樓市金九銀十分歧：量漲價平？價格回落？

　　本周正式進入秋高氣爽的9月，樓市也大張旗鼓準備迎接傳統(tǒng)營銷旺季：“金九銀十”。8月份來自北京、上海、深圳等一線城市量價齊升的成交數(shù)據(jù)，使得今年“金九銀十”的到來顯得底氣頗足，不少企業(yè)甚至準備趁勢推動價格上漲，以在這個黃金旺季大撈一把。

　　但遭遇了史上最嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控后，房價所降甚微，樓市真的就此進入回暖反彈？

　　也有部分開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒市場切勿過于樂觀，如果樓市真的從此量價齊升，二次調(diào)控的“核武器”將相距不遠。

　　孰對孰錯？讓我們拭目以待。

　　-市場觀察

　　8月成交量紛紛上漲

　　北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調(diào)幅度達到了58.7%。

　　成交量上漲不僅出現(xiàn)在北京，還有其他各大城市。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，8月最后一周，監(jiān)控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8個城市環(huán)比均有不同程度增加，增幅最大的杭州達75%，最小的深、漢2市為3%。從整個8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過7月。預計各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環(huán)比增幅將達8成；天津、上海兩市增幅最小，約在2~3成。

　　推盤力度逐步加大

　　伴隨成交量上漲的，還有各企業(yè)推盤的力度。

　　8月的最后一個周末，不少項目已經(jīng)開始厲兵秣馬，搶占先機了。

　　8月28日，中糧萬科長陽半島第二次開盤，推出377套房源，一日售罄。

　　同日，大興區(qū)純新盤項目金地仰山開盤，一舉推出724套房源，14000元/平方米的起價不僅刷新了區(qū)域新盤低價，而且迎來了1045人爭搶。

　　當日，南四環(huán)的藍光云鼎也推出300套房源，平層和LOFT產(chǎn)品均有。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，僅這個周末，就有5個項目開盤，總供應套數(shù)達2874套。開盤之密集，供應量之大，今年以來少有，但供應戰(zhàn)剛剛開始，真正的供應量還在9月。

　　據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，預計在9月開盤的項目達到了46個。新政之后的5、6、7、8四個月預售入市項目分別為21個、27個、27個、18個，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個預計開盤的項目中，純新盤就達到了21個，可能創(chuàng)下2009年來的新高。

　　金九銀十底氣不足

　　交易量回暖，開發(fā)商大舉推盤，部分項目減少優(yōu)惠蓄謀調(diào)價……種種跡象表明，市場已經(jīng)充分做好了準備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細分析數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)實，卻并不那么樂觀。

　　北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，最近市場的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量的反彈，尤其是中低價房入市帶來的成交。他認為，即便是金九銀十，部分商品房項目的低價促銷，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場沒有達到新政前2/3時很難說市場形成明顯的回暖”。

　　除了成交結(jié)構(gòu)，存量房和成交數(shù)據(jù)的變化也頗為不樂觀。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數(shù)為66984套，現(xiàn)房可售套數(shù)為32027套，共計99011套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　北京中原對新政后北京商品房成交情況作了分析，發(fā)現(xiàn)新政后北京商品住宅期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為3239847平方米，4個半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達198萬平米，積壓率達到了61.1%。按照已經(jīng)成交的均價計算，82個項目總值為707.8億元，而開發(fā)商在這4個半月的時間內(nèi)，僅銷售了221.62億元，而庫存價值高達486.2億元。也就是說平均每個項目積壓價值高達5.93億元，而部分多次取得預售證的項目積壓總值更加嚴重。

　　張大偉指出，“從實際項目數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)商銷售業(yè)績慘淡，樓市從量跌到價跌的趨勢已經(jīng)明顯，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　　新建商品住宅存量逼近10萬

　　新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩(wěn)定的上升后，第四周已經(jīng)突破9.9萬，預計9月可突破10萬的大關(guān)。8月第四周周末連續(xù)兩天維持在超過9.9萬的高位，這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬的紀錄。

　　新建商品住宅存量由預售商品住宅存量和現(xiàn)售商品住宅存量兩部分構(gòu)成，其中現(xiàn)售住宅存量較為穩(wěn)定，2010年一直在3.1萬左右，而隨著預售商品住宅的不斷入市，預售住宅存量不斷增長，目前已經(jīng)達到6.7萬的庫存量。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認為，新建商品住宅存量反映了市場的供需狀況，適當?shù)拇媪坎拍鼙ＷC市場的良性運作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開發(fā)商施加了壓力，新項目只有以一個具有競爭力的價格開盤才能帶來樓盤的熱銷。