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    房市“抄底”時(shí)機(jī)來臨?私募基金摩拳擦掌
2009年03月18日 09:51 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  “你有什么朋友想借錢嗎?”

  “借錢?你是指開發(fā)商嗎?”

  “不是不是,我這里開發(fā)商一大堆,我是指有沒有什么人或企業(yè)想 “借出”錢,投資在房地產(chǎn)上!

  在一次房地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)交流會(huì)上,一位投資管理公司的總經(jīng)理王先生這樣問記者。

  按照王先生的意思,像他們這些做私募的,一方面代理一些海外基金作國內(nèi)投資,同時(shí)也需要其他類型的投資人,只是由于去年房地產(chǎn)市場不景氣,敢投這個(gè)行業(yè)的越來越少。不過目前眼看房地產(chǎn)市場似乎離觸“底”之日不遠(yuǎn),而房企的資金壓力仍未緩解,這為私募基金創(chuàng)造了投資良機(jī)。

  不投資高價(jià)地

  記者從權(quán)威機(jī)構(gòu)獲得的一份統(tǒng)計(jì)顯示,近一年來,PE(私募股權(quán)投資)對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資額名列各行業(yè)第一,達(dá)到14.06億美元,占比也達(dá)21.41%。然而其中后半年的統(tǒng)計(jì)又顯示,房地產(chǎn)的排名已被連鎖經(jīng)營和制造業(yè)趕超,降至第三,PE在房地產(chǎn)業(yè)的投入僅1.17億美元,占比也降至13.38%。這些投資數(shù)額的變化,充分反映出在房地產(chǎn)市場回調(diào)得最厲害的去年下半年,本就小心翼翼的私募更是不敢輕舉妄動(dòng)。

  據(jù)一些私募基金負(fù)責(zé)人介紹,他們的投資的確是很謹(jǐn)慎,特別是對地價(jià)等成本因素看得很重!皩τ2007-2008年拿的地我們就比較苦惱、難以合作,因?yàn)橛X得風(fēng)險(xiǎn)較大!睗h舍中國房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理馬雨婷直言。“投資機(jī)構(gòu)的策略一直隨市場的變化而改變,2008年我們也是不敢做,主要就是因?yàn)榈貎r(jià)高!鄙虾J⒙(lián)投資管理有限公司董事總經(jīng)理李穎也表示。

  投資興趣分化

  中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷調(diào)整,私募基金也一樣!岸际峭跺X,我們有相對復(fù)雜的股權(quán)投資,但開發(fā)商更樂意接受的是債權(quán)投資,就是直接借錢,不太多干涉項(xiàng)目,” 王先生介紹。而李穎的介紹更具體地體現(xiàn)了私募基金投資房地產(chǎn)業(yè)的變化:在2007年以前,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資屬于股債結(jié)合型,2007年則是股權(quán)投資多于債權(quán)投資,2008年便是不敢投,但2009年又在開始看項(xiàng)目了。

  而從這些私募的興趣來看,取向倒并不一致。有的還是樂于投資住宅項(xiàng)目,如已主導(dǎo)外資基金投資了6個(gè)中國房地產(chǎn)項(xiàng)目的馬雨婷就表示,從股權(quán)投資考慮,他們還是更愿意選擇長三角二、三線城市的項(xiàng)目,但要在中心區(qū)域并以住宅為主,規(guī)模最好在10萬平方米以上,地價(jià)要低于周邊同類項(xiàng)目的地價(jià),且為凈地。此外,股東結(jié)構(gòu)比較簡單,但開發(fā)團(tuán)隊(duì)比較成熟,而且具有當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢。“我們只投單個(gè)項(xiàng)目,股權(quán)不多于50%,我們加入后主要關(guān)注財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),會(huì)派駐項(xiàng)目經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān),” 馬雨婷說。

  “我們則不同,”李穎表示,“我們更關(guān)注一線城市的商業(yè)項(xiàng)目,無論是新開項(xiàng)目還是協(xié)助拿地都可以……”“不過基于市場風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在投資額度也小下來了,也就3000萬美元。而且我們認(rèn)為今后開發(fā)商拼的就是產(chǎn)品和成本優(yōu)勢,因此這些也是主要衡量標(biāo)準(zhǔn)!

  合作模式多樣

  至于股權(quán)投資的退出模式,馬雨婷進(jìn)一步介紹,一種是固定收益,比如投2年,25%-30%的回報(bào)率;另一種是優(yōu)先分配,同股同權(quán),就是私募的收益根據(jù)股權(quán)比例來分配,所以回報(bào)率高低不定。不過基金往往追求盡早出貨,如銷售率在70%-80%時(shí)就讓開發(fā)商回購股權(quán),達(dá)90%時(shí)便提前退出,因此私募的加入主要還是為開發(fā)商解決資本金的問題。

  同時(shí),馬雨婷透露私募基金也在創(chuàng)新,如他們?nèi)ツ晗掳肽晖瞥鰝鶛?quán)合作,與上述介紹的股權(quán)合作的條件恰好相反。債權(quán)投資是從項(xiàng)目的中后期介入,而且以上海為主。“如我們剛完成一個(gè)浦東別墅項(xiàng)目,開發(fā)商需要以產(chǎn)權(quán)證作抵押并明確資金用途。我們還做過南京的一個(gè)項(xiàng)目,我們以預(yù)購的方式給他錢,其實(shí)就是為開發(fā)商付工程款。債權(quán)合作資金規(guī)模沒有股權(quán)合作大,一般在3000萬-1億人民幣,周期也短,一般3-6個(gè)月,最長也可有1年。”

  同樣具有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的上海德勤律師事務(wù)所合伙人鄒菁律師還介紹,現(xiàn)在一些私募基金除了做融資人,還拉入代理公司作為管理人。也就是說,除了借款給開發(fā)商,還可以代銷包銷,“這其實(shí)也是一種資金監(jiān)管、控制風(fēng)險(xiǎn)的做法。”另外,一些私募基金也能為開發(fā)商的Pre-IPO、Pre-Reits,即上市前或發(fā)行Reits前提供資金協(xié)助。

  私募正欲抄底

  在業(yè)內(nèi)看來,私募基金在“安靜”了一段時(shí)間后又伺機(jī)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場“抄底”實(shí)屬正常!叭ツ攴康禺a(chǎn)市場顯得風(fēng)險(xiǎn)大、變數(shù)大,所以不少私募基金和其他許多投資機(jī)構(gòu)、投資者一樣,選擇了觀望、等待。但畢竟他們是做投資這一行的,想掙錢就得先投錢啊,所以肯定還是要看項(xiàng)目、選項(xiàng)目的,只是需求不同、要求不同、追求不同。至于時(shí)機(jī)的選擇,我覺得各家的判斷未必相同,只是從目前一批私募基金的積極反應(yīng)來看,給出了‘現(xiàn)在市場存在機(jī)會(huì)’這樣一個(gè)信號!庇蟹康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)的分析師這樣認(rèn)為。

  “相對于國內(nèi)房地產(chǎn)商們的焦躁?duì)顟B(tài),基金們倒不著急,特別是外資,‘抄底’目的肯定有的,再等3個(gè)月大家看看吧!币褳椴簧俸M饣鸢才胖袊康禺a(chǎn)投資事務(wù)的東方華銀律師事務(wù)所房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李磊律師直率地表示。

  他介紹說,目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募已很活躍,除了海外基金,開發(fā)商自己私募乃至政府部門引導(dǎo)操作的都有,只是他們都很低調(diào),項(xiàng)目也不披露!熬臀医佑|到的外資的態(tài)度看,無論是上海的五星級酒店和甲級寫字樓,還是地價(jià)、房價(jià)水平都不高的二線城市的一些項(xiàng)目,他們都感興趣。已經(jīng)有客戶給我排任務(wù),問我能不能1個(gè)月做好募集、再1個(gè)月做好相關(guān)文件,然后6月份就想投了!

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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