中國(guó)央行上周三決定,10月27日起,擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,調(diào)整最低首付款比例。據(jù)此決定,今日起,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。 中新社發(fā) 追影 攝
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中國(guó)央行上周三決定,10月27日起,擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,調(diào)整最低首付款比例。據(jù)此決定,今日起,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。 中新社發(fā) 追影 攝
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房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的博弈終于有了結(jié)論,勝出者是地方政府和開(kāi)發(fā)商,還有那些有錢(qián)買(mǎi)房的人。
早在10月22日晚,央行、財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)手推出多項(xiàng)刺激樓市新政前后,全國(guó)已有18個(gè)地方政府先后出臺(tái)了救市政策,更早的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)到處游說(shuō)政府救市,有關(guān)的行業(yè)組織也已公開(kāi)力挺開(kāi)發(fā)商的訴求,而有關(guān)調(diào)查顯示,起碼有八成左右的百姓反對(duì)救市,但敗下陣來(lái)的恰恰是不再沉默的大多數(shù)。
于是,關(guān)于樓市三個(gè)公開(kāi)的秘密,有了更加有力的佐證。
第一個(gè)公開(kāi)的秘密,是關(guān)于房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的秘密,以前有人說(shuō),房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì),那時(shí)我們覺(jué)得此人危言聳聽(tīng),F(xiàn)在看來(lái),竟然一語(yǔ)成讖。
一年之內(nèi),房地產(chǎn)政策發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,最主要的原因是經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題。國(guó)外,由次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)已經(jīng)危及中國(guó)出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì),出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力在不斷減弱,而且這場(chǎng)危機(jī)至今還深不見(jiàn)底。國(guó)內(nèi),各種因素疊加導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降,雖然我們一直在鼓吹不要迷信GDP,但半年多時(shí)間,GDP一下子下降了將近3個(gè)百分點(diǎn),還是把我們嚇出了一身冷汗。這個(gè)時(shí)候,經(jīng)濟(jì)政策急轉(zhuǎn)彎已經(jīng)不可避免。這個(gè)時(shí)候,房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就變得一目了然了。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要靠三駕馬車(chē),沒(méi)想到其中兩駕馬車(chē)與房地產(chǎn)有關(guān)。一是投資,中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠投資拉動(dòng)已是痼疾,一時(shí)半會(huì)改不了,數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)投資約占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的25%,拯救樓市,至少可以拯救1/4的投資馬力。二是消費(fèi),房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)輒上百萬(wàn),跟財(cái)政補(bǔ)貼讓農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)家電相比,買(mǎi)一套房拉力要大得多。而目前樓市下降最明顯的還不是房?jī)r(jià),而是成交量。以前我們過(guò)多地關(guān)注房地產(chǎn)泡沫會(huì)否影響金融安全,只看到地方政府沒(méi)有房地產(chǎn)就活不下去的事實(shí),沒(méi)有深思房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)有如此密切的關(guān)系,F(xiàn)在,開(kāi)發(fā)商說(shuō),救樓市就是救經(jīng)濟(jì),他是把自己說(shuō)高尚了。但救經(jīng)濟(jì)目前只有靠重振樓市倒也是事實(shí),因?yàn)闆](méi)有一個(gè)產(chǎn)業(yè)身兼投資消費(fèi)兩大功能,同時(shí)還能帶動(dòng)50多個(gè)行業(yè)。因此,我們不得不在宏觀(guān)調(diào)控剛開(kāi)始見(jiàn)效之時(shí),就出來(lái)救市。為了一個(gè)更大的目標(biāo),我們不得不放棄一個(gè)較小的目標(biāo),這是無(wú)奈的選擇,也正是政府投鼠忌器的地方。但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到,這樣做實(shí)際無(wú)異于飲鴆止渴,只是把已經(jīng)顯現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和矛盾往后推延罷了。美國(guó)次貸危機(jī)之所以發(fā)生,就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)高漲,同時(shí),抵押房產(chǎn)可以再抵押融資,靠資產(chǎn)虛擬部分說(shuō)白了就是靠把泡泡吹大來(lái)拉動(dòng)畸形繁榮。我們也要步其后塵嗎?鼓吹房?jī)r(jià)只能上漲不能下降的人,是地地道道的騙子,最終將把國(guó)民經(jīng)濟(jì)推向自我毀滅的災(zāi)難之中。為了救經(jīng)濟(jì)不得已救樓市,但為了救經(jīng)濟(jì),救樓市必須適可而止,否則就會(huì)走向反面。
第二個(gè)公開(kāi)的秘密,是關(guān)于地方政府與房地產(chǎn)關(guān)系的秘密。我們已經(jīng)知道,由于“分灶吃飯”,地方財(cái)政曾經(jīng)十分拮據(jù),但亞洲金融風(fēng)暴之后,中央政府為了啟動(dòng)內(nèi)需被迫松動(dòng)房地產(chǎn)政策,因此,1998年后,地方政府從土地出讓金中獲得了大量的“二財(cái)政”,時(shí)至今日,很多地方的財(cái)政收入有四到六成來(lái)自于此。這也是中國(guó)樓市畸形繁榮房?jī)r(jià)居高不下的根本原因。這已是公開(kāi)的秘密,因此,房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控開(kāi)始時(shí),反對(duì)最力的就是地方大員,最后,個(gè)別公開(kāi)叫板的人物終于去了他該去的地方,但那個(gè)時(shí)候,這些出面反對(duì)的大員,也只是嘴上說(shuō)說(shuō),并沒(méi)有誰(shuí)敢于自作主張,自搞一套。
但這次,他們公開(kāi)出來(lái)自搞一套了。在中央政府出臺(tái)相關(guān)政策之前,未經(jīng)中央授權(quán),就有18個(gè)省市出臺(tái)了房地產(chǎn)救市政策,把他們與樓市的關(guān)系揭示得淋漓盡致。中國(guó)是個(gè)大國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng),一刀切固然不對(duì),但自行其是恐怕更加不對(duì)。因?yàn),他們已?jīng)超出了中央和地方政府關(guān)系的底線(xiàn)。比如,減免稅、調(diào)整貸款利率等顯然屬于中央權(quán)限,放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等則有違中央政策。而這一切竟然都發(fā)生了,甚至還有政府官員出來(lái)超越部門(mén)權(quán)限,肯定地方政府所為。已有輿論把這一現(xiàn)象稱(chēng)為“18個(gè)地方城市陸續(xù)出臺(tái)新政逼宮”,這是一個(gè)很不好的先例,也是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在部署今年第四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出,要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購(gòu)房。這一要求是著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局和保障民生兩個(gè)方面的。顯然,國(guó)務(wù)院在靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上是有清醒認(rèn)識(shí)的,不是片面地拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)特別是商品房投資,而是有既增加投資和消費(fèi),又解決房?jī)r(jià)過(guò)高和中低收入階層住房問(wèn)題的多種考慮的。實(shí)際上,內(nèi)需不足,很大程度上是由于分配不公,貧富不均,如果占人口絕大多數(shù)的中低收入者都能買(mǎi)得起房,這個(gè)內(nèi)需比光給富人蓋房讓富人買(mǎi)房要大得多。降低交易稅費(fèi)的著眼點(diǎn)也是為了增加交易量,本意不是為了救高房?jī)r(jià),千萬(wàn)別再被歪嘴和尚念歪了。但從目前政府反應(yīng)來(lái)看,還是降低交易稅費(fèi)比較積極,至于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,還沒(méi)有看到哪個(gè)地方搶著出臺(tái)政策。一手硬一手軟,暴露無(wú)遺。
第三個(gè)公開(kāi)的秘密,是關(guān)于房地產(chǎn)利益集團(tuán)的秘密。在這個(gè)集團(tuán)里,有地方政府,還有行業(yè)主管部門(mén)及行業(yè)組織,自然也少不了開(kāi)發(fā)商,還有那些有錢(qián)人。地方政府和某些主管部門(mén),不說(shuō)了。行業(yè)組織本身應(yīng)該是行業(yè)利益的代表者,為行業(yè)利益說(shuō)話(huà)無(wú)可厚非,也不說(shuō)了。先說(shuō)有錢(qián)人,說(shuō)他們不是因?yàn)槌鸶,而是因(yàn)樗麄兲疫\(yùn)了,太受政府寵愛(ài)了。說(shuō)他們幸運(yùn)是因?yàn),除了他們有錢(qián),政府還借錢(qián)給他們,不僅借錢(qián),而且還減免稅費(fèi),不僅減免稅費(fèi),而且還有財(cái)政補(bǔ)貼。財(cái)政的錢(qián)來(lái)自納稅人,其中很多人納了稅卻無(wú)錢(qián)買(mǎi)房,有錢(qián)買(mǎi)房的人拿沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的人交的稅,這就侵占了他們的利益。因此,他們也是房地產(chǎn)利益鏈上不可或缺的一環(huán),而且還是很重要的一環(huán),實(shí)際上,這幾年房?jī)r(jià)高漲,也有他們一份功勞,因?yàn)樗麄冎泻芏嗳死媒鹑诟軛U,買(mǎi)了很多房吃利息,成了食利階層。如今還要享受財(cái)政補(bǔ)貼,而連首付都付不起的人,既無(wú)力支撐高房?jī)r(jià),更沒(méi)有辦法共享財(cái)政補(bǔ)貼。
開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)利益集團(tuán)的中堅(jiān),早已是公開(kāi)的秘密。之所以還要說(shuō)他們,是因?yàn)樗麄儾粫r(shí)提醒我們要注意他們的言行。他們先是反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房,要搞商品房的一統(tǒng)天下,他們基本上成功了,接著打著反對(duì)政府干預(yù)的旗號(hào)反對(duì)宏觀(guān)調(diào)控,要把房?jī)r(jià)漲到底,后來(lái)他們又打著救經(jīng)濟(jì)的幌子呼吁政府救市,現(xiàn)在,他們?cè)诘昧吮阋速u(mài)乖。
這次政策轉(zhuǎn)向,也把開(kāi)發(fā)商與政府的關(guān)系再次暴露無(wú)遺;仡^看,我們可以發(fā)現(xiàn),先是開(kāi)發(fā)商鼓吹救市,接著行業(yè)組織向上出招向外造勢(shì),在中央政府尚未表態(tài)之前,地方政府出來(lái)救市,最后政府主管部門(mén)公開(kāi)支持,再后來(lái)才是國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門(mén)出臺(tái)救市政策,可見(jiàn),開(kāi)發(fā)商的力量不可低估。
救市大方向已然確定,開(kāi)發(fā)商該樂(lè)了吧,但開(kāi)發(fā)商并不高興,他們說(shuō)救市晚了,他們說(shuō),救市是“隔靴搔癢”,他們需要的救市,是增加土地開(kāi)發(fā)貸款和商品房開(kāi)發(fā)貸款,是改變第二套住房貸款的限制,是要求北京市政府控制保障性住房開(kāi)發(fā)、供應(yīng)規(guī)模。救市新政確實(shí)沒(méi)有撓到他們的癢癢肉。因此,他們直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō),套著保障民生的靴子來(lái)救市,不如赤裸裸地重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的雄風(fēng)。好了,他們的底牌亮出來(lái)了,讓我們等待結(jié)果吧。 (記者陳雪根)
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