市場(chǎng)反彈的背后：京城樓市“回暖”了嗎？

　　780套、991套、1517套、1979套……根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入8月之后，北京市的商品住宅每周的銷(xiāo)售量都在大幅地增長(zhǎng)，并在最近的一周(8月30日—9月5日)再次接近2000套的大關(guān)。

　　調(diào)控政策集中出臺(tái)僅4個(gè)月，市場(chǎng)上就再次出現(xiàn)了“反彈”的態(tài)勢(shì)。對(duì)于一度降至冰點(diǎn)的京城樓市而言，這次反彈是否意味著市場(chǎng)回暖的開(kāi)始？

　　反彈背后的價(jià)格因素

　　“靚麗”的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)背后首先凸顯的是京城樓市在價(jià)格上的微妙變化。北京中原房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，“上周雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示商品房住宅成交上漲了超過(guò)三成，但是大部分都是在8月底開(kāi)盤(pán)的低價(jià)樓盤(pán)熱銷(xiāo)導(dǎo)致，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅仰山嘉園簽約就達(dá)到了124套，而半島家園在上周簽約也達(dá)到了169套，原葉美苑簽約更是達(dá)到了373套。世嘉光織苑簽約也近百套�！边@些樓盤(pán)統(tǒng)一的特點(diǎn)就是定價(jià)全都低于周邊二手房的價(jià)格。

　　調(diào)控政策出臺(tái)后，面對(duì)日益慘淡的成交形勢(shì)，雖然京城樓市始終沒(méi)有出現(xiàn)大幅度打折降價(jià)的局面，但新開(kāi)樓盤(pán)低價(jià)入市的策略卻已經(jīng)開(kāi)始逐漸為開(kāi)發(fā)商所接受。

　　7月24日，位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島一期項(xiàng)目以均價(jià)13400元每平方米作為開(kāi)盤(pán)價(jià)，低于周邊二手房14000元每平方米的價(jià)格；緊接著，7月30日，位于大興區(qū)黃村的保利茉莉公館二期，以均價(jià)17000元每平方米作為開(kāi)盤(pán)價(jià)，低于周邊二手房19000元每平方米的價(jià)格；7月31日，位于朝陽(yáng)區(qū)望京東部的首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀，以均價(jià)24124元每平方米作為開(kāi)盤(pán)價(jià)，低于周邊二手26000元平方米。

　　這些低價(jià)入市的樓盤(pán)房源充足，大多又毗鄰規(guī)劃中的軌道交通路線(xiàn)，再加上市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方僵持已久，價(jià)格上些許的風(fēng)吹草動(dòng)立即引發(fā)了市場(chǎng)的反應(yīng)，積累的需求開(kāi)始入市，京城的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次出現(xiàn)了搶購(gòu)的場(chǎng)景。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新的一期房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，雖然最近的一周(8月30日—9月5日)北京市商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別環(huán)比上周增長(zhǎng)30.5%和14.18%，但商品住宅的成交均價(jià)卻環(huán)比上周下降了0.13%，達(dá)到19902元每平方米，雖然仍處于高位，但回落的勢(shì)頭未發(fā)生變化。從8月份北京各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況也不難看出，“低價(jià)熱銷(xiāo)、高價(jià)滯銷(xiāo)”的情況已經(jīng)越來(lái)越明顯，價(jià)格成為左右銷(xiāo)量的主要因素。

　　反彈背后的庫(kù)存壓力

　　一面是成交量的高歌猛進(jìn)，一面是成交均價(jià)的高位回落。8月京城樓市成交量的反彈還不能與“量?jī)r(jià)齊升”的“回暖”畫(huà)等號(hào)。

　　事實(shí)上，就在京城樓市成交反彈的同時(shí)，北京商品住宅的庫(kù)存量也同時(shí)在不斷的積累和增加。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月6日，北京在4月調(diào)控政策出臺(tái)后取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)為84個(gè)，供應(yīng)房源合計(jì)為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%，銷(xiāo)售壓力大漲。

　　同樣是根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月底，北京商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)高達(dá)98556套，達(dá)到了年內(nèi)最高。雖然目前的庫(kù)存依然沒(méi)有達(dá)到2009年1月最高時(shí)的149318套，但庫(kù)存增加，銷(xiāo)售壓力加大，無(wú)疑將影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈安全及對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的定位。

　　與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)依舊不活躍。根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫，全月供應(yīng)土地為23塊，合計(jì)供應(yīng)總面積為6月來(lái)最多，但樓面價(jià)繼續(xù)維持在3000元以下，住宅供應(yīng)面積本月簽約為431306平方米，樓面價(jià)為每平方米5600元，基本維持了4月以后的低水平。

　　面對(duì)巨大的庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)一面推遲拿地，一面加快推盤(pán)。來(lái)自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)北京在9月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目將達(dá)到46個(gè)，相比5、6、7、8四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)，會(huì)有非常明顯的上漲。其中純新盤(pán)有望達(dá)到18個(gè)，特別是大興等區(qū)域的純新盤(pán)占比將會(huì)明顯上漲。

　　事實(shí)上，8月以來(lái)成交量的突然增加與推盤(pán)速度的加快有著密切的關(guān)系。供應(yīng)量的不斷提高，無(wú)疑也將對(duì)后市成交量的持續(xù)反彈起到一定的支撐作用，不過(guò)這種反彈很大程度上仍會(huì)是量的回升。

　　反彈背后的調(diào)控方向

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季到來(lái)之時(shí)，京城樓市成交量的反彈加大了人們對(duì)樓市“回暖”的預(yù)期。

　　最近全國(guó)的市場(chǎng)回暖，特別是成交量各大城市都有大幅度上漲，原因可以說(shuō)有多重。上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，合理的自住需求不可能長(zhǎng)時(shí)間過(guò)度觀望。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也總歸要回籠資金的，隨著資金鏈漸漸由寬松趨于緊張，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)量，同時(shí)促銷(xiāo)面擴(kuò)大，必然會(huì)激活市場(chǎng)需求。另外，進(jìn)入三季度后，雖然國(guó)家相關(guān)部委再三重申此前的調(diào)控政策不能放松，然而沒(méi)有新的調(diào)控政策推出，也就意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)最恐慌的時(shí)期過(guò)去了，需求自然會(huì)慢慢釋放。

　　不過(guò)根據(jù)中央對(duì)目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距，這使得未來(lái)政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在。短期內(nèi)的市場(chǎng)反彈頭頂上依舊懸著政策調(diào)控的“達(dá)摩克利斯之劍”。

　　“成交量上漲不一定表示市場(chǎng)開(kāi)始回暖”，張大偉表示，雖然從數(shù)據(jù)上看，8月的成交量數(shù)據(jù)相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調(diào)，但因?yàn)?月初中央多次重申宏觀調(diào)控將持續(xù)，樓市總的趨勢(shì)依然是調(diào)整。

　　“反彈是當(dāng)前階段的市場(chǎng)特征，如果沒(méi)有進(jìn)一步的調(diào)控政策，則接下來(lái)會(huì)進(jìn)入第二個(gè)階段，也即需求持續(xù)釋放，投資投機(jī)需求入場(chǎng)，成交量繼續(xù)反彈，但促銷(xiāo)力度減少，甚至不打折了，上調(diào)價(jià)格。這就演變成量?jī)r(jià)齊升了�！睏罴t旭表示，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)需要先觀察后行動(dòng)，成交量增長(zhǎng)并不可怕，前面幾個(gè)月過(guò)于低迷了。需要密切關(guān)注的應(yīng)該是價(jià)格，從全國(guó)的情況看，6月價(jià)格環(huán)比微跌，7月環(huán)比持平，8月估計(jì)并不會(huì)明顯上漲，所以是否會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控政策，應(yīng)該觀察9月房?jī)r(jià)會(huì)否明顯上漲。記者羅宇凡