2007年上半年結(jié)束了,北京房地產(chǎn)市場的情況到底如何呢?北京上半年房地產(chǎn)市場的基本情況是:房價大幅上漲,投資大幅回落。伴隨著這兩種基本情況的同時,小產(chǎn)權(quán)房興起,甚至還有一些違法用地案件的出現(xiàn)。根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)生的事實,我們可以來反省一下當(dāng)初的一些預(yù)測是不是正確的?在當(dāng)初做這些預(yù)測時犯了些什么錯誤?
今年初,我一共寫了三篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章,分析了北京未來房價上漲的客觀因素;同時指出去年北京房價上漲總趨勢是價位低房子漲幅小,價位高房子漲幅大;過去幾年土地供應(yīng)不足是影響房價最大的因素;以及宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一,每次的文章刊出都會引起很大的爭議和批評。以后的幾個月我索性封筆不寫,也不說了,讓事實說話也許更有說服力。
現(xiàn)在,我們再來看看今年上半年房地產(chǎn)市場的主要數(shù)據(jù)。
第一,土地供應(yīng)的緊張局面并未緩解,在政府竭盡全力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供地的情況下,總的供地規(guī)模并沒有增加,商品房供地反而更少了。一般供地后十八個月至兩年左右才能形成市場上商品房的預(yù)售條件,今天的供地緊張預(yù)示著未來一、兩年預(yù)售房的供應(yīng)量將減少。
土地供應(yīng)不足就造成以下結(jié)果:一、投資回落;二、房價上漲;三、小產(chǎn)權(quán)的興起;四、違法占地案件增多。第三和第四點實際上就是土地市場和房產(chǎn)市場的黑市。在“雙軌”時,正常的市場沒有發(fā)育成熟,無論政府的打擊力度多大,都可能會有黑市的存在。當(dāng)年的鋼材市場,今天的貨幣市場和土地市場都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消“雙軌”制。
第二,過去幾年宏觀調(diào)控政策對需求影響并不大。從房屋的成交量,上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù),香港聯(lián)交所中國內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看,“國八條”、“國六條”出臺前一個月,對以上的指標(biāo)都有影響,但出臺后這些指標(biāo)不降反升,一個月后就基本恢復(fù)到正常,但對土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。例如,“管住土地和資金兩個閥門”在很大程度上影響了市場上房屋的供應(yīng)量;“90/70”政策也使一大批項目的供應(yīng)向后推延了半年甚至一年時間;而容積率小于1.0的項目即別墅項目則遭遇停批等。這些政策影響了市場上房屋的供應(yīng)量。
距奧運會僅有一年多的時間,要讓北京房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展,首先要對這個市場分門別類進行統(tǒng)計和分析,比如不同的品種、不同的價位、不同地理位置的市場情況等做詳細(xì)分析,這樣才好對癥下藥。另外,建立和培養(yǎng)市場機制,才能有效化解風(fēng)險。但在培養(yǎng)和建立市場機制的過程中,最重要的是要減少流通環(huán)節(jié),即二手房環(huán)節(jié)的稅費,現(xiàn)在這些稅費已高達(dá)成交額的10.6%。限制外國人購房,并不能解決中低收入人群的購房困難,因為他們的需求從品質(zhì)、地理位置、價位上來看都是完全不同的房子,單純地強調(diào)限制外國人購房反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展,同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。(作者:潘石屹 整理:柯鵬)