“美國次級貸危機應該引起我們的高度重視�！敝袊�管理科學院研究員李開發(fā)接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，中國的房地產(chǎn)貸款市場中的問題非常突出，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)類的貸款占總的貸款余額的份額太大。

　　房貸比重太大

　　“目前有數(shù)據(jù)表明，我國的總貸款余額為18.25萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地抵押貸款、購房者的貸款累計總數(shù)可能達到6萬億元之多�！崩铋_發(fā)告訴記者，事實上，有不少企業(yè)以非房地產(chǎn)業(yè)的貸款實際轉成房地產(chǎn)投資與開發(fā)，具體數(shù)字在銀行的那本賬上反映不出來，數(shù)字究竟有多少不清楚，但是看看深圳與廣州有多少錢在房地產(chǎn)業(yè)涌動就可見一斑。

　　而且，許多大企業(yè)，過去聲稱決不從事主業(yè)外的投資，但近兩年卻紛紛進入房地產(chǎn)市場了，比如，聯(lián)想、海爾、海信，比如國美，比如許多中央級的壟斷企業(yè)，其許多資金在銀行的賬戶上是非房地產(chǎn)貸款，這個數(shù)額究竟有多大？誰也不清楚。

　　此外，眾所周知，盡管前幾年對銀行的問題貸款進行剝離，但是剝離的是完全沒有希望收回的那一部分，還有相當一批問題嚴重的貸款沒有剝離。而且，就在近幾年也新產(chǎn)生了一些問題貸款。如果我們把這幾個方面都算上，應當非常清楚，房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比重實在是太大了。

　　而在按揭貸款方面，中國的房地產(chǎn)市場中抵押貸款的人，數(shù)量非常大。大家很清楚地是，從2005年以來，真正自住的購房者已經(jīng)為數(shù)甚少，絕大多數(shù)是投資型購房，空置房比比皆是。近兩年房地產(chǎn)貸款的數(shù)量比以往十年的房地產(chǎn)總貸款量還要多，有70%以上購房者貸款，而且多數(shù)是80%貸款。

　　“當鋪房貸”風險更高

　　“當美國次級貸風暴和我國通貨膨脹幾乎同步發(fā)生時，我國政府如果不未雨綢繆及時采取正確有效的應對措施，中國很可能步美國的后塵，發(fā)生類似于美國但比美國更為嚴重的金融危機。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林曉接受本報記者采訪時表示，美國雖然發(fā)生了次級貸風險，但在其風險發(fā)生前畢竟還存在著信用分級，而我國銀行發(fā)放房貸時幾乎不存在信用分級的前提。

　　美國房貸市場之所以要區(qū)分正常按揭和次級按揭，從一個側面說明了美國金融機構對貸款人信用的重視，相信貸款人的收入比抵押物更加可靠。而中國按揭貸款的發(fā)放，至少在2005年以前是與國際慣例恰恰相反的。

　　雖然我國眾多銀行也將第一還款來源列為貸款審查的首要條件，但在實際操作中，許多商業(yè)銀行并沒有真正重視對貸款人還款能力、信用程度的考察，他們最注重的還是抵押品、質(zhì)押品與貸款額度是否相對稱。

　　在按揭貸款辦理中，一旦將風險關口的把守由貸前轉到了貸后，對第二還款來源抵押品的重視超過對第一還款來源貸款人的重視，那么，從按揭貸款這個角度說，銀行也就成了“當鋪”。

　　“而國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)價值的評估是非常不負責的，這個評估是建立在想當然的基礎之上�！� 李開發(fā)指出，近幾年銀行的評估手段與方法是不科學的，把炒作的房價想當然成有消費需求支撐的合理房價。殊不知，只要政府強硬調(diào)控房市，房價馬上就要掉下來。

　　實際上，有大批銀行的職員與銀行里的權力階層在房地產(chǎn)的炒作中掙錢，其實銀行是積極介入炒房的，對房地產(chǎn)的上漲起著推波助瀾的作用。我們實際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能在半個月內(nèi)把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥十幾套房貸，這其中的問題可想而知。深圳的許多炒房者手中有數(shù)十套房、數(shù)百套房，主要就是靠銀行的大力支持。

　　炒房最多的做法是，張三一套房子成本100萬，出售給李四估價150萬，然后再出售給王五180萬，最后再以220萬的價值再出售給張三，整個過程都從銀行貸款，這就是銀行內(nèi)部人參與的合伙炒作，其中唯一輸家是銀行。所以個人按揭貸款出大問題是必然的。

　　“美國次按揭危機說明了銀行在設定房地產(chǎn)按揭時，單純只考慮貸款人的收入并不十分可靠。不過，這種不可靠應該是在金融機構預料之中的，因為他們冒險的本意就在于賺取‘風險貼水’�！闭铝謺员硎荆�相比較而言，我國“當鋪特色”的按揭貸款既賺不到“風險貼水”，又存在著不可控制的雙重系統(tǒng)風險，即貸款人的信用風險和抵押物品價格評估不合理、不可靠風險，面臨的潛在危機自然比美國次按揭危機更加嚴重。

　　未雨綢繆預防危機

　　“當前，我們特別需要警惕我國房地產(chǎn)金融風險被美國次級貸危機和我國通貨膨脹這兩柄‘利劍’突然誘發(fā)�！闭铝謺员硎�，美國次級貸風暴不斷升級，造成全球資本市場動蕩，這可能會給我國經(jīng)濟造成兩種不同后果。一方面國際游資將我國樓市、股市等資本市場當作目前風險的避風港，海外游資繼續(xù)大量蜂擁而來，吹起我國資本市場更大的泡沫。而虛擬經(jīng)濟的泡沫最終必將造成實體經(jīng)濟的通貨膨脹，促使我國通貨膨脹趨向全面惡化。

　　另一方面由于美國次級貸危機的升級，當前已造成全球資本市場流動性枯竭，隔夜拆息利率大幅攀升，進入我國的國際游資正承受著巨大資金成本的壓力，大規(guī)模抽逃資金的情況隨時有可能發(fā)生。

　　由于我國社會保障體系沒有隨著經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，甚至在當年應對亞洲金融危機時反而有所削弱，如果我國發(fā)生和美國類似的危機，可能不光會威脅到我國金融安全、經(jīng)濟安全，甚至還會影響到社會和政治的穩(wěn)定。

　　“事實上目前的熱錢已經(jīng)在分批撤出，近期有媒體已經(jīng)報道了國外的幾家風險投資公司在多筆房地產(chǎn)炒作中已經(jīng)賺得盆滿缽盈，已經(jīng)撤出了中國市場，主要原因是察覺中國的房地產(chǎn)貸款的首付可能提高�！崩铋_發(fā)表示，為了防止房地產(chǎn)滑坡，銀行一直在試圖維持低抵押貸款，高比例貸款，低信用貸款，不想把首付提高，因為一旦首付提高，房地產(chǎn)的炒作價值就會大幅度下跌。核心問題就是提高首付后炒作玩不轉了，銀行的呆賬壞賬就會逐步暴露出來。

　　“當務之急，應全面及時有效地遏制通貨膨脹的惡化趨勢，停止‘穩(wěn)定房價’ 諸如此類的隱性政策擔保提法，同時配合提高新房首付實際措施，以免繼續(xù)引發(fā)大規(guī)模的道德風險行為。”章林曉認為，對海內(nèi)外游資應從“以堵為主”轉向“堵截并重”，甚至是“以截促堵”，即讓“投資／投機者責任自負”，最佳手段是“二手房暫停按揭”與“差異化提高住房轉讓所得稅率”(差異化指諸如 “3年以內(nèi)轉手的征100%，3年以上6年以內(nèi)征50%，6年以上免征”)并用。

　　此外，在當前負利率背景下，應實行保值儲蓄，以防銀行存款與貸款期限結構不匹配風險的加劇，防止突然發(fā)生擠兌等直接危及金融安全的行為發(fā)生。

　　與此同時，還需盡力幫助那些真正的自住購房者擺脫困境，盡快加強住房保障體系的建設，以此來避免金融風險、經(jīng)濟風險向社會風險、政治風險的傳遞。(謝麗佳)