2008年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿(mǎn)了戲劇性。其變化之快，猶如冰火兩重天；其變化之廣，涉及方方面面；其變化之深，一時(shí)難以盡述。如果說(shuō)，1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)樓市的黃金十年，那么，2009年無(wú)疑將是房地產(chǎn)業(yè)深具轉(zhuǎn)折意義的一年，將開(kāi)啟一個(gè)商品房和保障房并重的新時(shí)代。

　　第一回 爭(zhēng)拐點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商分道揚(yáng)鑣

　　2007年年底，業(yè)內(nèi)正準(zhǔn)備搭乘奧運(yùn)班機(jī)去淘錢(qián)之際，一直喧鬧不止的房地產(chǎn)界突然傳出“拐點(diǎn)論”，江湖上原來(lái)爭(zhēng)論不休的人自然很快分成兩派，出乎意料的是，原來(lái)一團(tuán)和氣的王石、馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹諸班人馬不經(jīng)意間也是漸行漸遠(yuǎn)，最終竟至分道揚(yáng)鑣。

　　2008年12月，王石再次公開(kāi)宣稱(chēng)：“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了�！睅缀跬瑫r(shí)，任志強(qiáng)斷言，“房?jī)r(jià)下跌只是暫時(shí)的、局部的，目前從緊的貨幣政策不一定會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。”而潘石屹不像任志強(qiáng)那么直接，他不說(shuō)拐點(diǎn)，只說(shuō)“明年房?jī)r(jià)還要漲”。馮侖則認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛的基本方向并沒(méi)有改變，未來(lái)3-5年，地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入合并重組及優(yōu)勝劣汰的高峰期。

　　第二回 降房?jī)r(jià) 深圳市獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷

　　進(jìn)入2008年，深圳居高不下的房?jī)r(jià)首先開(kāi)始“低頭”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年前5月，深圳住宅均價(jià)節(jié)節(jié)下挫到每平方米11014.14元，調(diào)整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。而且，成交將近七成六來(lái)自“關(guān)外”，七成為90平方米以下戶(hù)型。而新建商品房空置面積同比增加了82%；商品住宅銷(xiāo)售同比下降了55.6%。

　　在這次樓市調(diào)整中，深圳最先領(lǐng)跌全國(guó)，也是迄今為止實(shí)實(shí)在在房?jī)r(jià)不斷下降的城市，到2008年11月，全國(guó)新建住房?jī)r(jià)格同比下降的城市有13個(gè)，其中深圳以-18.0%高出第二名10%的姿態(tài)名列前茅；環(huán)比價(jià)格下降的43個(gè)城市中，深圳以-2.4%居第三位；二手住房售價(jià)同比下降的22個(gè)城市中，深圳又以-18.1%成為冠軍。

　　但深圳樓市也是最有“骨氣”的，在一片救市聲中，市長(zhǎng)大人放出話(huà)來(lái)：政府不會(huì)救市。

　　第三回 汶川震 王石深陷“捐款門(mén)”

　　“5·１2”汶川大地震發(fā)生后，一向熱衷于慈善公益事業(yè)的王石此時(shí)在內(nèi)部講話(huà)中，為員工捐款劃了一條底線(xiàn)。一石激起千層浪，王石立刻淹沒(méi)在全國(guó)人民的口水之中，也為多年來(lái)開(kāi)發(fā)商富而不仁的形象提供了現(xiàn)成的靶子。眼看著萬(wàn)科股價(jià)下跌，抵制萬(wàn)科的呼聲一浪高過(guò)一浪，王石又立刻向全國(guó)人民道歉，并且很快追加捐款，加大參與災(zāi)后重建的力度。

　　第四回 次貸危 調(diào)控籠頭再收緊

　　進(jìn)入2008年，美國(guó)次貸危機(jī)開(kāi)始影響中國(guó)。為了應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響，從2007年底開(kāi)始，央行已十幾次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直到4月25日達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16%，2008年8月，央行和銀監(jiān)會(huì)再發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款等。同時(shí)，查處公積金違規(guī)貸款，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳所得稅等，使得開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。

　　第五回 先降價(jià) 萬(wàn)科率先大撤退

　　萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)顯示，該公司2008年11月銷(xiāo)售收入35.7億元，環(huán)比增加6.6%。銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售金額同比分別增加-9.3%和6.6%，比2007年同期分別增加3.4%和-15.6%。宏觀(guān)調(diào)控讓萬(wàn)科提前進(jìn)行了準(zhǔn)備，現(xiàn)在萬(wàn)科比較主動(dòng)。由于萬(wàn)科“提前撤退”，萬(wàn)科市場(chǎng)占有率提高了50%。

　　早在2008年初，萬(wàn)科就啟動(dòng)了“過(guò)冬”計(jì)劃。2008年8月28日開(kāi)始，萬(wàn)科打著喜迎中秋的旗號(hào)，宣布在8月30日至9月14日，旗下8個(gè)樓盤(pán)推出特價(jià)房�！爸苯�10萬(wàn)”的承諾使萬(wàn)科再次成為“人民公敵”：開(kāi)發(fā)商恨他，購(gòu)房者恨他，員工也有點(diǎn)恨他。但王石并不孤獨(dú)，恒大地產(chǎn)緊跟其后，宣布全國(guó)13個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)實(shí)行八五折“保本甩賣(mài)”。其實(shí)，不僅萬(wàn)科、恒大、大華，已有越來(lái)越多的大型開(kāi)發(fā)商尋機(jī)降價(jià)。萬(wàn)科打破了樓盤(pán)不能主動(dòng)降價(jià)的行業(yè)禁忌，并提前把現(xiàn)金裝進(jìn)了自己的口袋。

　　第六回 娛樂(lè)化 徐教授低頭認(rèn)輸

　　2008年7月，北大教授徐滇慶深情寫(xiě)下：我向深圳人民道歉。一年前，徐教授說(shuō)過(guò)，如果一年后深圳房?jī)r(jià)不漲的話(huà)，我向深圳人民道歉。一年后，深圳房?jī)r(jià)回到了一年前。徐教授終于明白：我錯(cuò)就錯(cuò)在簡(jiǎn)單地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，很容易被人搞成娛樂(lè)性新聞，助長(zhǎng)浮躁的學(xué)風(fēng)，有可能轉(zhuǎn)移視線(xiàn)，忽略房地產(chǎn)急需解決的根本問(wèn)題。

　　第七回 斷供潮 假作真時(shí)真亦假

　　2008年年中，深圳傳出斷供消息，竟演變成“斷供潮”。摩根大通適時(shí)下調(diào)6檔中國(guó)房產(chǎn)股評(píng)級(jí)，為“斷供”添薪澆油。上海、北京、深圳等地各家銀行也緊張起來(lái)，馬上做出反應(yīng)，紛紛嚴(yán)守相關(guān)房貸標(biāo)準(zhǔn)。連國(guó)務(wù)院也派出調(diào)研小組趕赴深圳，調(diào)查斷供對(duì)銀行業(yè)的影響；并收集銀行數(shù)據(jù)、聽(tīng)取業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的意見(jiàn)及建議，以降低違約潮爆發(fā)造成的危機(jī)。

　　不久后深圳市銀監(jiān)局很快否認(rèn)了違約潮，斷供潮真相水落石出：背后“元兇”原來(lái)是“假首付”、“假價(jià)格”、“假身份證”！

　　第八回 吁救市 三股勢(shì)力齊吶喊

　　2008年3月份，潘石屹率先提出“房地產(chǎn)百日巨變說(shuō)”，認(rèn)為受?chē)?guó)際資本市場(chǎng)“慘淡”和國(guó)內(nèi)宏觀(guān)調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)進(jìn)入前所未有的融資艱難期。到了年中，潘石屹再次呼吁政府放松信貸管理，甚至出來(lái)救市。任志強(qiáng)則直截了當(dāng)要求政府《該出手時(shí)應(yīng)出手》。孟曉蘇更以香港為例，暗示房?jī)r(jià)只能漲不能跌。只有萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖公開(kāi)反對(duì)：“我個(gè)人不主張放松銀行信貸這種簡(jiǎn)單的救市模式�！�

　　7月初，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，正式提出減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議。

　　幾乎同時(shí)，行業(yè)代言人中房協(xié)也緊急召集業(yè)內(nèi)座談，并將各界意見(jiàn)匯總上呈中央，要求在稅收貸款政策上繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求，支持群眾購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房；適當(dāng)下放決策權(quán)給地方政府；金融部門(mén)“有保有壓”給予房企信貸支持。9月，房地產(chǎn)商會(huì)向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)遞交了商會(huì)及企業(yè)房地產(chǎn)政策建言的書(shū)面報(bào)告，將政策調(diào)整的方向明確指向稅收。

　　第九回 消費(fèi)者 合作或者不合作

　　房?jī)r(jià)居高不下時(shí)，以于凌罡為代表的一批人提出了“合作建房”的倡議，希望尋求體制外解決之道，但囿于制度性約束以及難以解決的民粹化困境，這一理想化的烏托邦從未落實(shí)到地面上，即使有溫州等地傳出“合作建房”破冰的報(bào)道，但實(shí)際不過(guò)是變相團(tuán)購(gòu)而已。隨著房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，于凌罡本人也開(kāi)始了另類(lèi)合作，頻頻出席各種有開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的活動(dòng)，與開(kāi)發(fā)商握手言和。

　　在深圳，有一個(gè)叫鄒濤的人，則以“不合作”姿態(tài)，代表消費(fèi)者中的激進(jìn)派，接替于凌罡發(fā)起了一個(gè)“不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)”。與于凌罡相比，鄒濤的努力還是初見(jiàn)成效。但不久之后，鄒濤也跟于凌罡一樣開(kāi)始轉(zhuǎn)身，搞起了“萬(wàn)人住房團(tuán)購(gòu)”。但實(shí)際成效如何，不得而知。

　　第十回 救樓市 中央默許地方策

　　就在開(kāi)發(fā)商和行業(yè)協(xié)會(huì)等為救市奔走一無(wú)所獲之際，從地方傳來(lái)了好消息：早在2008年5月，沈陽(yáng)市就已悄悄地調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，此舉打開(kāi)了地方政府主導(dǎo)的救市大門(mén)。此后，地方政府的救市政策大致沿著調(diào)整信貸政策、降低利率、財(cái)政補(bǔ)貼、減免契稅等路子飛速前進(jìn)。不過(guò)，中央政府很快默許了地方政府的救市政策，并先后兩次出臺(tái)了救市政策，其路向選擇與早先開(kāi)發(fā)商和行業(yè)協(xié)會(huì)的要求幾無(wú)二致。不過(guò)與地方政府更多地挽救商品房市場(chǎng)政策明顯不同的是，中央政府更多地從改善民生拉動(dòng)內(nèi)需角度出手救市。

　　第十一回 商品房 今年見(jiàn)底太樂(lè)觀(guān)

　　房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，全球金融危機(jī)，中國(guó)不能獨(dú)善其身，中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景不明，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難獨(dú)善其身。況且像北京、上海等地的房?jī)r(jià)還未有實(shí)質(zhì)性下降，消費(fèi)者誰(shuí)不觀(guān)望誰(shuí)傻，而眼巴巴等錢(qián)的開(kāi)發(fā)商又眼巴巴看著地方政府把錢(qián)投向了保障性住房。試想，保障性住房不知還要拉走開(kāi)發(fā)商多少客戶(hù)。因此，樓市今年能否見(jiàn)底尚在未定之?dāng)?shù)。(記者陳雪根）

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