2008年的樓市風(fēng)云變幻，五味雜陳。不管是開發(fā)商還是購房人，都經(jīng)歷著一場心理的考驗(yàn)。2008年發(fā)生了很多事，比如奧運(yùn)、汶川地震、房市低迷、房子降價、保障性住房大行其道、金融風(fēng)暴、次貸危機(jī)等，這些事件深刻影響著中國經(jīng)濟(jì)，也影響著中國樓市。紛繁復(fù)雜、充滿大喜大悲的一年即將過去，本報對這一年中的關(guān)鍵事件通過關(guān)鍵詞的形式進(jìn)行了梳理點(diǎn)評，共整理出12個關(guān)鍵詞，希望能給讀者一點(diǎn)啟示。

　　降價

　　萬科號角吹響價格戰(zhàn)

　　今年年初，隨著萬科一聲號角，北京各個樓盤也紛紛跟風(fēng)降價，如星河皓月推出的10套特價房，價格下調(diào)幅度將近50%，合生的國際花園和帝景博悅的特價房優(yōu)惠幅度分別達(dá)到33%和25%，不過開發(fā)商們還是以限量特惠、尾房直降、送精裝家具家電等各種方式遮遮掩掩，之后則愈演愈烈，折扣也一路走低，9.9折、9.8折、9.5折、9折……然而多數(shù)購房者卻一直保持持幣觀望。

　　隨著開發(fā)商銷售壓力加大，降價漸漸由暗轉(zhuǎn)明，華業(yè)玫瑰郡東西向房子均價13000元、南北向均價14000元，與之前銷售的起價16800元、均價18000元相比，低了4000元。

　　UHN國際村的二手房價格在2007年一度飆升到2萬元/平方米。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，UHN最近簽約的6套房，均價為13593元/平方米。

　　合生橄欖季從去年的19000元／平方米直接跳水到13000元／平方米，約6000元／平方米的降價幅度不可謂不驚人。

　　10月6日，華發(fā)頤園3號樓還有400余套房源沒有銷售，開發(fā)商面臨銷售壓力，選擇將每平方米均價降至11800元，降價幅度為每平方米5400元。

　　北京的豐臺、亦莊等各個區(qū)域的樓盤通過推出特價房、精裝改毛坯或直接折扣的方式，降價幅度從1000~7000元/平方米不等。

　　隨著年底開發(fā)商資金回籠的壓力加大，北京樓市的價格已由以往的暗降轉(zhuǎn)為明降。近期成交量雖有所回暖，但并非因房價所致。

　　記者點(diǎn)評

　　價格戰(zhàn)導(dǎo)致企業(yè)兼并與行業(yè)洗牌。11月10日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)耗資12億元，收購大連乾豪集團(tuán)下屬3家房地產(chǎn)公司。11月19日，中天城投收購了控股股東金世旗國際控股公司旗下的貴州欣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金世旗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)。這兩個消息可初步看出公司吞并的端倪，房企兼并潮明年或?qū)⒏〕鏊�面。洗牌過程醞釀千姿百態(tài)，大魚吃掉小魚，蝌蚪和蝦米生存力不高直接死掉，所以購房者切不可貿(mào)然出手買實(shí)力不足開發(fā)商的產(chǎn)品，以防樓盤爛尾被打個措手不及。

　　追漲殺跌是硬道理，今年的降價來得如此突然讓購房者掏出來的錢包又塞了回去，加上海外金融危機(jī)等各種因素作怪，大家對房市的穩(wěn)定預(yù)期已經(jīng)不復(fù)存在，許多去年年底前買房的人是最大受害者。由于當(dāng)時的買價已經(jīng)高出現(xiàn)在的賣價許多，一些人不得不選擇斷供以減少損失，但斷供帶來銀行信譽(yù)受損等負(fù)面影響巨大，更多的人在徘徊中等待。

　　軌道交通

　　軌道交通大躍進(jìn)

　　10號線今年年中開通，所經(jīng)地區(qū)都是人流非常大的地帶，如中關(guān)村、國貿(mào)等，為東北三環(huán)沿線，為交通帶來了很大的便利。

　　未來兩年北京市將累計投資900億元用于地鐵建設(shè)。初步統(tǒng)計顯示，在擴(kuò)大內(nèi)需新政策環(huán)境下，未來7年國內(nèi)將有15個城市、超過1500公里的地鐵投入運(yùn)營，總投資規(guī)模約6000億元。城市建設(shè)進(jìn)入了軌道交通“大躍進(jìn)”時代。

　　目前北京市軌道交通在建線路達(dá)到7條，分別是4號線、6號線一期、8號線二期、9號線、10號線二期、亦莊線和大興線。到2010年，昌平線一期、西郊線、房山線、15號線一期等也將全面開工建設(shè)。到2012年，隨著地鐵9號線、8號線二期、10號線二期、6號線一期等線路的陸續(xù)建成通車，北京市軌道交通運(yùn)營里程將達(dá)到420多公里。

　　今后幾年，北京市還將抓緊建設(shè)具備施工條件的新開工和在建項目，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。到2015年，北京市軌道交通運(yùn)營里程將達(dá)到561公里，軌道運(yùn)輸比重會占到公共交通運(yùn)輸總量的50%以上。屆時，市民在四環(huán)以內(nèi)平均步行一公里即可到達(dá)地鐵站。

　　記者點(diǎn)評

　　對于北京城來說，東西北三個方向的發(fā)展相對均衡，歷史積淀原因使南城以居住為主，商業(yè)發(fā)展尚與其他區(qū)域有距離，軌道交通城外部分應(yīng)該還是會對其居住環(huán)境、區(qū)域價值產(chǎn)生一定影響。對于城內(nèi)部分，也會整體加速區(qū)域發(fā)展和交通便捷度，但經(jīng)濟(jì)上升空間很難預(yù)測。從今年10號線開通以后可以看出，沿線地區(qū)的房屋價格并未受到明顯影響，這也就是說，軌道交通在如今，已經(jīng)不是提升區(qū)域價值的金鑰匙，而是增大城市便利度的好工具。如果說指望像幾年前一樣指望軌道交通帶來飛躍性區(qū)域升值，恐怕可能性不大。

　　軌道交通的發(fā)展可以使多中心、衛(wèi)星城成為現(xiàn)實(shí)。生活在五環(huán)外、工作在二環(huán)內(nèi)，這在軌道交通時代一點(diǎn)都不奇怪，而且比起普通道路交通，軌道交通在時間上也更有保障。隨著京城軌道交通的完善，北京城市格局發(fā)生轉(zhuǎn)變的同時，必然會帶動著居民生活中許多看得見和看不見的變化，也可以讓一部分人放棄買車、放棄開車，工作和生活的成本會有很大的降低。

　　地震

　　地震災(zāi)害捶向樓市

　　2008年5月12日四川省汶川發(fā)生里氏8級強(qiáng)烈地震，各級政府緊急組織開展抗震救援。6月4日，國務(wù)院發(fā)布《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》。汶川大地震讓川渝諸多火熱的建筑工地停了下來，川渝房地產(chǎn)市場急速降溫。影響最大的是成都，環(huán)比下降61%。長沙、西安、北京、天津、南京、杭州成交量也出現(xiàn)下降。雖然各個上市公司紛紛發(fā)布公告，稱地震對生產(chǎn)經(jīng)營未造成影響，但是負(fù)面影響還是顯而易見的。災(zāi)后重建工作帶動建材及人工的需求大幅度上揚(yáng)，從而導(dǎo)致開發(fā)成本上升，相關(guān)營運(yùn)現(xiàn)金流壓力加大。

　　在受災(zāi)事件中，眾多房企紛紛解囊捐助，但也有因處理不當(dāng)而遭遇社會譴責(zé)的，如萬科企業(yè)形象就受到一定影響。

　　記者點(diǎn)評

　　對于2008年來說，地震對地產(chǎn)的影響是不可忽視的，雖然地震以后沒有企業(yè)立刻倒下，但這個過程是緩慢體現(xiàn)的，雖然捐款、建房成本增加等資金損失對于大企業(yè)來說應(yīng)該是能夠消化的，但購房者心理受到影響，諸多因素導(dǎo)致災(zāi)區(qū)至少在短期一兩年內(nèi)無法重新正常走進(jìn)商品市場運(yùn)作。受災(zāi)地區(qū)一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地，政府投入了大量的財政資金，幫助災(zāi)區(qū)重建家園，在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，災(zāi)區(qū)沒有發(fā)展市場化商品房的能力。推動房價上漲的市場化因素被公共財政的力量所取代，這也對房價產(chǎn)生抑制作用。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了一些資金上的波動，目前看來影響不是太大。對于其他地區(qū)，地震過后，在重慶、上海、南京等南方城市購房人買房更注重抗震性能。原本并不為人關(guān)注的房貸險，也在震后被越來越多的人所關(guān)注。

　　暖冬

　　利好政策引來暖冬

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，11月份，商品房期房成交量有了明顯回升，幅度近六成；商品房現(xiàn)房交易量為1593套，比10月份的數(shù)據(jù)上升了六成以上。

　　11月份，二手房簽約量為5106套，比10月份的數(shù)量翻了一倍多。另據(jù)統(tǒng)計，11月份，本市普通住宅期房簽約量為12479套。其中，保障性住房的簽約套數(shù)占到期房總簽約量的近六成。這是繼10月份以來，本市保障性住房的銷量再度超過普通商品房。

　　據(jù)了解，10月份北京保障性住房簽約總量比商品房期房簽約量多出1363套。這是北京市推出限價房以來，保障性住房銷量首次超過商品房。

　　首先，保障性住房的大量入市，集中配售、簽約從整體上帶動了11月北京樓市交易情況的好轉(zhuǎn)。其次，中央政府出臺了力度頗大的救市政策，這不僅為購房者提供了更多的利好，也從一定程度上改變了購房者的市場預(yù)期。第三點(diǎn)原因是，進(jìn)入11月，年關(guān)臨近，面對銷售壓力，更多的開發(fā)商實(shí)行了力度較大的降價促銷措施，刺激了樓市消費(fèi)需求的釋放。

　　記者點(diǎn)評

　　從數(shù)據(jù)上看，今年北京樓市的確出現(xiàn)了“暖冬”。中原地產(chǎn)宮萍表示，二手房網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比的驟增并不能表明市場的回暖，而是受到政策的推動作用，一些積累的交易集中顯現(xiàn)，使得成交量被放大。

　　的確，11月的暖冬與年底的一系列利好政策緊密相關(guān)，但暖冬這個詞今年提起來似乎倍感無力，更多的開發(fā)商們聯(lián)手網(wǎng)站的“暖冬行動”。有幾把火，一把是政策助柴；二把是團(tuán)體促銷，就是團(tuán)購，暖冬行動等商業(yè)行為助推；三把是房市降了一年的價，觀望了一年的購房者畢竟有一些憋不住跳出來了；四把就是炒作，不管真的假的，溫州購房人還是山西購房團(tuán)，也多少給這個冬天添了點(diǎn)兒小木棍。這四把火熱情洋溢，不管怎么樣，從成交量和數(shù)據(jù)顯示上，好歹點(diǎn)著了暖冬二字。

　　增發(fā)債

　　上市房企增發(fā)債解困

　　碧桂園2月發(fā)布公告發(fā)行5億美元的可換股債券。3月金地集團(tuán)發(fā)行12億元公司債后，證監(jiān)會又密集批準(zhǔn)了地產(chǎn)上市公司的發(fā)行公司債計劃，其中保利地產(chǎn)、新湖中寶、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)已分別發(fā)行43億元、14億元、17億元和12億元公司債，公司債無疑緩解了房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張。六七月，多家房地產(chǎn)上市公司的公司債發(fā)行申請相繼獲批。9月份，萬科成功發(fā)債59億元，令其面對地產(chǎn)行業(yè)即將到來的“寒冬”多了一分底氣。

　　上市公司中，絕大多數(shù)的地產(chǎn)公司不約而同地指出今年將尋求更多的融資渠道來解決資金偏緊問題，銀基發(fā)展、蘇寧環(huán)球、清江控股都明確表示將多渠道融資。一些房地產(chǎn)上市公司選擇了發(fā)行公司債券來進(jìn)行再融資，南京高科、北辰實(shí)業(yè)都在近期表示將發(fā)行短期金融債，發(fā)行公司債的地產(chǎn)公司幾乎在此之前都大量四處拿地，然后，“通過公司債募集的資金歸還銀行貸款。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比基本保持在20%左右，自有資金和股權(quán)融資占35%左右，剩余45%主要依靠預(yù)售款。貨幣政策從緊后，信貸規(guī)模明顯收縮。

　　信貸緊縮后，開發(fā)商資金來源中的銀行貸款和預(yù)售款均受到嚴(yán)重影響，自有資金成為決定企業(yè)“生死”的重要因素�，F(xiàn)實(shí)情況是，如果開發(fā)商自有資金充裕，可以支撐在建和擬建項目，挨到市場復(fù)蘇，甚至借機(jī)以較低成本拿地；自有資金緊張，在建項目難以為繼，或者空有土地不能開工，則很可能被洗牌。

　　記者點(diǎn)評

　　在股票發(fā)行受限之后，發(fā)債融資就成了房地產(chǎn)公司的緩?fù)粗�舉，在銷售回款和貸款日益艱難的情況下，公司債成了資金的重要來源。雖然負(fù)債有所增加，但只求安然過冬的上市房企們顯然顧不得這么多了。然而并非所有公司都能如愿，上市公司還可以用發(fā)債來緩解資金壓力，這就苦了那些非上市公司。

　　團(tuán)購

　　萬人團(tuán)購粉墨登場

　　10月的最后一個周末，北京樓市首次大規(guī)模團(tuán)購活動與2008年北京秋季房屋展示交易會(下稱秋季房展)結(jié)合在一起粉墨登場，團(tuán)購活動的組織方也由個人變身為具備法人資格的公司。

　　之前，北京樓市陸續(xù)出現(xiàn)了幾單比較受關(guān)注的團(tuán)購，如萬象新天、珠江帝景等。其中，珠江帝景公布了兩筆老業(yè)主推薦的購房人自發(fā)團(tuán)購大單，均已簽約，金額分別為6000多萬元和3000多萬元。在團(tuán)購比較活躍的樓盤中，知名的大型品牌開發(fā)商占據(jù)相當(dāng)大的比例，如珠江、富力、金都、天鴻等。同時，北京不少網(wǎng)絡(luò)媒體，如新浪、搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)等都在大力組織團(tuán)購活動。房龍網(wǎng)的團(tuán)購活動共計50個項目參與，包括500至1000套房產(chǎn)，部分房屋有10萬元以上的優(yōu)惠，總優(yōu)惠價值達(dá)到5000萬至1億元。

　　而在被譽(yù)為“京城樓市第一展”的北京四季房展，在經(jīng)歷樓市的冷清和招商困難后，今年變身為“團(tuán)購節(jié)”。在80多個參展樓盤中，有近40個樓盤進(jìn)行團(tuán)購促銷。多數(shù)開發(fā)商對團(tuán)購的態(tài)度由一年前的拒絕變成今天的積極參與，并紛紛給出更高的折扣。團(tuán)購牌一打出的確帶動不少人氣，展會上“萬人購房團(tuán)”就出現(xiàn)了三個之多。

　　對此，有的開發(fā)商表示，去年房子太好賣了，開發(fā)商都不接待團(tuán)購。作為購房者，也很少有底氣說要團(tuán)購的，因?yàn)閳F(tuán)購需要花時間談判，而購房者往往怕拖延就買不到房子。今年以來情況就完全變了，近幾個月團(tuán)購重新開始風(fēng)行起來，主要還是和樓市低迷冷淡的大勢息息相關(guān)。

　　記者點(diǎn)評

　　與“萬人購房團(tuán)”隨之而來的是人們的質(zhì)疑聲。一些網(wǎng)民認(rèn)為，活動組織者作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，很難想象他能站在消費(fèi)者立場上組織活動，也很難排除其與開發(fā)商“一唱一和”達(dá)到促銷目的的可能性。但是不可否認(rèn)團(tuán)購的確帶來了不少人氣，也的確為這個瑟瑟發(fā)抖的冬天添了一把柴火。

　　但是，為樓市回暖搖旗吶喊的同時，回過頭來看看真正的溫度，且不論開發(fā)商團(tuán)購是假降價還是真促銷，還是有點(diǎn)為開發(fā)商們擔(dān)心，團(tuán)購這招用過了之后怎么辦，2008年一年的時間里，開發(fā)商已經(jīng)把能用的手段都用盡了，團(tuán)購這顆不大不小的石頭扔到購房者面前，激起幾層水花以后，開發(fā)商還有石頭可扔嗎？難道還有別的秘密武器？購房者的錢包只關(guān)心掏出去多少錢，盡管各種各樣名目眾多，但錢包不會輕易被煽動。(記者 張蓓)

　　奧運(yùn)

　　利好透支

　　奧運(yùn)無疑是2008年北京的熱點(diǎn)話題，奧運(yùn)給中國人帶來了空前高漲的民族榮譽(yù)感。而奧運(yùn)之于北京樓市也是功不可沒。

　　受奧運(yùn)的影響，北京的市政基礎(chǔ)建設(shè)得到了空前的發(fā)展，軌道交通對樓市的利好顯而易見。每一條地鐵的開通都對沿線樓市價值提升一步。亞奧區(qū)域受奧運(yùn)的帶動作用，房價飆升速度曾經(jīng)冠絕各個區(qū)域。

　　8月許多開發(fā)商預(yù)計樓市冷而改變銷售計劃，推遲了開盤時間，并且開盤項目將多為老項目的后期。近期樓市成交量直線下滑和市場實(shí)際成交均價的走低也使得開發(fā)商不看好后市，對既定開盤方案做出了調(diào)整，放慢取證速度推遲上市。奧運(yùn)會召開，成為了全社會關(guān)注的熱點(diǎn)，一大部分開發(fā)商認(rèn)為，在奧運(yùn)會期間進(jìn)行項目的宣傳推廣，效果不會好，購房人也會因?yàn)閵W運(yùn)會的召開關(guān)注視線有所轉(zhuǎn)移，延遲購房。從消費(fèi)心理的角度衡量，開發(fā)商放慢了推盤力度。且今年上半年市場需求處于停滯狀態(tài)，樓市已出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，選擇在此時推出新盤，不利于項目品牌知名度的塑造，對于項目后期銷售更會帶來負(fù)面作用，因此，也有部分資金相對充裕的開發(fā)商，并不急于明確時間、推出新盤，選擇在觀望市場變化中伺時機(jī)而動。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年8月京城樓市開盤項目為49個，而今年8月，由于奧運(yùn)會因素的影響開盤項目不及去年的一半。

　　事實(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)，奧運(yùn)期間房產(chǎn)的成交量則出現(xiàn)了較大幅度的下降，成交量降幅達(dá)到了七成以上。

　　記者點(diǎn)評

　　奧運(yùn)帶給樓市的利好是不言而喻的，市政面貌改變、軌道交通的改善，對于樓市來說都是好消息。但是由于不少區(qū)域在奧運(yùn)前透支了太多的奧運(yùn)利好，使得奧運(yùn)后房價開始下降，特別是奧北區(qū)域，房價下降明顯。盡管不少開發(fā)商把希望寄托到奧運(yùn)之后，但是受到整個宏觀市場的影響，樓市的低迷狀態(tài)并沒有隨奧運(yùn)的結(jié)束而結(jié)束。奧運(yùn)對地產(chǎn)的影響畢竟是有限的。

　　小戶型

　　逆市熱銷

　　提到2008年的住宅產(chǎn)品，不能不說的就是“小戶型”。自2006年5月，“國十五條”明確要求，新開工商品住房中90平方米以下面積占70%以來，北京新增商品房項目中以中小戶型設(shè)計為主的項目數(shù)量逐漸增加。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2008年以來，共有100個套均建筑面積在90平方米以下的中小戶型商品房項目新增放量，占同期開盤商品房項目總數(shù)量的25%。中小戶型項目供應(yīng)套數(shù)31980套，供應(yīng)面積227萬平方米，分別占同期總供應(yīng)量的41%和26%。

　　在今年低迷的樓市銷售環(huán)境下，小戶型產(chǎn)品成為銷售的亮點(diǎn)。據(jù)記者了解，包括金都·心語、首城國際中心都受到了消費(fèi)者的追捧。

　　12月6日，金都·心語銷售中心就人潮洶涌，近千名購房者等待認(rèn)購。據(jù)悉，繼“11月22日260套房源售罄”后，金都·心語再次以8800元/平方米的價格向市場推出，推出房源很快被搶購一空。僅兩周即銷售650套。金都·心語之所以受追捧，除了價格因素外，還因?yàn)槠渥�落于長安街延長線，屬于CBD最成熟的核心區(qū)。項目周邊交通便捷，地鐵一號線、八通線、規(guī)劃中的輕軌7號線與輕軌10號線以及多條公交路線縱橫交匯，保障出行時間。周邊300平方米范圍內(nèi)，擁有百盛、樂購、大成國際等生活配套設(shè)施，并且設(shè)計風(fēng)格時尚。同時，打造全套精裝，家電，廚衛(wèi)一應(yīng)俱全。

　　記者點(diǎn)評

　　今年樓市銷量持續(xù)低迷，但是就在這樣的逆市中，諸多小戶型紛紛熱銷，這也說明小戶型項目正日益成為市場的寵兒。

　　小戶型之所以受寵，主要有以下幾種原因。首先是，低總價。由于今年入市的小戶型數(shù)量較多，單價也開始下降。如此一來，小戶型的總價愈發(fā)的低。很多人能夠負(fù)擔(dān)得起。其次，小戶型因?yàn)槊娣e小，裝修的費(fèi)用也低。同時，購買小戶型的人一般是將其作為過渡房。將來收入增加，再買大房子居住。買了大房子之后，小戶型還便于出租。據(jù)記者了解，目前一些零居或一居的房子最好出租，租金也相當(dāng)可觀。

　　還有，一些小戶型如果位于軌道交通便利的地方，就更加受到上班族的青睞。

　　限價地

　　遭到冷遇

　　2008年1-11月，共出讓25宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了214.2萬平方米，占總出讓面積的20%。

　　2008年，北京限價地的出讓情況突然遇冷，一反去年眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)競相爭奪的場面，反而頻現(xiàn)流標(biāo)，從下半年開始，包括順義區(qū)站前西街居住項目用地、大興區(qū)康莊限價商品住房(三期)、(四期)兩塊限價地等多宗限價房地塊均出現(xiàn)流標(biāo)的尷尬場景，市國土局不得不調(diào)整地塊指標(biāo)，包括降低底價、提高限售價、出讓方式由招標(biāo)改為掛牌等，然而收效甚微。究其原因，是限價商品房在監(jiān)管制度上的先天不足所造成。限價商品房兼具保障性住房和商品房的雙重屬性，政府嚴(yán)格限定購買對象造成購房需求的局限性，限定銷售價格影響了開發(fā)企業(yè)的利潤水平，土地出讓稅、費(fèi)并未享受政府補(bǔ)貼造成開發(fā)成本的增加，加之政府對購房資質(zhì)的審核周期過長導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的成本增加，限價地塊位置較遠(yuǎn)導(dǎo)致的棄購現(xiàn)象增加，多種不利因素均令開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)限價商品房的利潤過于微薄，限價地遭到冷遇也就在所難免。

　　記者點(diǎn)評

　　盡管限價地遭到冷遇，但是我們也看到了限價商品房的積極作用。2007年大體量、組團(tuán)式開發(fā)的限價商品房的上市給周邊商品房項目的銷售帶來了嚴(yán)重影響，商品房項目不得不選擇降價求售。如朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的限價房，規(guī)劃建筑面積101萬平方米，限售價5900元/平方米，將臨近商品房項目的銷售均價從13000元拉低至9000元/平方米上下，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平均價格水平的回調(diào)，為促進(jìn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展起到了積極作用。

　　保障性住房

　　集中推出

　　2008年1-11月，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價房在內(nèi)的保障性住房供應(yīng)面積達(dá)到了367.6萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)面積為98.2萬平方米，限價房供應(yīng)面積為269.5萬平方米。

　　2006年在國六條等調(diào)控措施的推動下，京城提出了“兩個一千萬”工程，保障性住房建設(shè)的步伐進(jìn)一步加快，到2008年9月份，這些保障性住房入市銷售，形成了實(shí)際供應(yīng)。從2008年9月有保障性住房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，9、10、11月三個月，京城共成交了經(jīng)濟(jì)適用房9049套，成交的限價房為9680套，這三個月共計成交的保障性住房為18729套，占這三個月住宅期房總成交量的61.5%，顯然成了京城樓市的供應(yīng)重點(diǎn)。

　　保障性住房的集中入市對周邊的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，由于限價房的低價優(yōu)勢十分明顯，對周邊在售的商品住宅項目形成了一定的沖擊。有力地拉低該區(qū)域的房價。雖然購買限價房有一定的條件，但不得不承認(rèn)，限價房的推出還是分流了一部分購買普通商品房的客戶，因此對周邊的項目造成了一定的影響。為了應(yīng)對這種影響，許多臨近保障性住房項目的普通商品房項目都進(jìn)行了較大幅度的打折促銷活動。

　　記者點(diǎn)評

　　總的來講，政府明確以大力發(fā)展保障性住房為主的發(fā)展思路是一件好事，然而有句話叫做“好事多磨”，保障性住房在執(zhí)行的過程中也會遇到尷尬和困惑。首先是開發(fā)商對利潤相對較薄的保障性住房項目的參與熱情并不高，限價房土地流標(biāo)現(xiàn)象時有發(fā)生。要解決這個問題，還需政府針對實(shí)際情況，給予開發(fā)商更多的實(shí)惠如稅收方面等。其次，限價房產(chǎn)品質(zhì)量及周邊配套有待提升。一些遭到冷遇的限價房項目，多是這個原因。另外，限價房定價機(jī)制不夠靈活。原本限價房的產(chǎn)生是為了平抑高房價。但是，如今的市場發(fā)生了變化，在眾多利空消息的影響下，許多限價房周邊的普通商品住宅的價格大幅降低。而限價房的售價保持不變，很可能會導(dǎo)致雙方價差的縮小，使保障性住房沒有起到應(yīng)有的保障效果。

　　不過，隨著措施的逐步到位、隨著保障性住房運(yùn)作機(jī)制的不斷成熟，相信保障性住房的巨大作用會日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也將趨向多元化。

　　降價補(bǔ)償

　　放平心態(tài)

　　2008年的北京樓市一直萎靡不振，不斷萎縮的交易量讓急于回籠資金的開發(fā)商慌了手腳，于是，最直接的方式就是通過降價來刺激購房者的消費(fèi)欲望。盡管打折讓利對于部分購房者來說是好事，可是對于那些已經(jīng)買了房子的人來說，可不是什么好消息，特別是在房價高點(diǎn)買入的人，那是相當(dāng)不爽。于是這些人眼看著自己的房子貶值，心急之下就找開發(fā)商鬧著要補(bǔ)償，不然就要退房。一段時間，記者頻頻聽到老業(yè)主鬧退房的消息。

　　降價一直是北京市場上比較敏感的問題。多數(shù)開發(fā)商不愿意說自己的房子降價了。盡管多數(shù)項目還是不愿意提打折降價的事，可實(shí)際的房價下降已經(jīng)是不爭的事實(shí)。記者了解到這樣一個現(xiàn)象，一些老項目的后期，由于前期價格漲得太高，后期定價上就比較麻煩。因此，有的項目為了不被老業(yè)主追著要補(bǔ)償或者鬧退房，而采取了另起爐灶的方式。后期重新制定案名，以新盤的姿態(tài)入市，這樣就可以不至于太受前期高價的影響。

　　據(jù)記者了解，盡管不少業(yè)主鬧著要開發(fā)商補(bǔ)償，但是真正得到補(bǔ)償?shù)牟⒉欢�。不少開發(fā)商都明確說明，“不退房、不補(bǔ)償”。也有個別開發(fā)商通過給老業(yè)主一些精裝修或者減免物業(yè)費(fèi)作為補(bǔ)償。當(dāng)然，極個別開發(fā)商出于自身品牌的要求，或者本身售出的房子并不多，而給業(yè)主補(bǔ)了購房差價。

　　記者點(diǎn)評

　　對于要不要給業(yè)主補(bǔ)償這事，“公說公有理，婆說婆有理”。有的項目，購房人在購房時再三問銷售人員，這周會不會降價，銷售人員信誓旦旦地表示，不會再降了，已經(jīng)是底價了。于是購房人便相信買了房�？墒遣怀鲆恍瞧�，房價驟降20%。也就是說，一周之內(nèi)，價值100萬的房子就成80萬了，這種情況擱誰身上都鬧心。20萬元對于普通人來說可不是小數(shù)目，也難怪購房人要鬧、要告。從這個層面上說，盡管房子降價要補(bǔ)償欠缺法律依據(jù)，但這已經(jīng)不僅是法律問題，還是倫理和道德問題，的確需要某些開發(fā)商自省。當(dāng)然了，開發(fā)商從自身的實(shí)際情況制定價格策略，這也無可厚非。當(dāng)初開發(fā)商又沒有強(qiáng)迫賣給你，是你自愿簽的合同，這叫“一個愿打一個愿挨”。

　　房價下跌確實(shí)造成了前期購房業(yè)主的資產(chǎn)縮水，但對于自住型購房人來說，選擇到了適合自己收入水平、居住要求的房屋才是最重要的，資產(chǎn)價格的或漲或降僅僅是場數(shù)字游戲，短期的資產(chǎn)價格縮水只是市場周期性調(diào)整的暫時回落，對于自住型購房人來說沒有實(shí)際意義。對于投資型購房人，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)該承擔(dān)自己投資行為的后果，畢竟沒有只漲不跌的市場。購房人還是要放平心態(tài)，理性對待房價的漲跌。

　　中介

　　緊縮開支

　　2008年的二手房市場同樣是交易低迷，交易量持續(xù)下降，這也讓中介們舉步維艱。于是，中介公司為了維持生計，開始采取了緊縮開支、裁員、關(guān)閉店面等一系列手段，以度過這個有點(diǎn)冷的冬天。

　　據(jù)了解，一般一家中等規(guī)模的中介門店要維持正常運(yùn)營，每個月至少得成交3單(當(dāng)然還必須有其他租賃業(yè)務(wù)的傭金收入)，可是能達(dá)到這個“及格線”的門店現(xiàn)在已經(jīng)很少。

　　一位在經(jīng)紀(jì)公司工作的人士向記者透露，現(xiàn)在他們差旅費(fèi)報銷下降，員工出差都不能乘飛機(jī)了，而是要坐火車。她說，現(xiàn)在公司已經(jīng)做好了過冬的準(zhǔn)備，據(jù)說有的企業(yè)都準(zhǔn)備好了明年還要再過一個冬天。因此，開源節(jié)流成為諸多公司的重要舉措。

　　關(guān)閉店面已經(jīng)成為現(xiàn)在很多中介公司的舉措。據(jù)記者了解，中大恒基、順馳等中介公司，紛紛關(guān)閉了一些經(jīng)營不良的店面。據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京僅中大恒基就關(guān)閉了數(shù)百家門店，加上順馳等其他中介公司關(guān)閉門店數(shù)，北京約有六七百家中介公司門店關(guān)閉。

　　除了關(guān)閉店面外，為了能獲得更多的周轉(zhuǎn)資金，不少中介公司紛紛推出了二手房資金監(jiān)管，收回100萬保證金。記者從北京建委網(wǎng)站獲悉，從2008年1月至目前，已有20多家中介公司申請退出該項業(yè)務(wù)。還有部分中介公司退出了房屋租賃代理業(yè)務(wù)，退還了保證金。

　　記者點(diǎn)評

　　2008年的北京房地產(chǎn)市場果然是冷得徹底。不論是一手房還是二手房，都無法幸免。由于2007年以來，政府出臺一系列控制房產(chǎn)投資的政策，增加交易稅收，使得二手房市場一直都沒能活躍起來。遇到像今年這種狀況，日子就更加不好過。記者一位朋友為了賣掉一套房子，用了她將近一年的時間。她告訴記者，她幾乎登記了她家附近所有的經(jīng)紀(jì)公司，但都是看的多，出手買的少。不少中介門店，一個月幾乎一單生意都沒有。這樣的情況還能持續(xù)多久，不好預(yù)測。要想盤活二手房市場，必須要從交易稅收環(huán)節(jié)上進(jìn)行減免。(記者 趙麗萍)