北京下決心要讓購(gòu)房人得實(shí)惠，接二連三推出限價(jià)房用地，動(dòng)靜很大。舉國(guó)看去，此舉也頗有些燎原之勢(shì)�？上迌r(jià)房橫空出世，卻沒(méi)能博取多少認(rèn)同和響應(yīng)，反而倒彩聲四起。慣常左右搖擺、首鼠兩端的評(píng)論家對(duì)此紛紛搖頭。他們先是懷疑這項(xiàng)舉措能不能被堅(jiān)持和實(shí)踐，接著又批評(píng)推行得不夠徹底。
怎樣才叫做徹底？例如一個(gè)城市，平均房?jī)r(jià)每平方米一萬(wàn)元，按照他們的限價(jià)思路，必定要把價(jià)格的浮動(dòng)上限壓制到三千元或者更低，似乎最好是可以齊根削平，這樣才徹底了。否則便不是一項(xiàng)令人歡欣鼓舞的措施。
免費(fèi)的午餐誰(shuí)都樂(lè)意吃，我們歡迎白送。非常同意這樣的思路——如果可行的話。但是可能嗎？這類極端的動(dòng)議若被采納，幾乎可以肯定，將不會(huì)有人去建設(shè)限價(jià)房。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力這樣做，地方政府同樣如此，因?yàn)槟菚r(shí)候他們連僅剩的逐利動(dòng)機(jī)都沒(méi)有了，只好尋求退出或抵制。檢討一下我們過(guò)往的一系列政策性房屋建設(shè)，不難得出這個(gè)結(jié)論。
要認(rèn)識(shí)清楚，限價(jià)政策是要對(duì)開(kāi)發(fā)商集團(tuán)和價(jià)格紊亂的市場(chǎng)下重藥，而不是下死手。這要求我們把握住一點(diǎn)，就是在向開(kāi)發(fā)商集團(tuán)發(fā)出嚴(yán)厲警告的同時(shí)，重新去平衡和調(diào)整一下利益分配。這種平衡或調(diào)整要求建立在多方主體都能接受的水平之上。也就是說(shuō)，當(dāng)將開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的獲利水平往下壓一壓的時(shí)候，不至于出現(xiàn)太大挫折感，以至產(chǎn)生望而卻步、負(fù)隅頑抗的消極心態(tài)。
就這方面而言，開(kāi)發(fā)商集團(tuán)顯然是接受限價(jià)政策的。只要有利潤(rùn)，就會(huì)有動(dòng)力。這是規(guī)律。雖然他們總要在口頭上做出種種反對(duì)表示，但并沒(méi)有拒絕去競(jìng)標(biāo)限價(jià)地塊。他們以自己的實(shí)際行動(dòng)告訴外界，雖然限了價(jià)，卻依然能夠從中獲利，限價(jià)對(duì)他們的發(fā)展沒(méi)有任何阻礙。
無(wú)疑，限價(jià)政策是對(duì)各方利益的一次平衡，而且是平衡在各方都樂(lè)意接受的基準(zhǔn)上的。這時(shí)候我們不妨來(lái)為開(kāi)發(fā)商、地方政府和購(gòu)房人各算一筆賬，看看限價(jià)之后是多贏還是多輸吧。
開(kāi)發(fā)商方面。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，歷年來(lái)都賺取了絕不少于100%的利潤(rùn)。在一些大型城市，一個(gè)總投資不超過(guò)10億的項(xiàng)目，總銷售額超過(guò)20億是綽綽有余的，不會(huì)有任何問(wèn)題(而且根本不用鋌而走險(xiǎn)，人人都坦然)。在最近的幾年間，這種利潤(rùn)遞增更出現(xiàn)畸型波幅(有人說(shuō)因?yàn)楣┎粦?yīng)求，開(kāi)發(fā)商都在趁火打劫)，至于這種波幅到底是200%還是更多，不需要去理會(huì)。我們姑且依然通情達(dá)理地將之看作是100%吧。此時(shí)，限價(jià)政策要求開(kāi)發(fā)商毫無(wú)條件地削減20%的利潤(rùn)率，轉(zhuǎn)而只賺取80%的利潤(rùn)，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商讓了一回利，既可以平息一下民憤，又沒(méi)有任何折損，還能更好地做他們的長(zhǎng)遠(yuǎn)生意，這不仍然很劃算么？
在地方政府那里，看上去似乎是在做一筆吃力不討好的生意。誰(shuí)出的價(jià)錢低就將珍貴遠(yuǎn)勝黃金的土地拍賣給誰(shuí)，還要迫使開(kāi)發(fā)商在地塊上建設(shè)小戶型、低價(jià)位的房屋出售，這本來(lái)是不可能被接受的事實(shí)。因?yàn)槿巳硕济靼�，土地資源是拉動(dòng)一地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，廉價(jià)賣掉會(huì)無(wú)異糟賤和損失；而建設(shè)小戶型(定位于工薪階層市場(chǎng))遠(yuǎn)不如建設(shè)大戶型(定位于富有階層市場(chǎng))那樣具備利潤(rùn)規(guī)模，于個(gè)別幕后官員的分紅或者地方財(cái)政的貢獻(xiàn)也將相應(yīng)縮水不小。
但是不要忘記，地方政府一方面可以趁著推出限價(jià)房的舉措來(lái)改變自身的形象，以此顯示他們是如何地照顧購(gòu)房人的意愿與呼聲。另一方面，他們向來(lái)的利益鏈條還是被繼續(xù)維持了的，不曾掐斷。都說(shuō)兩者一榮俱榮一損俱損，只要能使開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間被維系在一個(gè)相當(dāng)?shù)某潭�，沒(méi)有被削平，就會(huì)是共贏。
再說(shuō)購(gòu)房人。多年以來(lái)他們就希望制止房?jī)r(jià)上漲，限價(jià)政策開(kāi)啟了政府直接出面控制價(jià)格的大門，購(gòu)房人沒(méi)有不歡迎的道理。雖然猶有一些人心不足蛇吞象，得寸便要求進(jìn)尺的，但畢竟是少數(shù)。按照目前的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，相信都還可以接受。唯一的問(wèn)題是有憂慮，如果限價(jià)房建設(shè)最終又是經(jīng)濟(jì)房或廉租房的翻版，價(jià)格被操控、銷售被扭曲、適用對(duì)象遭到排擠，那該怎么辦？
現(xiàn)在還沒(méi)有答案�？蛇@恰恰是關(guān)鍵。沒(méi)有限價(jià)房的實(shí)施細(xì)則，也沒(méi)有建設(shè)監(jiān)核的后續(xù)措施，更沒(méi)有購(gòu)買者準(zhǔn)入的制約規(guī)則。從來(lái)不說(shuō)限價(jià)房是賣給低收入者還是高收入者的，也不說(shuō)如果限價(jià)房被建設(shè)成抬價(jià)房后誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)。建設(shè)也好，銷售也罷，都可能授開(kāi)發(fā)商以柄，變數(shù)多多。如此一來(lái)，購(gòu)房人在限價(jià)政策中是否得了實(shí)惠、得多大實(shí)惠，這筆賬只怕就不好算了。
自這一層來(lái)說(shuō)，限價(jià)政策只照顧到了購(gòu)房人的情緒，但是還沒(méi)有照顧徹底。這恐怕是一大缺憾。不過(guò)這缺憾并非不可彌補(bǔ)，限價(jià)政策才開(kāi)始，后續(xù)工作的完善也需假以時(shí)日吧。這里只是預(yù)先提個(gè)醒。(章劍鋒）
