近來,關(guān)于“房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)是否出現(xiàn)”的話題廣為媒體關(guān)注。先是有報(bào)道說深圳房價(jià)下調(diào)了百分之三四十,廣州隨后也跟進(jìn);緊接著就是有關(guān)房地產(chǎn)大佬的表態(tài),說房地產(chǎn)市場已到拐點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌。仿佛是為了印證這一判斷,近來房地產(chǎn)股價(jià)也出現(xiàn)大幅下跌。這一切似乎都說明,房價(jià)已經(jīng)扛不住了。
對(duì)于那些急于買房又買不起房的人來說,這確實(shí)是個(gè)好消息。不過且慢,當(dāng)你實(shí)地跑上幾個(gè)樓盤后,發(fā)現(xiàn)情況并非如此。
記者在最近的三周,跑了北京的八九個(gè)項(xiàng)目,發(fā)現(xiàn)新盤的價(jià)格并沒有下降,有的報(bào)價(jià)還在上升。新開樓盤的不少好一點(diǎn)的戶型,開盤時(shí)售樓小姐就稱已經(jīng)被內(nèi)部預(yù)訂。二手房市場也在升溫,有的房主對(duì)動(dòng)輒二三百萬的總價(jià),連貸款都不予考慮,要求一次付清,至于中間的稅費(fèi),更是要買方一人自負(fù)。記者打電話和深圳、廣州、上海的同行求證,都沒有房價(jià)明顯下調(diào)的結(jié)論。只有一點(diǎn)可以肯定,新開樓盤的成交量已經(jīng)急劇下降,套用一句股市的話,就是交投清淡,觀望氣氛濃烈。
樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)來臨?記者以為,現(xiàn)在下結(jié)論為時(shí)尚早。
首先,本輪房價(jià)上漲的基本因素沒有改變。盡管目前的房價(jià)確實(shí)已經(jīng)很高,像北京五環(huán)內(nèi)的新盤已經(jīng)到了15000多元每平米,局部樓市泡沫確實(shí)存在。但中國城市化運(yùn)動(dòng)遠(yuǎn)未結(jié)束,人民幣升值的預(yù)期依然強(qiáng)烈,老百姓對(duì)住房的需求很旺,目前的觀望只是對(duì)前期房價(jià)急劇上漲的修正。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),北京今年1-11月房價(jià)上漲超過50%,短期內(nèi)如此巨大的漲幅,有所調(diào)整也屬正常。
其次,政府對(duì)土地的收縮和開發(fā)商拿地的市場化,直接拉高了房產(chǎn)成本。所謂羊毛出在羊身上,供地減少,地價(jià)越拍越高,二手房交易費(fèi)用的增加并沒有抑制住投資客對(duì)樓市的炒作,相反卻直接推動(dòng)了二手房的價(jià)格上漲,如此調(diào)控焉能有效?
第三,政府興建經(jīng)濟(jì)適用房的嚴(yán)重滯后,對(duì)平抑房價(jià)只能是杯水車薪。應(yīng)該看到,中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過30年的蓬勃發(fā)展,有一部分人已經(jīng)先富起來,大量的中產(chǎn)階層正在形成,人們對(duì)住房的需求已不是簡單的居住,國內(nèi)大量的流動(dòng)性過剩,不僅推動(dòng)了股價(jià)的大幅上升,同時(shí)也直接推動(dòng)了房價(jià)的上漲。尤為重要的是,人們對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期的形成,更抑制了房價(jià)深幅下調(diào)的可能。
記者以為,要真正平抑房價(jià),關(guān)鍵在于貨幣政策要收緊。房地產(chǎn)問題,說白了就是一個(gè)金融問題。地產(chǎn)商玩的是四兩撥千斤,只要資金鏈條不斷,地產(chǎn)商就敢捂房不賣,上海湯臣一品不就是最好的例子么?如果開發(fā)商融資、拿地、捂房的怪圈能得以延續(xù),要想房價(jià)有大的下調(diào)實(shí)在很難。
這個(gè)道理不是政府不明白,而是難出手。美國次貸風(fēng)波已經(jīng)說明,房地產(chǎn)出問題,銀行也難以獨(dú)善其身。如此看來,明年貨幣政策從緊,也會(huì)有一個(gè)度的把握,不可能一下子卡死。
在物業(yè)稅等提高住房者持有成本的政策出臺(tái)之前,人們對(duì)樓價(jià)上漲的判斷在人民幣升值的預(yù)期中難以有根本改變。盡管我們痛恨房價(jià)上漲影響了大多數(shù)人的幸福生活,樓市也正經(jīng)歷種種所謂的利空,但高房價(jià)依舊會(huì)在利空中獨(dú)舞!(雨木)
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