在北京房價(jià)輪番暴漲、中低收入者望房興嘆的情況下,作為國內(nèi)最早的合作建房發(fā)起人于凌罡,對合作建房運(yùn)動面臨的形勢和機(jī)遇怎么看?他在北京的合作建房實(shí)踐近況如何?四年間五次拿地五次失利,究竟是何原因?于凌罡近日為此接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者的專訪,并表示他的合作建房項(xiàng)目已有了新進(jìn)展。
經(jīng)驗(yàn)匱乏導(dǎo)致拿地失敗
“我們剛準(zhǔn)備拿地時(shí),相對現(xiàn)在要缺乏經(jīng)驗(yàn)得多,在操作上有一些不成熟的地方! 于凌罡認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)缺乏是導(dǎo)致拿地失敗的重要原因。
花園路5號地被于凌罡認(rèn)為是距離他成功最近的一塊地!白畛醯囊(guī)劃是要容納240到280戶,宣布報(bào)名后,短短4天就達(dá)到240人的規(guī)模!睋(jù)于凌罡回憶,當(dāng)人數(shù)達(dá)到280人后就停止報(bào)名,盡管如此,每天依然能接到至少十個(gè)電話咨詢,甚至有購房人守候在銀行門口,希望能拿到別人轉(zhuǎn)讓的購房號。
然而,在收集建房款時(shí),到現(xiàn)場交錢的只有一百余人。于凌罡至今依然認(rèn)為當(dāng)時(shí)過于自信的操作方式犯了一個(gè)致命錯(cuò)誤——對不確定性因素考慮得不夠周全,這直接導(dǎo)致競標(biāo)款未能達(dá)到銀行要求的數(shù)額。
“當(dāng)時(shí)我們限定每個(gè)人只能交4000元/平方米,由于當(dāng)天來的人數(shù)嚴(yán)重不足,一共才湊足3800萬元,我們和銀行簽訂的合同中明確規(guī)定我們必須提供給銀行4000萬元,銀行才可以幫助我們?nèi)ズ灱s。但是當(dāng)時(shí)確實(shí)沒有辦法在短時(shí)間內(nèi)找到那么多錢,最后只能無疾而終。”于凌罡反思這次差點(diǎn)成功的拿地經(jīng)歷時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并沒有想象得那樣簡單。
土地供應(yīng)困難和老百姓不理解
“老百姓對合作建房并不理解,他們的行為有的時(shí)候并不理性。無論是通過電話還是MSN上,總有不相識的人問我,現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣,卻不告訴我他們的名字。還有一些人覺得合作建房的價(jià)格依然很高,希望能夠再降低一些!庇诹桀笇τ诶习傩赵俳捣績r(jià)的要求顯得非常無奈,他將這比喻成老百姓希望能通過合作建房一次性進(jìn)入小康生活。
他對記者表示:“我們在芍藥居的項(xiàng)目就面臨這個(gè)問題,6750元/平米,比市場價(jià)格便宜20%以上,老百姓要求再低一些才簽約!
與一些人對合作建房政府是否支持的擔(dān)憂不同,于凌罡介紹的情況是:“政府對我們還是很支持的。我們參與政府的投標(biāo)答辯,政府對我們設(shè)計(jì)的戶型很認(rèn)可。如果不是資金不夠,當(dāng)時(shí)就有可能拍地成功!
于凌罡向記者表示:“政府沒有理由不支持我們。一是我們的戶型設(shè)計(jì)最大限度地滿足合作建房成員的要求,符合國家對中小戶型建設(shè)的要求;開發(fā)商出發(fā)點(diǎn)只是為了賺錢,不可能做得像我們這樣好。二是我相信我們繳納的土地出讓金和稅費(fèi)要比開發(fā)商多,不存在拖欠和偷逃的問題,這一點(diǎn)連與我們接洽的政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)人也承認(rèn)!
由于各種原因,北京的合作建房一再擱淺。于凌罡將此歸結(jié)為兩點(diǎn):土地供應(yīng)困難和老百姓不理解。相比老百姓的不理解,拿地的難度看起來似乎更大。
“現(xiàn)在的土地供應(yīng)很不規(guī)范,我們要想拿到合適的地塊很難。我們有一次拿地時(shí)盡管承諾一次性付款,也給出了并不低的價(jià)格,但最終這塊地卻給了一家名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)開發(fā)公司,其它大的房地產(chǎn)開發(fā)商和我們一樣,也沒能中標(biāo)。”于凌罡說。
正在封閉運(yùn)作拿地
查詢于凌罡合作建房的網(wǎng)站,記者發(fā)現(xiàn),合作建房的籌備工作并沒有停止,該網(wǎng)站公開的信息顯示,至少有三塊地正在運(yùn)作當(dāng)中。
記者就此向于凌罡求證時(shí),他并不否認(rèn),“我們正在繼續(xù)找地,現(xiàn)在找到的幾個(gè)項(xiàng)目都很好,土地價(jià)格也很便宜。但我們現(xiàn)在封閉起來做,不方便透露出更多信息!边@樣可以避免開發(fā)商得知信息后,故意抬高土地價(jià)格,增加合作建房的資金壓力。
到底有哪些土地他正在操作中?在采訪中,于凌罡反復(fù)提及亞運(yùn)村地區(qū)。依據(jù)他的說法,亞運(yùn)村地區(qū)的商品房均價(jià)已經(jīng)超過每平米1萬3千,如果通過合作建房,合作建房人每平米只需要支付8000元/平米。在他看來,這樣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是有一定吸引力的。記者對該網(wǎng)站持續(xù)觀察兩周的結(jié)果顯示,交款人數(shù)量正在增加,
REZIE解決資金難題
總結(jié)于凌罡5次拿地失利,幾乎每次都與資金脫不了干系!拔覀冋谔剿饕环N新的方式,以突破合作建房的瓶頸——資金問題!庇诹桀刚f的新方式就是REZIE,俗稱房地產(chǎn)基金。
記者查閱相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn),REZIE在房地產(chǎn)商吸引海外資金的過程中早已有之,海外基金通過REZIE實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)商的利益分成。
而在于凌罡看來,REZIE能夠吸引更多的人加入到合作建房中,從而提供給合作建房人充足的資金保障。據(jù)他介紹,未來參與合作建房的成員,都會是REZIE的持有者,銀行將為每一個(gè)成員開一個(gè)賬號。如果有項(xiàng)目,持有人需要向賬號上存錢,并與銀行簽訂托管協(xié)議,保證合作建房過程中的資金安全。
據(jù)于凌罡介紹,與普通合作建房不同,REZIE的持有人雖然投資買房,但也可以轉(zhuǎn)讓持有權(quán),直接套現(xiàn)。
“現(xiàn)在已經(jīng)有500人持有我們的REZIE卡,只要有項(xiàng)目,持卡人就可以往卡上存錢,我們馬上就能啟動建房項(xiàng)目。”于凌罡向記者出示了他持有的REZIE卡,這張卡看起來與普通銀行卡沒有太大差別。
盡管經(jīng)歷多次失敗,于凌罡卻依然非常看好合作建房的前景,“現(xiàn)在買房,即使年收入12萬元的中產(chǎn)階級都得做房奴。如果房價(jià)再漲下去,絕大多數(shù)人都買不起房,也只能選擇合作建房了,合作建房將成為非走不可的路徑!庇诹桀笇τ浾弑硎。(謝光飛 張一鳴)