dǎo)向型、消費(fèi)推動(dòng)型、投資拉動(dòng)型等不同類型城市經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評(píng)價(jià)，方能做出理性的決策。

　　如受全球金融危機(jī)影響，出口下滑背后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響不可忽視。盡管政府極力擴(kuò)大支出力度，出臺(tái)各種救市政策，但近期宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，這也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)不利影響。全球金融危機(jī)導(dǎo)致進(jìn)出口需求疲軟、人民幣升值、成本上揚(yáng)，因此很多中小企業(yè)倒閉破產(chǎn)，這在出口導(dǎo)向型的城市表現(xiàn)尤為突出，例如深圳、廣州、青島、廈門等地，預(yù)計(jì)此類城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在2009年將面臨更多挑戰(zhàn)，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不利因素。（本報(bào)記者 李和裕）