今年5月以來,面對再次飆升的房價,南京市首開地方政府動用行政手段調控房價先河,對商品住宅實施以“政府指導價”為核心的價格監(jiān)管制度:核準基準價、限定利潤率、規(guī)定最高漲幅5%……
這一措施出臺一個月,引發(fā)各界高度關注和激烈爭論,開發(fā)商、普通市民、專家學者等紛紛加入其中。
房價飛漲
六部門聯(lián)手調控
“今年南京的房價就像脫韁野馬,一天一個價,讓人心驚肉跳。”一位南京購房者向記者說。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù),今年4月南京普通商品住宅價格同比漲幅高達11.5%,創(chuàng)兩年來新高;5月份南京房屋銷售價格同比又上漲了9.2%,位居全國第6。而在2006年上半年,南京住宅價格漲幅只有2.1%,2005年全年僅為3.5%。
房價飆升引起南京市政府高度重視,從5月11日至5月24日短短半個月內,南京市物價局聯(lián)合房管、稅務、國土等6部門連續(xù)發(fā)出3個文件,對房價進行調控。
南京市物價局副局長張瑞忠告訴記者,此次調控的核心是對房價實行政府指導價管理。所謂“政府指導價”也就是“基準價”,其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規(guī)定,普通商品住宅的利潤率不得高于8%,在核準基準價的基礎上,開發(fā)商最高加價幅度不得高于5%。樓盤銷售行為也要規(guī)范,必須執(zhí)行明碼標價、“一套一價”、在銷售現(xiàn)場醒目位置標示并在網上公示等規(guī)定。
“此外,考慮到今年四、五月份的漲幅足以給開發(fā)商帶來超額利潤,還規(guī)定‘尚未銷售面積部分應低于2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格’,即‘只能降不能漲’,這條規(guī)定將持續(xù)一段時間!睆埲鹬艺f,“遏制開發(fā)商亂定價、哄抬價格,甚至一天兩價的違規(guī)行為,已經到了刻不容緩的地步。近日,南京某樓盤價格在兩個小時內竟然上漲了1200元,引起了市民強烈不滿。市場經濟不是隨口喊價,政府該調控時就要出手!
開發(fā)商:
政府管房價是“開倒車”
記者采訪了解到,這3個文件一出,立刻引來對立的兩種觀點,老百姓拍手稱快,開發(fā)商卻公開叫板。北京華遠集團總裁任志強甚至在其博客上連續(xù)撰文“炮轟”南京市物價局,稱其動用行政手段調控房價是回到了計劃經濟時代的“開倒車”行為。
任志強說:“自由市場中早上賣的菜與晚上賣的菜的價格是不同的,因為時間差給了顧客討價還價的條件,也給了小販們定價的自由權。價格是根據(jù)市場需求與供給的情況博弈而產生的,政府是否應在明碼標價時限制小販們的自由調價權呢?是否要把每一棵白菜都標上價格而不能調整了呢?”
南京市某房產老總說,物價局規(guī)定開發(fā)商利潤率為8%,而稅務局多年來一直按20%的利潤率來預征樓盤稅收,很顯然,物價局與稅務局自相矛盾,對開發(fā)商來說是不公平的。
一名房產銷售經理告訴記者,南京此次調控僅僅從控制某個商品房價格本身入手,這是“揚湯止沸”而不是“釜底抽薪”,很難有成效。政府該做的是減緩地價上漲速度、抬高房地產準入門檻、嚴厲打擊哄抬房價的企業(yè),從構成房地產成本的幾個主要部分來入手,才能最終控制房價。
“一房一價”不能從根本上解決目前市場供不應求的狀況,物價部門人力物力有限,也未必能對每套房價進行準確的審核,因此,從市場狀況和實際操作層面看,其實施效果未必樂觀。
建設部門:
“市場失靈”需要行政手段
南京市建設部門一位負責人告訴記者,南京房價新政已經引起了建設部的關注,南京市已將有關情況向建設部做了匯報。
這位負責人說,南京房價新政符合價格法相關規(guī)定:“與國家經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格可以實行政府指導價!弊》繌膩砭筒皇且粋普通的商品,房子是關系到百姓基本生活的頭等大事。而且,江蘇省在1998年就將普通商品住房列入了政府指導價格商品的目錄,南京的做法是符合法規(guī)的。
這位負責人說:“當前,南京商品住房供不應求,房價呈現(xiàn)較快上漲勢頭,部分開發(fā)企業(yè)乘機抬高房價以及不規(guī)范地調整價格,使正常的價格形成機制產生了部分扭曲。政府動用行政手段加強價格監(jiān)管在一定程度上彌補市場缺陷,有利于促使價格回歸到正常的市場價格上來,保持房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展!
他說:“市場手段和行政手段是管理市場經濟的兩大基本方法。在正常的市場秩序下,我們以市場機制管理為主;在市場失靈的特殊情況下,行政手段成為管理市場經濟的一個重要手段,畢竟市場經濟不是隨口喊價!
南京大學教授葛揚說,政府動用行政手段調控房價,在其他市場經濟國家并非沒有先例。我國發(fā)展社會主義市場經濟,但是對農資、糧食、燃料油等價格仍然實行政府指導價,就是為了保證廣大群眾的利益。南京出臺房價調控措施也是為了保障中低收入階層的基本居住需求。
記者采訪了解到,普通市民對南京房價新政表示支持。一位姓秦的工程師說,政府部門一般不敢輕易碰房地產價格,因為每一家開發(fā)商背后都站著無數(shù)利益群體。南京此舉在鐵板一塊的房價問題上撬開了一道裂縫,在全國吃了“螃蟹”,這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得稱贊。
“房價不見得會下跌,但至少一天之內漲兩三次價的荒唐把戲不能再玩,‘一開盤就漲500元’的宣傳廣告不敢再打,市場秩序規(guī)范了!睖蕚滟彿康氖忻裰禊i說。
調控房價成效幾何?
“行政調控不符合市場規(guī)律,注定會成為‘空調’”、“不賣房,10月后必有報復性反彈!”新政甫出,房地產開發(fā)商就通過各種途徑給主管部門施壓,甚至以不報價、不賣房來軟抗,地產商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。
“新政出臺不到一個月,房價過快上漲的勢頭得到了遏制,開發(fā)商亂抬價、亂炒作的現(xiàn)象明顯減少,購房者的恐慌情緒也得到了緩解!睆埲鹬胰绱嗣枋鲂抡膱(zhí)行成效。
在開發(fā)商的觀望氣氛中,南京市物價部門已對40多家樓盤的價格進行了審核,對浦口區(qū)一家“頂風作案”擅自調價的樓盤進行了封盤查處,有消費者投訴,兩天內這個樓盤的價格從每平方米2600元上漲到了3000元。同時,4家虛報成本的樓盤也被“擠水分”,其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了300元。
業(yè)內人士認為,房價調控還要關注其可持續(xù)性,尋求長期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制過快上漲方面,是必要的、有效的,但從長期來說,還是要著眼于增加有效供給、滿足居住需求。一是增加土地供給,二是平衡目前畸形的房價收入比,增加居民有效收入。
對南京房價新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房價,人們正拭目以待。(新華社“新華視點”記者:鄧華寧 姚玉潔)