中國社會科學(xué)院近期發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。我們也注意到，作為具有承上啟下意義的2008年年末，在央行大幅降息政策影響下，上海樓市銷量增長傳出積極信號，市場信心正在進(jìn)一步恢復(fù)。最新數(shù)據(jù)顯示，2008年11月，上海市一手商品房成交面積、成交均價雙雙上漲。

　　市場出現(xiàn)回暖的跡象固然與降息、減稅等利好政策不無關(guān)系，但是開發(fā)商也不應(yīng)過于依賴政策而放棄主觀努力，因?yàn)槿魏卫�好政策都會有�?qiáng)弩之末的時候，甚至?xí)�引發(fā)一種雙刃劍的效應(yīng)。更何況政府的相關(guān)政策，從鼓勵自住型需求出發(fā)，并落實(shí)到保障性住房上面，是一種全局式的政策措施，其立足點(diǎn)并不是救房價，因此，企業(yè)還需借利好政策之機(jī)練好內(nèi)功。

　　一方面，未來房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭將進(jìn)一步加劇。經(jīng)過一個房地產(chǎn)的下行階段，房企的優(yōu)勝劣汰達(dá)到了前所未有的程度。過去開發(fā)企業(yè)對銀行貸款和銷售回款十分依賴，但是從目前來看，銷售量減少，回款速度緩慢會導(dǎo)致這樣的融資模式很難延續(xù)下去。土地儲備將成為開發(fā)商的一道坎，只有那些總資產(chǎn)規(guī)模較高，經(jīng)營風(fēng)險控制較合理，市場擴(kuò)張和資源集中優(yōu)勢較明顯的企業(yè)，才能在未來的中國房地產(chǎn)行業(yè)更好地生存發(fā)展下去。

　　另一方面，客戶的爭奪會趨于白熱化。降息是經(jīng)濟(jì)下行時調(diào)整樓市的一種有力措施。央行通過持續(xù)、快速地下調(diào)利率，一度減輕了房價快速下跌的壓力，對樓市的回暖起到了積極的作用。但目前的樓市給消費(fèi)者提供了大量可供選擇的房源，購房優(yōu)惠政策能持續(xù)多久，又能給樓市帶來最大化到何種程度的效應(yīng)還是一個未知數(shù)。因此，與其熱盼“第二套房政策”松綁，不如轉(zhuǎn)變一下經(jīng)營思路。畢竟政策利好只能讓我們的日子暫時過得舒坦些，但不能帶來長久的市場和效益的增長。

　　此外，引導(dǎo)消費(fèi)者購房最終還是要靠產(chǎn)品說話。短短兩個多月之內(nèi)，央行連續(xù)四次降息，幅度遠(yuǎn)超過人們的預(yù)期。但是，政策的利好是一時的，一個項(xiàng)目能否得到客戶的青睞，很重要的是它能否讓客戶對其未來預(yù)期很看好，比如項(xiàng)目的周邊環(huán)境、交通便利性以及價格方面是否有升值的可能等等，或者從產(chǎn)品本身上說，該項(xiàng)目的戶型、小區(qū)環(huán)境是否值得偏愛，要達(dá)到上述要求，就需要在項(xiàng)目前期進(jìn)行科學(xué)的定位，不再是“靠天吃飯”，否則同質(zhì)化嚴(yán)重的產(chǎn)品是沒有市場競爭力的。

　　前一階段，房地產(chǎn)商和消費(fèi)者都缺乏信心，這里有國際和國內(nèi)的兩種因素力量綜合的作用。但是，中國的房地產(chǎn)市場和出口制造行業(yè)不同，它是內(nèi)需型的，盡管受到國內(nèi)外大環(huán)境的影響，中國樓市需求的基本面沒有改變，潛在需求仍然巨大。這就需要中國的房企走出“政策依賴癥”誤區(qū)，否則，樓市就會像一個永遠(yuǎn)長不大的孩子。(黃志堅(jiān)　地產(chǎn)策劃人)