政府調(diào)控力度不減 樓市“以價(jià)換量”成大勢(shì)所趨 (2)

　　市場(chǎng)形勢(shì)

　　庫存量升高房企資金壓力大

　　在高層表態(tài)繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)是市場(chǎng)形勢(shì)的不斷惡化。

　　一方面是負(fù)債節(jié)節(jié)攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存。上市房企的半年報(bào)揭示出，雖然開發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時(shí)間的推移，銷售低迷，資金的回籠不暢，還要還息還債，企業(yè)資金壓力會(huì)越來越大，而年度銷售目標(biāo)又如懸梁之錐，時(shí)時(shí)刺激著開發(fā)商的神經(jīng)。不管最終是主動(dòng)還是被動(dòng)降價(jià)，開發(fā)商現(xiàn)在需要的可能僅僅是時(shí)間。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年半年報(bào)，86家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。并且，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，86家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率為65.1%，也較一季度上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在負(fù)債率上升的同時(shí)，是房企盈利能力的下降。已發(fā)布半年報(bào)的86家企業(yè)的銷售毛利率平均水平已經(jīng)較去年底下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，更較一季度下調(diào)了近兩個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，新“國十條”后，顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三四季度供應(yīng)量的增長(zhǎng)，開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)下調(diào)壓力更大。

　　市場(chǎng)對(duì)于開發(fā)商下半年將采用降價(jià)的判斷還來源于房企銷售壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計(jì)劃的43%；金地集團(tuán)上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的40%。

　　市場(chǎng)形勢(shì)的惡化還導(dǎo)致了庫存量的不斷加大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。任志強(qiáng)認(rèn)為，如果按照這樣的形勢(shì)，今年估計(jì)將有超過2.5億平方米甚至3億平方米的庫存。

　　宛玉敏表示，房企下半年主要還將面臨著銀根收緊的壓力。今年全年的新增貸款預(yù)計(jì)在7.5萬億元，上半年已經(jīng)完成了近2/3的放貸任務(wù)，因此下半年許多銀行的放貸量會(huì)非常有限，預(yù)計(jì)將把精力放在收益較高的抵押消費(fèi)貸款上。