住在北京,已被快速上漲的房價弄得暈頭轉向。擁有一套房子,越來越成為一種奢求。
2007年有兩個難題,一是勸人買房;二是勸人別買房。從年初的不買房運動,到市長號召不買房,再到上半年北京住宅開盤整體均價同比上漲41.5%,深圳上半年房價同比上漲超50%,高房價帶來的恐慌更讓買還是不買變得難以抉擇。買房者怕房價持續(xù)上漲后出現(xiàn)拐點,一旦套牢難以翻身;不買房者怕房價快馬加鞭直上重霄九,現(xiàn)在不買以后再也買不起。
又一次金融危機?
當人們對10年前的亞洲金融危機還記憶猶新時,2007年8月,受美國次級房貸市場危機沖擊,世界各主要股市普遍暴跌。國際投資大師羅杰斯甚至預言“這是信貸市場出現(xiàn)的有史以來最大的泡沫”。
據(jù)媒體報道,中國眾多金融機構也因購買了這些“次級房貸債券”而困苦不堪。由于中國股市的眾多銀行龍頭股都不同程度涉及到美國次貸危機,一旦股市危機爆發(fā),房產(chǎn)市場也難逃噩運。
近日有消息稱,銀監(jiān)會將出臺政策,要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。原因之一就是鑒于美國的次級房貸危機,提高個貸門檻,減少銀行風險。
經(jīng)濟增長要降溫,房地產(chǎn)呢?
7月18日,國家統(tǒng)計局公布,2007年上半年中國國內生產(chǎn)總值同比增長11.5%,遠超政府年初設定的8%的目標!胺乐菇(jīng)濟增長由偏快轉向過熱”在政治局會議上被強化為“遏制經(jīng)濟增長由偏快轉為過熱”。
“而作為占固定投資份額20%左右的房地產(chǎn)必將成為調控的重心。”社科院專家認為。目前商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等暗自收緊個人房貸的做法,顯示出政府即將有所作為。而呼之欲出的征收持有稅將在最大限度上抑制房產(chǎn)投機需求。
什么樣的需求?
房價問題終究得服從價值規(guī)律的支配,任志強的“供求關系決定房價上漲”的理論本質上是大實話。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說:“對房子的需求有兩方面,一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求,另一方面是勢不可當?shù)耐顿Y性置業(yè)需求!
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院投資所所長張漢亞認為,中國現(xiàn)在買房的70%是自住型,30%左右是投資性買房。但業(yè)內人士則認為,當前的住宅需求有半數(shù)以上來自投資者而非自住。
提高首付,懸在炒房人頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍
理論上,“租售比”能較客觀地反映房產(chǎn)市場的供求狀況。當一個城市的房產(chǎn)價格迅速上升而房屋租賃市場價格卻未隨之出現(xiàn)明顯增長時,該市場存在價格虛高或投機行為的可能性就大增。
一般認為,二手房住宅租售比1:200—240比較合理。而據(jù)統(tǒng)計,上半年北京多數(shù)地區(qū)租售比已高達1:300—400間。
置業(yè)專家舒可心認為,目前投資性購房者大都采用按揭貸款。“現(xiàn)在全款買房沒什么利潤,炒房族大都是按揭買房,等房價漲個兩三成再轉手。提高首付對投機性買房者來說,是把懸在頭頂上的達摩克利斯之劍!笔婵尚恼f,就算以首付三成炒房,看上去一年的收益率可達50%左右,但要賺取這樣的盈利,房價須持續(xù)上漲。房價一旦停止上漲,或微幅上漲,投資者就會無利可賺甚至賠錢。
相信市長還是市場?
南京算得上為控制房價出臺政策最多、行政干預市場措施最多、下手最重的城市了。其對商品房市場實行了以“政府指導價”為核心的價格監(jiān)管制度,但結果卻事與愿違。
2005年國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,被稱為“國八條”。其中稱,對控制措施不力的地區(qū),要追究相關負責人的責任。
2006年5月,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,正式提出后來被業(yè)內簡稱為“國六條”的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施》。同時包括90 平方米70%、限外令、未封頂樓盤按揭叫停、經(jīng)適房回購等在內的涉及國家九部委,針對房產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)總數(shù)達13條的房產(chǎn)調控政策也在半年內接踵而至,目的仍是控制房價上漲。
今年年初,廣州市市長張廣寧擲地有聲地表示,廣州將全力以赴把房價壓下來,“中低收入者如想買房,不用著急,我認為房價肯定會降下來!
但不管是“國八條”、“國六條”還是張廣寧,都沒能阻擋住房價的快速增長。一路飆升的房價讓手里攥著錢觀望的人們后悔不迭。一些觀望者從2003年等到2007年,直到手中的積蓄從原來能購買120平方米,縮水到60平方米。
2007年,看到房價不斷上漲、擔心買不到房的人越來越多。在房價持續(xù)上漲后,恐慌性購房跡象漸現(xiàn)。
但非理性的購房會好嗎?“不買房運動”發(fā)起者鄒濤在《“不買房行動”致全體市民的公開信》中寫道:“即使假設月收入達7000元,按揭購買一套90平方米的住房,以均價8000元計算,總價70萬元,15年按揭,每月負擔3000多元按揭支出。15年家庭實際的利息支出將達176000元!
顯然,越來越多的人已感覺到,在非理性的消費下,自己的幸福正被高燒的房價、沉重的房貸偷走。
房價狂漲的最關鍵后果是打掉了大部分的真實需求,而真實需求才是房價長期上漲的最堅實基礎。這個循環(huán)主動或被動被校正的時間應該不遠了。(張育群 王瑜)