當(dāng)前房地產(chǎn)市場必須讓投資型為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型,否則住房型消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資型為主導(dǎo)的市場

　　緊要問題仍然是房地產(chǎn)的價格是投資者來定價還是消費(fèi)者來定價

　　十項措施、四萬億總投資,最近國務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項措施引起了全世界矚目(以下簡稱“國十條”)。在“國十條”中,房地產(chǎn)政策同樣是十分重要的地位。但是,“國十條”的房地產(chǎn)政策是什么?其意義如何?它能夠把中國房地產(chǎn)市場帶向哪里?它能否對擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用?對于這些問題,“國十條”出臺后,討論的意見很多,大家都能夠從各自的角度來看及詮釋對房地產(chǎn)的影響。本文也是對“國十條”房地產(chǎn)政策的一點(diǎn)理解。

　　首先,從“國十條”來看,房地產(chǎn)對擴(kuò)大內(nèi)需的重要性得到了充分肯定。但是,大家都知道,房地產(chǎn)市場發(fā)展的模式與途徑有多種多樣,而不同的房地產(chǎn)模式,房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會很大。比如,房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式,如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開,并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展,如香港；也有以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展,但目前國際上這種情況比較少,因為這種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源；絕大多數(shù)國家房地產(chǎn)市場都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　在“國十條”中,房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn),重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。比如說,在“國十條”的第一條,強(qiáng)調(diào)安居工程對擴(kuò)大內(nèi)需的重要性。也就是說,政府希望通過財政支出來加強(qiáng)廉租屋、棚戶區(qū)住房改造、農(nóng)村居民的危房來改善弱勢居民基本居住條件。這樣,不僅可以通過政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件,也可以擴(kuò)大居民的住房條件來帶動居民內(nèi)需。

　　而在安居工程的基礎(chǔ)上,中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億來加大對保障性住房建設(shè),以此來解決1300萬戶居民的基本住房問題。如果說1300萬戶居民的住房以每戶一套,每一套為90平方米,也就是說,三年內(nèi)生產(chǎn)保障性住房可達(dá)到11萬億平方米,相當(dāng)于2007年全國商品房銷售總面積150%。這樣一個量的投入,可以看到中央政府改善居民基本住房條件的決心。

　　其次,“國十條”在加強(qiáng)安居工程及保障性住房的基礎(chǔ)上,把商品房發(fā)展放在個人自住型消費(fèi)上。也就是說,對于個人合理的自住型住房購買,政府通過信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。由于中國房地產(chǎn)市場剛從計劃分配中走出不久,住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場,也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求。但問題是當(dāng)前房地產(chǎn)市場必須讓投資型為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型,否則住房型消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資型為主導(dǎo)的市場。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的根本問題,就在于這種轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒有開始。因此,從“國十條”所顯現(xiàn)出來的房地產(chǎn)政策意蘊(yùn)來看,未來的商品房市場就是一個以消費(fèi)為主導(dǎo)甚至是合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。在這樣的一個市場中,其價格基本上是由消費(fèi)者實(shí)際支付能力來決定的。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格仍然保留在以投資為主導(dǎo)的市場價格上,要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)是根本不可能的。

　　第三,既然中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,那么對房地產(chǎn)投資政策應(yīng)以謹(jǐn)慎為主。既應(yīng)認(rèn)識到必須嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,也應(yīng)認(rèn)識到投資型房地產(chǎn)市場不僅不可持續(xù),而且也是未來中國經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險及危機(jī)的根源所在。正是在這樣的一個認(rèn)知基點(diǎn)上,最近不少人鼓吹放開第二套住房的政策看來不太容易得到響應(yīng),估計相關(guān)政府部門不會冒如此巨大的風(fēng)險。

　　對此,“國十條”的房地產(chǎn)政策及意蘊(yùn)十分明確,房地產(chǎn)市場的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn),也是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動力。但是,房地產(chǎn)市場擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場上,對于這兩個方面,“國十條”有各項優(yōu)惠政策來鼓勵。同時,“國十條”清楚明確表示,對于房地產(chǎn)市場炒作與投機(jī)不僅不鼓勵而且嚴(yán)格遏制,要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)上來。

　　當(dāng)前的緊要問題仍然是房地產(chǎn)的價格是投資者來定價還是消費(fèi)者來定價。如果中國房地產(chǎn)市場的“定價權(quán)”不能夠轉(zhuǎn)移,那么要通過商品房來激勵居民住房消費(fèi)并非是一件易事。而且,就當(dāng)前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢來看,中國房地產(chǎn)市場的“定價權(quán)”轉(zhuǎn)移是一種必然,任何人改變不了,任何政策也改變不了。(作者易憲容 系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)