近期深圳出現(xiàn)的分期首付、墊付首付的樓市促銷行為,已被深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局叫停。該局負責(zé)人表示,已通知全市開發(fā)商,禁止分期首付。所謂分期首付,就是連首付也交不起的買房人,可以分期繳納首付。既然購房者連首期款都承擔(dān)不起,月供自然也很困難。因此,開發(fā)商為購房者墊付、贈送和允許分期首付,實際上是將資金風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行,將本不具備買房能力的消費者拉入買房行列。一旦購房人完成按揭手續(xù),開發(fā)商就實現(xiàn)了資金回籠,安然抽身而退,而把一切風(fēng)險都順利丟給了銀行與購房者。這一萬全之計可謂聰明絕頂。
如果這一做法不當(dāng)機立斷叫停,有可能成為在未來某一時刻扇動起風(fēng)暴的蝴蝶的翅膀。
房貸新政從資金層面給炒作者和囤積住房者斷流,使得商品房的銷售量持續(xù)下降,并因此首先在珠三角地區(qū)引發(fā)房價的下跌。開發(fā)商為了加快房屋銷售,更為了阻止房價的下跌,而采取分期首付等辦法。如果這些變通措施得以順利推行,房貸新政將中途夭折;如果嚴重,則可能引發(fā)類似于美國次債那樣的危機。
盡管分期首付等措施,并非真正意義上的金融衍生品,但是,它卻具有與金融衍生品同樣性質(zhì)的杠桿效應(yīng),能夠放大銀行的風(fēng)險。
美國次債危機發(fā)生的根源,在于美國金融機構(gòu)降低信用標準,向信用級別低或沒有信用記錄的人出售房屋,而信用等級低意味著其消費能力不足,抗風(fēng)險能力差。這一問題一旦爆發(fā),其影響并不僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,而是一度把美國經(jīng)濟引入衰退軌道。高盛的研究報告預(yù)期,住房抵押貸款信貸虧損總額將達到5000億美元。樓市的分期首付,不也在起著這樣的杠桿效果嗎?
猶如次級債的發(fā)展加大了美國房地產(chǎn)的泡沫并最終引發(fā)泡沫的破滅一樣,我國金融機構(gòu)在房貸新政前的巨量放貸,也成為房價暴漲的推手。在汲取了美國次債危機爆發(fā)的教訓(xùn)后,我國果斷地推出了房貸新政,既是避免樓市泡沫繼續(xù)擴散的需要,也是防范金融風(fēng)險的需要。珠三角地區(qū)的房價暴跌充分印證了這一政策的前瞻性。如今,珠三角地區(qū)的房價已經(jīng)回歸到了去年初的水平,倘若沒有房貸新政,在房地產(chǎn)泡沫最大的時候銀行繼續(xù)放貸,現(xiàn)在所面對的后果不難想象。
在房價上漲過程中,開發(fā)商與銀行是利益共同體,而在房貸新政實施之后,開發(fā)商與銀行間的這種利益共同體被打破,但是,值得注意的是,一旦開發(fā)商化解房貸新政的措施見效,開發(fā)商最頭疼的資金問題得到緩解,房價有可能提高終止調(diào)整,直接步入上升軌道,開發(fā)商與銀行重新成為利益共同體,使得一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策被架空。因此,對于任何化解房貸新政的做法,都應(yīng)提前扼殺于搖籃中。
其實,即使開發(fā)商不再運用這種變通措施轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,目前,銀行所承擔(dān)的風(fēng)險也已經(jīng)比較大。上海銀監(jiān)局最新發(fā)布的一份分析報告稱,一季度,上海個人住房貸款增速趨緩的同時,不良貸款率也有所上升。一是住房開發(fā)貸款,其不良貸款率為2.16%;二是上海居民二手房貸款,其不良貸款率為1.86%。這兩類貸款余額占比僅為24.3%,而不良貸款占比卻達到55.2%,是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險點!倘若開發(fā)商通過分期首付等措施,繼續(xù)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,將使銀行的抗風(fēng)險能力變得更為脆弱。
深圳市的房價“過山車”現(xiàn)象,是我國房價泡沫現(xiàn)象局部破裂的典型,我們更應(yīng)該把它看做未來房價走勢的一次預(yù)演。深圳市的房價在暴跌之后不是回穩(wěn),而是經(jīng)過短暫停留以后,再次步入下跌軌道。泡沫的嚴重性由此可見。這種持續(xù)的下跌乃是房價遠遠超出民眾購買力水平的一次報復(fù)性調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展,必須經(jīng)過這種調(diào)整的陣痛,如果任憑開發(fā)商通過樓市分期首付等措施,推延這種調(diào)整,就可能積聚起更大的泡沫和更慘烈的調(diào)整風(fēng)險。
因此,樓市分期首付必須堅決叫停,不僅如此,對于任何阻礙房地產(chǎn)調(diào)控的行為,都應(yīng)該堅決叫停。(姜松)
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