薛建雄 佑威房地產(chǎn)研究中心主任
閔益飛 荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究部副經(jīng)理
在4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報(bào)告中，專家們做出了房?jī)r(jià)漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據(jù)來(lái)自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。根據(jù)規(guī)定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。如今一年過(guò)去了，首批“70-90”房源已緩緩步入市場(chǎng)。但近期不少信息卻顯示，“70-90”房源反而成了漲價(jià)“急先鋒”，并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來(lái)報(bào)價(jià)為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經(jīng)算是區(qū)域最貴樓盤之一，但其7月推出的按“70-90”規(guī)劃建設(shè)的三期房源，報(bào)價(jià)又攀高至9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。結(jié)構(gòu)調(diào)控政策為何見(jiàn)效難，本期的上證第一演播室就請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士與大家一起討論。
市場(chǎng)現(xiàn)狀引發(fā)小戶型熱
主持人：首批“70-90”小戶型入市后，反而成了漲價(jià)“領(lǐng)頭羊”，甚至被不少投資客利用。事實(shí)上，此前就有不少市場(chǎng)人士指出，“小戶型并不代表中低價(jià)房”，“小戶型的選擇者雖然總體付款數(shù)額降低，但單位面積的支付并沒(méi)有減少，單價(jià)甚至有可能在總價(jià)降低的掩蓋下反而提升”。您認(rèn)為“70-90”房源領(lǐng)漲的原因有哪些？
閔益飛：這個(gè)現(xiàn)象主要是由當(dāng)前的樓市供求結(jié)構(gòu)所致。消費(fèi)者需求旺盛，市場(chǎng)供應(yīng)緊張，中小戶型總價(jià)低，就算開(kāi)發(fā)商把單價(jià)抬高，也不會(huì)對(duì)需求造成太大的阻礙。具體來(lái)看，我認(rèn)為“70-90”房源銷售熱的原因有三，一是大勢(shì)所趨，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)好，房?jī)r(jià)不斷上升，小戶型的價(jià)格自然也上揚(yáng)；二是股市熱后，部分投資者資金轉(zhuǎn)移，引發(fā)買樓風(fēng)潮；三是購(gòu)房者的偏好和需求正好與小戶型契合，開(kāi)發(fā)商借機(jī)抬高價(jià)格賺取更高利益也是意料之中。
薛建雄：結(jié)構(gòu)調(diào)控是個(gè)宏觀層面的政策，國(guó)家通過(guò)限制戶型面積來(lái)增加供應(yīng)套數(shù)，長(zhǎng)期可以起到解決我國(guó)人多地少、土地資源緊缺的問(wèn)題。這個(gè)政策有先見(jiàn)之明，但同時(shí)也讓房?jī)r(jià)有“先見(jiàn)之明”地上漲。去年這一政策出臺(tái)時(shí)造成了開(kāi)發(fā)商的一定觀望，導(dǎo)致了目前新房供應(yīng)不足，新入市的小戶型少，房?jī)r(jià)自然上漲。
小戶型“輻射”影響各異
主持人：小戶型的大量建設(shè)是否會(huì)對(duì)大戶型產(chǎn)生影響，造成開(kāi)發(fā)商對(duì)大戶型的捂盤惜售及進(jìn)一步抬升大戶型的價(jià)格？
閔益飛：我覺(jué)得影響較小。大戶型的房?jī)r(jià)主要還是受整個(gè)樓市的變化而動(dòng)，需求量也是比較平穩(wěn)的。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)對(duì)大戶型捂盤惜售，無(wú)論是大戶型還是小戶型，都有利潤(rùn)點(diǎn)，增加資金流轉(zhuǎn)才有意義。
薛建雄：前面提到，由國(guó)土資源緊缺帶來(lái)的高房?jī)r(jià)，將會(huì)讓高品質(zhì)的小戶型成為未來(lái)住房主流。屆時(shí)的房?jī)r(jià)和稅費(fèi)，也會(huì)讓大多數(shù)人買不起也不愿意使用大戶型。但這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，目前大戶型還會(huì)受歡迎，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)因考慮到大戶型今后稀缺而惜售。
主持人：新入市的小戶型的價(jià)格領(lǐng)漲是否還會(huì)拉動(dòng)周邊二手小戶型的價(jià)格？
閔益飛：不會(huì)。二手房市場(chǎng)體系還是比較獨(dú)立的，這兩者之間的必然聯(lián)系不大。二手房源一般入市時(shí)間較長(zhǎng)，房東最多也就是把二手房?jī)r(jià)與一手房?jī)r(jià)之間的差距逐漸減少。
薛建雄：肯定會(huì)。新房?jī)r(jià)漲會(huì)拉動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲，其中包括小戶型。但是這些二手房小戶型的價(jià)格漲幅應(yīng)該會(huì)小于新的“70-90”項(xiàng)目，理由是目前的自住購(gòu)房者都希望有較好的居住品質(zhì)，以往的小戶型不一定能滿足現(xiàn)在的需求。
住房合理配置很重要
主持人：從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)控似乎“事與愿違”，您認(rèn)為今后這種市場(chǎng)局面能否得到緩解？政府是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策共同調(diào)控房?jī)r(jià)？
閔益飛：是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策不好說(shuō)，但我認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì)，因?yàn)檎叱雠_(tái)后，是否有效果，總要進(jìn)行評(píng)估，這是需要一段時(shí)間的，而從“國(guó)六條”出臺(tái)至今1年的時(shí)間，對(duì)于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。
薛建雄：由于看到長(zhǎng)期房?jī)r(jià)會(huì)因資源緊缺而上漲，投資者加大了對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)加速上漲，也使得調(diào)控沒(méi)怎么起效，這就需要政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如物業(yè)稅等，應(yīng)該盡早出臺(tái)——讓投資者得不到高回報(bào)，這才能進(jìn)一步起到調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。
主持人：專家能否預(yù)計(jì)一下政府除了“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控以及諸如“兩限房”政策等，未來(lái)小戶型的發(fā)展還將呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢(shì)？
閔益飛：分析未來(lái)的態(tài)勢(shì)，先要看到，現(xiàn)在是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)較熱，任何經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都是與大環(huán)境聯(lián)系的，不能單獨(dú)看待，所以當(dāng)前的整體熱決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)至少不會(huì)走低。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也發(fā)現(xiàn)了小戶型熱銷，所以加緊設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，但是真正關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于開(kāi)發(fā)商怎樣去供應(yīng)。
薛建雄：要實(shí)現(xiàn)土地資源的合理使用，住房就必須實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，還需要解決二手房的流通問(wèn)題，幫助實(shí)現(xiàn)住宅資源的合理配置。另外，住宅節(jié)能也是發(fā)展趨勢(shì)，全裝修將得到推廣。以上這些最終都會(huì)增加建筑成本，從而影響房?jī)r(jià)，所以通過(guò)降低面積來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅的高品質(zhì)、低總價(jià)勢(shì)必成為主流。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕 唐皓 倪珊珊）
