2007年7月20日，央行決定一年期存貸利息上調(diào)0.27%，同時，國務院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。

　　易憲容：樓市投資零風險政府加息減稅劍指房地產(chǎn)

　　“今年上半年深圳的房價上漲50%以上，基本上是房地產(chǎn)炒作之結(jié)果�！蹦壳皣鴥�(nèi)的房地產(chǎn)市場，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增溫，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達到28.5%，而且全國房地產(chǎn)市場的投資炒作也十分盛行。

　　經(jīng)濟學者易憲容近日表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，特別是在國內(nèi)一線城市的價格快速飆升，無不是與當?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么會投資炒作盛行？易憲容表示，由于政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式定位不清，國內(nèi)商業(yè)銀行銀行為了追求短期利益，紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道，為房地產(chǎn)炒作提供過高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過高的金融杠桿驅(qū)使，使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格炒高。

　　國內(nèi)樓市投資零風險

　　目前來看，最大的問題還在于中國的低利率政策或負利率政策。從6月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，CPI增長是4.4%，但居民一年期存款利率為3.06%，加上利息稅，6月份居民的一年期存款利息為-1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%，如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平，7月份國內(nèi)居民的一年期存款利息仍然為-1.2365%。

　　在嚴重負利率的情況下，光是從目前的結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場的投資者只要從銀行借到錢，就能夠輕易地獲利。再加上房價快速上升，房地產(chǎn)投資者不僅從負利率上得利，也能夠從房價的飆升中大獲其利。另外，加上政府要穩(wěn)定房價，房地產(chǎn)市場就成了一個零風險的投資市場。在這種情況下，國內(nèi)的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場？當大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場時，全國各地房價推高也自然了。

　　政府此次調(diào)控有新意

　　易憲容表示，從國家統(tǒng)計局所公布的二季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，無論GDP增長11.9%，六月份的CPI上升4.4%，還是固定資產(chǎn)投資增長為25.9%，都表明當前中國經(jīng)濟處于過熱之中。特別是CPI的快速上升，更是表明利息的上調(diào)勢在必行。他認為，從房地產(chǎn)商的角度來看，他們肯定會認為加息這樣小對房地產(chǎn)市場會沒有什么影響，甚至可以忽略不計。因為增加0.27%的融資成本，對于利潤率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這點成本是可以忽略不計。

　　但他同時表示，這次加息及減利息稅的政策出臺與前幾次宏觀政策出臺有一個很大的差別，就是無論是貨幣政策委員會還是央行官員，對利息在金融市場中的作用有了更多清楚的認識。這次貨幣政策委員會的例行公告中就明確表示，就當前中國經(jīng)濟而言，不僅要采取適度從緊的貨幣政策，而且要更有效利用價格型工具。

　　同時，央行的官員早就在公開會議上表示，負利率是不利經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，政府有責任來改變這種負利率局面。根據(jù)這種情況，全國人大也與政府一起在努力調(diào)整法規(guī)。所以，在二季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布前后，對加息與減利息稅早就成了市場共識。如果政府的宏觀調(diào)控手段與目標從根本上得以改變，那么這種低利率政策的局面要想再持續(xù)下去是不可能了。低利率政策的改變，對房地產(chǎn)投資者來說將是壓倒駱駝背上的一根稻草。

　　加息減稅直指房地產(chǎn)

　　“另外加息對房地產(chǎn)市場投資者直接成本的影響也是巨大的。”易憲容舉例說，本金一元，利率復利為5%時，30年后一元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后一元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時，30年后一元的終值利息系數(shù)為17.449。也就是說，當復利計算時，當利率由5%上升到10%時，其終值利息系數(shù)為四倍多。如果你購買房子總價為120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，你每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。因此在復利的情況下，利率上升對房地產(chǎn)購買者的成本影響會十分大的。

　　易憲容說：“利率對房地產(chǎn)市場的影響并非是一次性的、突發(fā)的，而是逐漸的、滲透性的。如果說央行加息成為一種常規(guī)性的手段，那么房地產(chǎn)市場的投資者不僅要觀察加息之后房地產(chǎn)市場行為預期的變化，而且也得關(guān)注央行對房地產(chǎn)市場行為預期的反映可能出臺什么政策。而正是這種市場預期連鎖反應，對房地產(chǎn)市場的影響誰敢低估呢？”易憲容表示，如果利息進入上升的通道，那么房地產(chǎn)市場的投資行為與消費者行為都會改變。而政府要改變目前負利息狀況，就得不斷地讓利息上調(diào)，而一旦利息進入了一個上升的通道，它對房地產(chǎn)市場的影響將是巨大。由此可以看出，政府此次的加息減稅是直指房地產(chǎn)。

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