第二套房貸款首付提高已“塵埃落定”。然而,年末若出現(xiàn)提前還貸潮,房貸新政是否會(huì)出現(xiàn)變相“松綁”?首付比例和貸款利率是硬性規(guī)定,可對(duì)于第二套住房的認(rèn)定,會(huì)不會(huì)有伸縮的空間?房貸新政的嚴(yán)格執(zhí)行,最怕“上有政策,下有對(duì)策”
“十一”節(jié)前,人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了房貸新政,第二套房貸款首付提高“塵埃落定”。此次新政對(duì)第二套房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)用房購房貸款等做出一系列新規(guī)定,無疑是近來調(diào)控樓市最大的一次動(dòng)作。
通過信貸政策的調(diào)整來調(diào)控樓市,是近幾年采用過的做法。去年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控“國六條”規(guī)定,房貸首付提至30%;購買90平方米以下自住住房首付款仍為20%。此次調(diào)整在貸款成數(shù)和貸款利率上“雙管齊下”,對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的,貸款首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。另外,借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
如此調(diào)整直接針對(duì)投資性購房的群體,使投資支出和貸款成本明顯增加。與按基準(zhǔn)利率85%優(yōu)惠的首套房貸相比,第二套房貸不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,在一定程度上讓投資性購房群體“望而生畏”。尤其在連續(xù)多次加息后,投資性購房群體的貸款成本增加,將不是一個(gè)小數(shù)字。
管理層的政策導(dǎo)向十分清晰,一方面“繼續(xù)支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題,引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費(fèi)觀念,理性消費(fèi)”;另一方面,“隨著借款人購房套數(shù)的增加,最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大,抑制效果會(huì)更加明顯。”
這樣的政策安排,使多年來議論的房貸首付提高話題,有了一個(gè)較好的結(jié)果。去年5月就有媒體報(bào)道,央行醞釀推出新的按揭政策打壓房?jī)r(jià),將首付比例從當(dāng)時(shí)的20%提高至40%或50%。而今實(shí)施的新政沒有“一刀切”,不傷及自住購房者的正當(dāng)需求。多套房貸門檻的提高,在一定程度上有利于商業(yè)銀行規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。就房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言,投資性的多套房貸最容易受到市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的影響,一旦樓市預(yù)期改變,投資性購房的資金鏈將面臨“斷裂”的危險(xiǎn)。
房貸新政對(duì)商用房貸的政策調(diào)整,更明確地針對(duì)投資性購房。新政明確指出,“商業(yè)用房與居民住房不同,購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高,因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)!卑葱乱(guī)定,商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。較之2003年6月央行要求的“借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年”,新政策明顯抬高了貸款申請(qǐng)門檻。
此外,房貸新政對(duì)去年各銀行紛紛推出的住房抵押貸款業(yè)務(wù)給予了規(guī)范,規(guī)定“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款;對(duì)已抵押房產(chǎn),在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款!倍饲胺课莸盅鹤鳛閭(gè)人融資平臺(tái),部分資金甚至流入了證券市場(chǎng)。“個(gè)人住房循環(huán)授信”等去年以來火爆的貸款新品,其信用額度隨房?jī)r(jià)的不斷攀升而增加,如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng),貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著上升。
房貸新政的執(zhí)行,還將取決于各商業(yè)銀行。2003年6月,央行也提出“充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用”,對(duì)二套(含)以上住房提出一定的利率要求。但2005年上半年起房貸市場(chǎng)一度持續(xù)低迷,2006年春,部分銀行便逐步取消了第二套房貸維持基準(zhǔn)利率的規(guī)定,改為享受第一套房的優(yōu)惠待遇。此次調(diào)整,建設(shè)銀行等銀行率先實(shí)施,商業(yè)銀行的配合度較高。但房貸新政仍有待考驗(yàn),年末若出現(xiàn)提前還貸潮,房貸新政是否會(huì)出現(xiàn)變相“松綁”?首付比例和貸款利率是硬性規(guī)定,可對(duì)于第二套住房的認(rèn)定,會(huì)不會(huì)“上有政策,下有對(duì)策”?
在2003年,央行就要求“對(duì)購買第二套以上(含第二套)住房的,應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”,但當(dāng)時(shí)缺乏聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫的支持。按照此次出臺(tái)的新政,判斷是否屬于“第二套房”,主要依賴于兩個(gè)方面,一是商業(yè)銀行在批準(zhǔn)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后,將相關(guān)信息及時(shí)錄入央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,以便查詢;二則是借款人按誠實(shí)守信原則,在貸款合同中,如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。這樣的規(guī)定,不是沒有漏洞可鉆,顯然還有待于相關(guān)細(xì)則的細(xì)化。(張煒)