今年的春節(jié)來得比較早。春節(jié)前的半個月是人們集中采購年貨的時間，但對開發(fā)商來說今年的年關(guān)卻是一道檻。中國社會科學院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負責《房地產(chǎn)藍皮書》編寫的袁秀明博士認為，明年1月份，開發(fā)商需集中支付工程款，材料款和民工工資，可能會導致個別資金周轉(zhuǎn)不靈，實力較差的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　　●年底可能有房企破產(chǎn)

　　眾所周知，今年的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)受著一場寒流，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進入了冬季。尤其是在今年下半年，全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了整體下降趨勢。一些在前兩年對市場錯誤估計，過度樂觀地大量屯地的企業(yè)，在今年銷售大幅下滑的情況下，資金頓時緊張起來。很多企業(yè)為了縮減開支拖欠了大量的工程款，材料款甚至減薪裁員。但是時到年關(guān)，今年拖欠的所有款項都要在春節(jié)前集中支付，否則民工拿不到工資回家過節(jié)會發(fā)生開發(fā)商最擔心的停工討薪的問題。

　　中國社會科學院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負責《房地產(chǎn)藍皮書》的袁秀明博士判斷認為，今年底有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況。今年是自1998年住房商品化以來，中國房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)了整體調(diào)整的情況。在過去的十年間，伴隨著中國經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)市場也進入了一段快速發(fā)展的時期。但是在過去的兩年中，房價的漲幅遠遠超過了經(jīng)濟的增長幅度和人們收入增長的幅度，泡沫的成分越來越多。尤其是在2007年，一些城市的房價上漲了近一倍，這上漲速度肯定是不能持續(xù)的。房價水平遠遠高于經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平，調(diào)整成為必然。房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著洗牌，一些過度擴張，實力不強的企業(yè)將面臨著出局。盡管近期政府不斷出臺各種救市措施，但袁秀明博士認為這些都是外因，不會改變整體市場下行的趨勢。今年對于北京的房地產(chǎn)市場來說只是調(diào)整年，2009年將出現(xiàn)正式的下調(diào)。2009年房地產(chǎn)市場肯定會比今年差，降價賣房是開發(fā)商唯一回收資金的方式。

　　　　●哪些房企業(yè)可安度年關(guān)

　　今年的春節(jié)來得比較早。春節(jié)前的半個月是人們集中采購年貨的時間，但對開發(fā)商來說今年的年關(guān)卻是一道檻。中國社會科學院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負責《房地產(chǎn)藍皮書》編寫的袁秀明博士認為，明年1月份，開發(fā)商需集中支付工程款、材料款和民工工資，可能會導致個別資金周轉(zhuǎn)不靈，實力較差的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　很多房地產(chǎn)公司為了籌措到足夠的資金來應(yīng)付明年一月份各種款項的支付，在今年底開始了大力度的打折促銷活動。但業(yè)內(nèi)人士也提醒買房人，不能只圖便宜而忘記了風險。因為目前在售的樓盤絕大多數(shù)都是期房，有的甚至是兩年之后的期房。這其中蘊藏著一定的風險，不排除個別房地產(chǎn)公司會出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的情況，期房便成了爛尾樓。因此，專家提醒買房人，在抄底買房時一定要考慮房地產(chǎn)公司的資金實力。對一些資金已經(jīng)十分緊張的公司，在購買之前一定要謹慎。

　　對于普遍購房人來說，如何才能了解企業(yè)的資金狀況呢？企業(yè)的資金狀況一向是企業(yè)的機密，非知情人士很難了解到真實情況。但是對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們卻可以通過已公布的業(yè)績報告來觀察他們的資金情況。和訊首席分析師文國慶認為，分析上市房企的資金情況主要看他的資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流情況。其中，經(jīng)營現(xiàn)金流尤其重要。經(jīng)營現(xiàn)金流好的企業(yè)有較強的支付能力，可以安然地度過年關(guān)的支付季。反之，經(jīng)營現(xiàn)金流不好的企業(yè)可能會出現(xiàn)一定的支付困難。

　　記者在查閱了房地產(chǎn)上市企業(yè)2008年中業(yè)績報表后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)上市房企的經(jīng)營現(xiàn)金流都是負值。有些業(yè)內(nèi)人士擔憂，上半年房地產(chǎn)市場形式還不是太壞，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金狀況就出現(xiàn)了負值。下半年房地產(chǎn)市場不如上半年，再加上年關(guān)將近，房地產(chǎn)企業(yè)能否應(yīng)對即將到來的支付高峰呢？

　　易居中國北京研究所副總牟增彬認為衡量一個公司能否安然度過明年一月份的支付高峰期，除了看資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流等財務(wù)指標外，還應(yīng)該看公司的背景，尤其是母公司的背景。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)不太好看，但并不意味著他在支付期一定會出現(xiàn)財務(wù)問題。如果他有一個強大的母公司，在關(guān)鍵時刻母公司肯定會給予支持，幫忙他們來度過難關(guān)。這類公司比較典型的是具有北京當?shù)貒�資背景的大型集團公司，比如陽光股份，北京城建等。他們?nèi)绻�出現(xiàn)困難不僅母公司會出手相助，甚至當?shù)卣�府也會插手。因此，這樣的公司應(yīng)該不會出現(xiàn)大的問題。

　　除具有強大國資背景的公司不用太擔心外，宏源證券分析師認為具有較強融資能力的公司也不會有太大問題。比如萬科、保利均在08年成功發(fā)行了公司債，金融街公司債獲得審核通過。

　　另外，中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師段海瑞認為，衡量一個公司的財務(wù)支付能力不能只看資產(chǎn)負債情況和現(xiàn)金流情況，還要看他帳面現(xiàn)金量是否充裕。之所以多數(shù)上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流出現(xiàn)負值，段海瑞認為是因為銷售回款少而各種支出較多，造成了入不付出。但這不能完全說明企業(yè)會在年底出現(xiàn)支付困難，對于有充足現(xiàn)金儲備的公司來說，支付年底的工程款和材料款是不會有問題的。如果企業(yè)在下半年積極采取促銷策略加速回款，同時減少開工面積以縮小支出，現(xiàn)金流狀況也會出現(xiàn)改觀。(記者　周宏)