從美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的教訓(xùn)來(lái)看，我們不能把個(gè)人住房按揭貸款一味看做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一種風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，只不過(guò)這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有周期性、滯后性等特征而已。

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是有目共睹的。近年來(lái)，房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目來(lái)極力拓展，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。在央行不斷提高利率、房?jī)r(jià)上漲持續(xù)超過(guò)購(gòu)房者的承受能力時(shí)，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生。到時(shí)，最先受到?jīng)_擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)和英國(guó)北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車之鑒，值得我國(guó)商業(yè)銀行重新審視房貸的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　房貸還能充當(dāng)多久的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

　　商業(yè)銀行普遍把個(gè)人住房貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)對(duì)待，但實(shí)際上，美國(guó)的次貸危機(jī)已經(jīng)充分說(shuō)明住房按揭貸款存在潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。我們必須認(rèn)識(shí)到：房貸資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性是有時(shí)限的，特別是在利率上升通道時(shí)期。

　　以美國(guó)為例，從2004年6月到2006年7月，美國(guó)聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%，最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%，逐漸導(dǎo)致低收入次級(jí)房貸者由于利率提升而違約不斷，次級(jí)抵押貸款危機(jī)開(kāi)始蔓延。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不到十年，但個(gè)人住房按揭貸款余額已達(dá)2.6萬(wàn)多億元，加上4000多億元的公積金住房貸款，房貸規(guī)模超過(guò)3萬(wàn)億元。目前，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率較2004年10月之前增加了1.71個(gè)百分點(diǎn)，雖難以同美聯(lián)儲(chǔ)兩年連續(xù)升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。2004年10月29日以來(lái)9次上調(diào)利率，以總額40萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬(wàn)元；對(duì)于24年限的貸款來(lái)說(shuō)，利息更是首次超過(guò)了本金。

　　加息給予貸款者的壓力不容低估。近年來(lái)我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。應(yīng)該看到，在連續(xù)多次加息的情況下，房貸違約風(fēng)險(xiǎn)正在逐步增加。

　　連“次級(jí)”信用也沒(méi)有？

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)銀行的房貸不良貸款，約有80%是因虛假按揭引起的，這反映出我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱，也是房貸風(fēng)險(xiǎn)最根本的關(guān)鍵所在。由于我國(guó)沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用檔案，從銀行獲得房貸相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較容易的，幾乎是能開(kāi)出工資收入證明，就能從銀行獲得住房按揭貸款。換言之，目前在我國(guó)，住房按揭貸款基本沒(méi)有信用等級(jí)可以劃分。而當(dāng)銀行遭遇房貸違約行為時(shí)尷尬的是：即使法院判了違約者敗訴，但最終也不一定能執(zhí)行到位。我國(guó)雖然沒(méi)有次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，但相當(dāng)一部分貸款買房人可以說(shuō)是連“次級(jí)信用”都沒(méi)有，風(fēng)險(xiǎn)不可小視。

　　近幾年的個(gè)人房貸現(xiàn)場(chǎng)檢查也表明，利用虛假收入證明等到銀行進(jìn)行虛假按揭、套貸、騙貸的現(xiàn)象普遍存在。同時(shí)，商業(yè)銀行為了短期效益，往往對(duì)住房按揭進(jìn)行盲目擴(kuò)張。一些銀行不僅放寬貸款條件，不遵守相關(guān)央行規(guī)定和銀監(jiān)會(huì)指引，而且還采取各種方式回避相關(guān)規(guī)定和指引。一些商業(yè)銀行更以金融創(chuàng)新為名，使按揭貸款無(wú)限放大，如“房貸通”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”等。

　　盡管目前國(guó)內(nèi)不少個(gè)人住房貸款者存在信用問(wèn)題，但在房地產(chǎn)價(jià)格一直上漲時(shí)，沒(méi)有信用和負(fù)信用的貸款者一時(shí)還不會(huì)顯示出其危害性——過(guò)高的房?jī)r(jià)把這些風(fēng)險(xiǎn)掩蓋了起來(lái)。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)暴露出來(lái)，甚至?xí)�爆發(fā)危機(jī)。

　　銀行地產(chǎn)“唇亡齒寒”？

　　我國(guó)住房貸款的證券化程度很低，因此其風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系之內(nèi)，結(jié)果銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)形成了一種“唇亡齒寒”的關(guān)系。在間接融資模式占主導(dǎo)的格局下，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款；通過(guò)貸款買房的個(gè)人，則占全部購(gòu)房人總數(shù)的90%。

　　在這種“唇亡齒寒”的關(guān)系格局下，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格走向起著推波助瀾的作用。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，銀行業(yè)所受的影響也將遠(yuǎn)比美國(guó)次貸危機(jī)嚴(yán)重。在房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)攀升，但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)惡化。目前社會(huì)各界包括商業(yè)銀行在內(nèi)，普遍形成了對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)、長(zhǎng)久上漲的預(yù)期，不少銀行認(rèn)為個(gè)人住房貸款幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，即使貸款者無(wú)力歸還貸款本息，銀行也可以收回房子進(jìn)行拍賣。但正如美國(guó)的類似預(yù)期已經(jīng)破滅、樓市大幅跳水導(dǎo)致房?jī)r(jià)不能抵償貸款本息一樣，我們也不能保證中國(guó)的房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上漲，這一點(diǎn)必須引起高度重視。此外，在目前龐大的購(gòu)房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投機(jī)型需求。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性，一旦部分購(gòu)房人的還貸能力出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，誘發(fā)大量投機(jī)性拋盤，使得房?jī)r(jià)在大漲之后出現(xiàn)大跌。

　　調(diào)控將加劇市場(chǎng)波動(dòng)？

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控意圖十分明顯，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)期產(chǎn)生深刻影響。前幾年，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，但其中相當(dāng)一部分未能得到有效落實(shí)。如果這種“調(diào)而不控”的情況長(zhǎng)期存在，房?jī)r(jià)仍然快速上漲，最終也有可能出現(xiàn)崩盤情況(例如上世紀(jì)90年代的日本和亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后的香港。)

　　因此，可以預(yù)見(jiàn)，今后有關(guān)部門將會(huì)出臺(tái)更加綜合化、具體化、細(xì)則化的措施來(lái)控制房?jī)r(jià)漲速、壓制炒房活動(dòng)。在這種預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能進(jìn)入震蕩整理時(shí)期。

　　目前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)加息周期，經(jīng)濟(jì)從2003年開(kāi)始就出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，特別是今年以來(lái)物價(jià)指數(shù)(CPI)持續(xù)上揚(yáng),面臨通貨膨脹的威脅，今后一段時(shí)期內(nèi)宏觀調(diào)控的力度將繼續(xù)加大。近日央行和銀監(jiān)會(huì)就聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)下樓市供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道的情勢(shì)下，緊縮房貸身兼二任：長(zhǎng)期可控制銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，短期可擠壓部分需求泡沫；但樓市既有格局難以因此徹底改變。如果商業(yè)銀行出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而忽然收緊貸款，則會(huì)更加惡化貸款客戶的資金狀況，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

　　事實(shí)上，與美國(guó)次貸風(fēng)波類似的情形已開(kāi)始在中國(guó)有所顯現(xiàn)。在房?jī)r(jià)半年上漲50%的深圳，不斷飆升的房?jī)r(jià)、不斷提高的利率已經(jīng)引起了銀行的警惕。近期，深圳各家銀行在央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合出臺(tái)信貸調(diào)控措施之前，就幾乎同時(shí)停止了二手房貸款的發(fā)放，并且提高了新房貸款的首付比例。對(duì)于一貫視房貸為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)銀行而言，這樣的政策變化，足以表明他們對(duì)于當(dāng)下高昂的房?jī)r(jià)能否支撐下去的擔(dān)憂。商業(yè)銀行因擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨而采取自保行動(dòng)，透露出的信號(hào)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)的變化正悄然臨近。(夏志瓊)