中國(guó)老太太辛辛苦苦攢了一輩子錢，晚年終于湊夠錢買房住進(jìn)了新家；美國(guó)老太太年輕時(shí)就貸款買房，晚年時(shí)終于還清了房屋的貸款。
曾幾何時(shí)，美國(guó)老太太和中國(guó)老太太不同的買房故事成為了讓中國(guó)老百姓在觀念上接受向銀行借錢買房這種消費(fèi)模式的先聲，而這種方式則讓無(wú)數(shù)普通人在資金不足的情況下提前實(shí)現(xiàn)了自己的“住房夢(mèng)”。然而最近，金融界先后傳出提高房貸首付以及叫停二手房貸業(yè)務(wù)的傳言讓很多準(zhǔn)備通過(guò)貸款實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的人陷入了危機(jī)。對(duì)此，專業(yè)人士認(rèn)為，提高首付的確有可能成為現(xiàn)實(shí)，但必須輔以其他措施，才能讓調(diào)控起到切實(shí)的效果。
市場(chǎng)傳言刺激自住型需求
陳小姐和她的男朋友最近加快了原本不緊不慢的選房步伐，不但休息日，每天晚上她都要盯著電腦去研究每個(gè)即將上市樓盤的項(xiàng)目信息，“必須抓緊了，不然要是變成了傳統(tǒng)的中國(guó)老太太，那就郁悶大了�！标愋〗阈ΨQ。
讓陳小姐倍感危機(jī)的正是近來(lái)不斷傳出的房貸首付即將提高的傳聞。她告訴記者，自己和男朋友工作將近四年，終于基本湊夠了買房的首付，原打算等秋天天氣涼快了再去集中精力逛樓市，但最近新聞里提高首付的聲音卻讓他們坐不住了�！叭绻赘短岣咭怀桑俏覀冏钌僖嘟�10萬(wàn)元左右，就得再等兩年，住進(jìn)新房肯定2010年之后了。”與陳小姐不同，投資客金先生則對(duì)提高首付的傳聞顯得無(wú)動(dòng)于衷：“提就提唄，就算不提我也會(huì)主動(dòng)增加首付�！彼目捶ㄊ�，現(xiàn)在銀行一次次加息，已使收益接連降低，如果再購(gòu)房，肯定會(huì)盡可能多地交首付�！疤岣呤赘秾�(duì)我沒(méi)什么影響�！苯鹣壬寡浴�
對(duì)于這種情況，偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼市場(chǎng)研究中心總經(jīng)理張劍表示理解。他告訴記者，從偉業(yè)近幾年代理的樓盤來(lái)看，鑒于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，普通購(gòu)房人多數(shù)已由觀望轉(zhuǎn)向盡早購(gòu)買的心態(tài)，因此只要攢夠了首付就會(huì)選擇購(gòu)房。如果現(xiàn)在提高首付，肯定會(huì)對(duì)這類自住型需求帶來(lái)更大的沖擊，短期內(nèi)也會(huì)對(duì)他們的購(gòu)買行為產(chǎn)生刺激。
提高首付重在金融調(diào)控樓市
盡管市場(chǎng)上傳言日盛，但深圳發(fā)展銀行北京分行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理郭慶春卻沒(méi)有收到任何有關(guān)于此的通知。郭慶春告訴記者，雖然他也聽(tīng)到了很多關(guān)于銀行業(yè)的“小道消息”，也聽(tīng)說(shuō)南方一些城市已經(jīng)有所動(dòng)作，不過(guò)在北京這邊，內(nèi)部至今沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)的跡象，一手房和二手房的貸款業(yè)務(wù)依然如常進(jìn)行著。
然而另一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士則向記者表示，提高個(gè)貸首付的消息始于不久前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在一次內(nèi)部會(huì)議上的講話，這也是他繼去年5月提出提高首付比例之后又一次表態(tài)，因此，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的醞釀，“不排除這一傳言在不久的將來(lái)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的可能�！痹撊耸窟�指出，從表面上看，銀行提高貸款首付是為了控制信貸規(guī)模，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，但目前，控制風(fēng)險(xiǎn)又包括提高貸款人違約成本、降低二手房評(píng)估價(jià)格等多種手段，同時(shí)個(gè)人房貸本身依然是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)源之一，所以如果提高首付，更大的意義還在于通過(guò)金融方式調(diào)控樓市，在其他調(diào)控受阻的情況下，通過(guò)金融杠桿更為直接地干預(yù)需求。他認(rèn)為，這項(xiàng)政策一旦出臺(tái)，勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)帶來(lái)重大影響，帶動(dòng)房屋租賃、二手房、一手房三個(gè)市場(chǎng)層次性發(fā)展。
這種調(diào)控方式，在國(guó)務(wù)院國(guó)資委經(jīng)濟(jì)研究中心研究員趙曉看來(lái)，解決的是“資本流動(dòng)性過(guò)剩”的問(wèn)題。
趙曉在接受記者采訪時(shí)指出，所謂的流動(dòng)性過(guò)剩，簡(jiǎn)單講，是指被創(chuàng)造出來(lái)的購(gòu)買力快速膨脹。“如果現(xiàn)在一個(gè)
人有100萬(wàn)元，那通過(guò)貸款，他可能能做到需要300萬(wàn)元才能做到的事情，如果貸款的風(fēng)險(xiǎn)和資質(zhì)可以得到保證，那么銀行肯定會(huì)越來(lái)越有熱情，這樣就會(huì)有更多的資本流動(dòng)性被創(chuàng)造出來(lái)�！彼J(rèn)為，這就恰似一個(gè)杠桿，首付比例越低，需求就會(huì)越發(fā)膨脹。
趙曉告訴記者，如果銀行提高房貸的首付比例，意圖恰在控制資本流動(dòng)性所能創(chuàng)造出的產(chǎn)值。“如果提高門檻，同樣是300萬(wàn)元的事，至少需要200萬(wàn)元做支撐，那么需求會(huì)被抑制，市場(chǎng)過(guò)熱也將得到緩解。從這個(gè)角度看，這是一種較為可取的方式�！�
金融調(diào)控切忌“一刀切”
北京成業(yè)行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)向來(lái)提倡房地產(chǎn)調(diào)控中的金融干預(yù)。他告訴記者，雖然國(guó)家一再對(duì)投資型住宅消費(fèi)者進(jìn)行壓制，但收效并不明顯，就在最近，依然有很多投資客在買房時(shí)一次性購(gòu)買多套住宅，并且全部順利辦理貸款�！叭绻煌ㄟ^(guò)金融手段對(duì)這些人的購(gòu)買行為加以抑制，那么就很難保證這類購(gòu)買者不更多地占有房地產(chǎn)市場(chǎng)有限的產(chǎn)品資源，并通過(guò)炒房進(jìn)一步提高樓市價(jià)格�！�
對(duì)此，趙曉也認(rèn)為，雖然提高首付是對(duì)癥下藥，但若僅此一招，卻未免太過(guò)簡(jiǎn)單�！皢渭冎v利率上調(diào)或者首付提高都會(huì)對(duì)普通消費(fèi)者帶來(lái)傷害，相反卻根本不能阻止有錢人的市場(chǎng)投入�！�
他的建議是進(jìn)行“有層次的金融調(diào)控”�！皩�(duì)于那些首次置業(yè)，而且是購(gòu)買90平方米以下面積普通住宅的普通收入者，銀行不但不要提高首付，相反還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低首付，或者由國(guó)家提供一部分金融補(bǔ)貼來(lái)幫助他們購(gòu)房。當(dāng)然這中間要控制房源檔次，高檔豪華小戶型不計(jì)入其中。”同時(shí)，還可以把工作進(jìn)行得更細(xì)一些，比如通過(guò)計(jì)算家庭人均居住面積來(lái)分配這種金融優(yōu)惠。而對(duì)于購(gòu)買大戶型、高檔住宅的消費(fèi)者以及購(gòu)買多套住宅的投資客，則可對(duì)他們實(shí)行提高首付比例甚至不提供貸款的政策。
趙曉認(rèn)為，這樣更富層次性的調(diào)控，做到了保護(hù)普通收入者的利益，也提高了投資者進(jìn)入市場(chǎng)的門檻。更重要的是，這種調(diào)控手段所帶來(lái)的需求結(jié)構(gòu)的變化也間接引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商更多地開(kāi)發(fā)適合普通人使用的中小戶型普通住宅，解決現(xiàn)在市場(chǎng)上有效供給不足的局面。(高彤)
